ביטוחי טאבו להגנה על עסקות נדל"ן

>> במדינת ישראל יש שיעור גבוה של בעלי דירות. יותר מ-70% ממשקי הבית מחזיקים דירה בבעלותם. ואולם בדרך לרכישת הנכס עלולים לצוץ קשיים; מה שנראה במשרדו של העו"ד כעסקה בטוחה ומושלמת, עלול להתגלות כעסקה בעייתית, המותירה את הרוכש ללא כספו וללא הנכס שעליו תיכנן את בית החלומות.

סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה והסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

משמעות הדבר, היא כי מי שרוכש קרקע בהסתמך על הנתונים הרשומים בפנקסי המקרקעין (טאבו), רכישתו מוכרת על ידי החוק.

אלא שבמדינת ישראל לא כל עסקת רכישה במקרקעין נרשמת בפנקסי המקרקעין (טאבו). יותר מ-250 אלף דירות בישראל אינן רשומות בטאבו. ההגנה שמעניק חוק המקרקעין לקונה אינה חלה על רכישת נכס שאינו רשום בטאבו.

רגולציה במרכז הקפיטליזם

בארה"ב, זו שדוגלת בכלכלה חופשית והתערבות מינימלית של השלטון, החוק מחייב לבטח את זכויות המקרקעין. בלי ביטוח, אי אפשר להשלים עסקת מקרקעין. יעדו המרכזי של הביטוח הוא להגן על כספו וקניינו של הרוכש ולהגיע ללא נזק לקו המטרה - העברת הנכס ורישומו בטאבו. כתוצאה מכך, בארה"ב קיימות חברות רבות העוסקות בביטוחי קניין.

בשוק האמריקאי, בניגוד לשוק הישראלי, משגשג זה עשרות שנים ענף ביטוח, המבטח רוכשי זכויות במקרקעין מפני הפתעות הנוגעות לקניין שרכשו במקרקעין. מרשם המקרקעין האמריקאי הוא העדות המקובלת לזיהוי בעלות הנכס וטיבו. הוא נועד להבטיח, כי מי שניתנה לו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אכן יקבל את הקניין במקרקעין או את ערכו הכספי המלא. ואולם, המחוקק האמריקאי הגיע למסקנה, כי על אף שרוב נכסי המקרקעין רשומים בפנקסים הציבוריים, אין הפנקסים משקפים בהכרח את מצב הזכויות המדויק. אפילו השלמת העסקה ורישומה בטאבו אינה מחסנת מפגמים בלתי ידועים בזכויות המוכר על הנכס שהוא מתיימר להיות בעליו.

הבדיקות המקדמיות הרבות הדרושות לקראת רכישת זכויות במקרקעין, ושיטת תיעוד הזכויות ברישומים הציבוריים, אינן מאפשרות לרוכש הממוצע להגיע לבדיקה ממצה וברורה של זכויות המוכר בנכס. החקיקה בארה"ב הפקידה את מלאכת הבדיקה בידי חברות ביטוח הטאבו. חברות ביטוח הטאבו (Title Insurance) בארה"ב בודקות ביסודיות רבה את אמינות המוכר, את הרישום, את כל תהליך העברת הבעלות - והן שמבטחות את הרישום בסכומים המקבילים לגובה שווי הנכס.

העלות משתנה ממדינה למדינה והיא נעה סביב ה-0.4% מכלל עסקת הרכישה. חברת הביטוח אינה רק מבצעת את הבדיקות ומתריעה בפני בעיות, אלא אף נוטלת אחריות כלכלית לרישום, ומבטיחה החזר כספי במקרה של הונאה או תרמית שגרמה לאובדן הנכס.

בישראל, כאמור, מאות אלפי דירות אינן רשומות בטאבו. ענף הנדל"ן בישראל צריך לקדם בברכה את ביטוחי הטאבו. זה מה שיסיר את עול הבירורים מכתפי הרוכשים ויבטיח את הוצאתם הכספית הגבוהה בביטוח.