דמי תיווך בעסקה שהתארכה

>> חוק המתווכים קבע באופן מפורש חלק מההסדרים שיחולו בין המתווך לבין הלקוח. ואולם ישנם עדיין תחומים שהחוק לא קבע לגביהם נוהג ברור, ובתי המשפט נאלצים להשלים את החסר בפרשנות. אחד הנושאים שנותרו פתוחים הוא משמעות הריחוק בזמן בין מועד חתימת הסכם התיווך לבין מועד ביצוע העסקה בפועל.

בעניין זה עסק פסק דינו של בית המשפט השלום בנתניה בפרשת אהרון נגד חכמון (ת.א. 1365/05). ואלה נסיבות פסק הדין מיום 26 בפברואר 2008: בשנת 2003 נחתם טופס הזמנת שירותי תיווך בין משפחה שהיתה מעוניינת לרכוש דירה לבין מתווך. המתווך הציג בפניהם דירה מסוימת, אך הצדדים לא הגיעו לידי הסכמה על המחיר ולא נחתם הסכם מכר. לאחר כשנה, גילו בני המשפחה כי הדירה עדיין לא נמכרה ויצרו קשר ישירות עם עורך הדין שייצג את המוכרים. בסופו של דבר סיכמו על רכישת הדירה במחיר שקלי שהיה מקובל על שני הצדדים. כל זאת ללא שנעזרו במתווך או הודיעו לו על חידוש המגעים.

המתווך, אשר גילה בסופו של דבר על העסקה, תבע דמי תיווך על בסיס טופס הזמנת שירותי התיווך שנחתם.

הקונים סירבו לשלם את דמי התיווך. טענתם הראשונה היתה כי בטופס הזמנת שירותי התיווך לא ציין המתווך את המחיר המבוקש של הדירה, וזאת בניגוד לדרישה לפי חוק המתווכים והתקנות שהותקנו לאחריו. נזכיר כי החוק והתקנות מחייבים את המתווך לציין כמה פרטים ביחס לעסקה, בהם המחיר המבוקש בקירוב, וזאת כתנאי לזכאותו בדמי תיווך.

המתווך טען כי המחיר לא צוין בטופס מפני שהוא החתים את הלקוחות בחופזה ורק לאחר שהראה להם את הדירה. בחקירתם הודו הקונים כי ידעו מה המחיר המבוקש של הדירה כאשר היא הוצגה בפניהם, ולכן קבע בית המשפט כי השמטת הנתון מטופס הזמנת שירותי התיווך אינה אלא פגם פורמלי שאינו פוגם בזכאותו של המתווך לדמי תיווך.

בעניין זה אימץ פסק הדין את הגישה המתירנית ביחס לדרישות צורניות או טכניות שבחוק, לפיה ניתן להתגבר על פגמים מעין אלה, אם ברור מהנסיבות כי מבחינה מהותית ידעו הצדדים את פרטי העסקה.

טענה נוספת שטענו הקונים נגד חובת התשלום היא מהותית יותר, ונוגעת להגדרתו של המתווך כגורם יעיל בנסיבות מקרה זה. כאמור, בין מועד החתימה על טופס הזמנת התיווך למועד חתימת הסכם המכר עצמו, חלפה כשנה.

מהעדויות בבית המשפט ניתן ללמוד כי כמה חודשים לאחר כישלון המגעים בין הצדדים, פנה שוב המתווך אל הקונים וניסה לעניין אותם שוב בבית תוך ציון העובדה כי מחירו ירד. לא ברור האם נאמר לו כי הקונים עדיין מעוניינים בבית או שמא הבין מהקונים כי אין להם כוונה לרכוש את הבית במחיר בו הוא מוצע. המתווך ניסה במשך הזמן להציע לקונים בתים אחרים, אך הם דחו את ניסיונותיו. באחת השיחות שנערכו לאחר כשנה, שאלה אחת מבנות משפחת הקונים את המתווך אם ידוע לו האם הדירה המדוברת כבר נמכרה, והוא השיב כי לפי מיטב ידיעתו היא עדיין לא נמכרה.

באותה עת, בעלה של האישה פנה ישירות לעורך הדין שייצג את המוכרים, שהסכים מיד למחיר נמוך יותר שהציעו הקונים. אמנם נקבעה פגישה עם המתווך אך היא בוטלה בסופו של דבר ושני בני הזוג הסתירו מהמתווך את העובדה שחידשו את הקשר עם המוכרים. הקונים כעסו על המתווך, שכן לטענתם, המוכרים היו נכונים כבר מזמן למכור את הדירה במחיר נמוך מהמחיר שמסר להם המתווך, אך המתווך לא עשה דבר על מנת לסגור את העסקה במחיר זה, ולכן הוא אינו עונה בנסיבות אלה על הגדרת "הגורם היעיל".

הקונים הציעו למתווך מחצית מסכום דרישתו כדי לרצותו, אך הוא סירב. המוכרים מצדם שילמו למתווך את דמי התיווך.

ביהמ"ש קבע כי בעסקות רבות חולף זמן רב בין מועד הפגישה הראשון לבין הבשלת העסקה, ובחלוף זמן של שנה, אין בהכרח כדי לנתק את הקשר בין תרומתו של המתווך לבין סגירת העסקה. כמו כן נפסק, כי הכלל הוא כי די בכך שהמתווך הפגיש בין הצדדים ויצר את הקשר הראשוני ביניהם; קל וחומר שאין לפגוע בחובת תשלום דמי התיווך, כאשר הקונים עקפו את המתווך ולא איפשרו לו למעשה להיות מעורב במשא ומתן, במטרה להתחמק מחובת התשלום. לפיכך חייב בית המשפט את הקונים לשלם למתווך את מלוא דמי התיווך.