הגדלת מס שבח בעת מכירת דירות מושכרות - האומנם?

משכירי דירות רבים במסלול פטור ממס הכנסה אינם יודעים כי כשימכרו את דירתם יידרשו לשלם תוספת מס שבח. ואולם באחרונה ניתן בעליון פס"ד שעשוי לשנות את המצב

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

>> בעלי דירות רבים משכירים את דירותיהם למגורים בהסתמך על כך שהם פטורים מתשלום מס הכנסה בגין דמי השכירות שיקבלו. ואולם מעטים בלבד מודעים לכך כי בזמן שימכרו את דירתם המושכרת הם יידרשו לשלם למדינה תוספת מס שבח בשל היותה מושכרת.

במה דברים אמורים? בהשכרה רגילה של נכס מקרקעין שבגינה משולם מס הכנסה, זוקפת המדינה לזכות בעל הנכס הוצאה רעיונית של פחת בגין בלאי הנכס, וכך פוחת מס ההכנסה לתשלום. מנגד, בעת מכירת הנכס מייחסת המדינה לאותו משכיר תוספת רווח בגובה הפחת שנוכה. מאחר שמס שבח משולם על הרווח במכירה - אזי כשמוגדל הרווח גדל גם הסכום של מס השבח.

כל עוד משלם המשכיר מס הכנסה על דמי השכירות, מתקזזת ההכרה בהוצאה של הפחת במס הכנסה כנגד תוספת הרווח במס שבח, והמשכיר אינו יוצא ניזוק. ואולם פני הדברים שונים במקרה של משכיר המממש את זכותו לפטור ממס הכנסה על דמי השכירות שהוא מקבל.

החוק קובע כי משכיר כזה, הפטור ממס הכנסה, אינו זכאי לדרוש מהמדינה הכרה בהוצאת פחת. לכן, במשך שנים מדיניות רשויות מס שבח היתה שלא להוסיף רווח בגין הפחת בעת המכירה, שהרי לא נוכה פחת. אבל רשויות מס שבח שינו מדיניותן והן מוסיפות רווח בגין הפחת גם במכירת דירות שדמי השכירות שנבעו מהן היו פטורים ממס הכנסה.

תוצאת השינוי משליכה ישירות על מי שמוכר דירת מגורים שהושכרה, וחייב תשלום מס שבח בגין המכירה - בין מכיוון שאינו זכאי לפטור ממס שבח ובין משום שאינו מעוניין לממש את הפטור משיקולים שונים.

כך, אדם המוכר דירה (שהיתה מושכרת למגורים) באותו מחיר שבו רכש את הדירה במקור. לכאורה, אין כל רווח במכירה ולכן לא אמור להיות חיוב במס שבח. אבל בפועל, לנוכח המדיניות האמורה, ייחסו לאותו אדם תוספת רווח בגובה הפחת שיכול היה לנכות לו היה משלם מס הכנסה - ואז ייווצר למוכר רווח שבגינו יידרש לשלם מס שבח.

פסק דין (ע"א 8138/06 סלון מרכזי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א) שניתן באחרונה בבית המשפט העליון עשוי להוות פתח להעברתה מן העולם של מדיניות זו. באותו פסק דין דרשה המערערת (המוכרת) להכיר לה בהוצאה (של תשלום מס רכוש) במס שבח, במקום במס הכנסה, משום שלא יכלה לנכות את ההוצאה במס הכנסה בשל שיטת הדיווח שבה נקטה.

במס שבח טענו כי יש להסדיר את עניין ההוצאה במסגרת מס הכנסה בלבד, וכי העובדה שהמערערת בחרה לדווח דווקא בשיטה מסוימת, ולא באחרת, אינה משנה זאת. ביהמ"ש העליון קיבל את עמדת המערערת וקבע כי מעת שהנישום בחר בשיטת דיווח מסוימת, המותרת על פי חוק, הרי שיש לפעול בהתאם לאותה שיטה ולא לפי שיטת דיווח אפשרית אחרת שלא נבחרה - ופסק כי יש להכיר בהוצאה במס שבח.

למסות רווח אמיתי בלבד

בית המשפט חזר על הצורך למסות רווח אמיתי בלבד, והביע דעתו שגם אם ניתן עקרונית לנכות הוצאה במס הכנסה, אך ההוצאה לא נוכתה בפועל - אין לשלול לגמרי את האפשרות לנכות את אותה הוצאה במס שבח.

אנו טוענים כי יש לנהוג גזירה שווה לעניין הפחת ולקבוע כי משבחר המשכיר במסלול הפטור ממס הכנסה על דמי השכירות - מסלול שאינו מאפשר לו לנכות פחת במס הכנסה - אין לייחס לו תוספת רווח בגין פחת במס שבח כאשר ימכור את הדירה. תוצאה זו נכונה וצודקת שבעתיים כשפחת זה אכן לא נוכה בפועל.

כתבות מומלצות

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

כספומט ביטקוין ברומניה. רשתות בלוקצ'יין שיצליחו לשרוד את התקופה הנוכחית - ייתכן שיזכו בכל הקופה

המשבר בקריפטו נכנס לשלב הבא: מלחמת כל בכל

עומסים בנתב"ג

מבחינת חברות התעופה, השאלה אם תגיעו ליעד עם המזוודה היא "בעדיפות אחרונה"