"משבר לא נמשך לנצח, הוא יכול להימשך חצי שנה-שנה"

על רקע הפחד בענף הנדל"ן, אלפרד אקירוב ממשיך לבנות דירות יוקרה, לא מתלהב מהודו ושם עין על השוק האמריקאי. "הרשויות הופכות אותנו לאימפוטנטים - תנו לי מגרש שאני יכול לקבל עליו אישור מהיר וניגש לבנות עוד מגדלי יוקרה"

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

>> עד כמה הכסף הגדול של היהודים האמריקאים שמחפשים דירות יוקרה בארץ הקודש מוביל כאן לסחרור מחירים, אפשר ללמוד מהסיפור הבא של אלפרד אקירוב. "מיליונר אמריקאי הפתיע את אשתו ורכש דירה בפרויקט ממילא בירושלים בתשע מיליון דולר. האישה לא אהבה את הרעיון של דירה בירושלים, אז הוא רכש עוד דירה בתל אביב ב-13 מיליון דולר", כך מספר אקירוב, מחלוצי היזמים בישראל בתחום דירות היוקרה שהקים את מגדלי צמרת ברחוב פנקס בתל אביב.

כיום משווק אקירוב את דירות היוקרה אותן הוא בונה בממילא, שמשקיפות אל העיר העתיקה בירושלים - דירות שלא בהכרח יהיו מלאות עם אכלוסן הרשמי בחודש הבא. כמעט כולם נרכשו על ידי אמריקאים בעלי ממון בכיסם, וקשה להאמין כי הם יתגוררו בהן דרך קבע.

"כל עוד יהיה מי שמוכן לשלם - המחירים ימשיכו לטפס", אומר אקירוב. "אומרים שזה טירוף, אך השאלה היא מה זה טירוף. הרי לפני כמה שנים מכרנו דירות בשני מיליון דולר, וכבר אז קראו לזה שיגעון. כיום דירות מיד שנייה בבניני צמרת נמכרות תמורת שישה מיליון דולר - פי שניים ואפילו פי שלושה ממה שמכרנו רק לפני כמה שנים".

פרויקט ממילא בירושלים, הבנוי מול חומות העיר העתיקה, עשוי להיות מנוע הצמיחה העיקרי של חברת הנדל"ן אלרוב, שבשליטת אקירוב, בשנים הקרובות. פרט ל-50 דירות יוקרה (שמתוכם כבר נמכרו 20 דירות במחיר ממוצע של 15 אלף דולר למ"ר), הוא כולל שדרה של 200 חנויות שאכלוסן המלא יחול בחודשים הקרובים, קניון ובית מלון חדש שייפתח ב-2009. שדרת החנויות בממילא עדיין לא הושלמה, אך אקירוב טוען כי מטיילים שם כ-25 אלף מבקרים ביום. עם זאת, קשה באמת להאמין כי כמות המבקרים כיום מגיעה לכך, לאור הקור הירושלמי העז.

אקירוב כבר בן 67, אבל בסיור שנערך בשדרת החנויות בממילא אקירוב רץ קדימה עם התלהבות נעורים, עד שכותב שורות אלה התקשה להשיג אותו. "הפרויקט הזה הוא כמו ילד בשבילי", אומר אקירוב. לא בכדי הוא בוחר במילים האלה - חבלי לידה קשים עבר אקירוב עד שקיבל בסופו של דבר את האישורים להשלמת הפרויקט, אותו החל לפני עשר שנים. הפרויקט הוקפא בשנים 2005-2000 בעקבות לחץ של המפלגות הדתיות, שהתנגדו להקמת בתי קולנוע במקום. בסופו של דבר הפרויקט הופשר ובנייתו צפויה להסתיים בשנה הקרובה.

אם מחירי דירות היוקרה מאמירים, מדוע אתה לא בונה עוד דירות בתל אביב?

"תן לי מגרש שיקבל אישור לבנייה בתוך חצי שנה - ואני רץ לבנות שם. הרשויות הפכו אותנו לאימפוטנטים. כיום בשביל לקבל אישור ת.ב.ע לבנייה אתה יכול להגיש בקשה ואת האישור תקבל אפילו לאחר שבע שנים. יצחק תשובה התגאה בפניי כי בתוך שמונה חודשים הוא קיבל את האישורים לבנות בלאס וגאס. המצב גרוע יותר, משום שכיום קשה בכלל לדבר עם ראש העיר מבלי שיחשבו שאתה משחד אותו. מיד יקפוץ עליך זליכה או מישהו אחר. אני לא מבקש לבנות דירות רגילות או דירות בסטנדרטים נמוכים, אלה רק דירות יוקרה ות.ב.ע כזו פשוט לא קיימת. יש גם ההחלטות תמוהות - על קרקע בנמל תל אביב, שניתן להקים עליה בתי מלון, דירות מגורים ובתי קפה, בנו האנגרים של אזורי תעשייה".

האם אתה חושש שמשבר הסאבפריים ימנע מהזרים לרכוש דירות בישראל? ברבעון השלישי לא מכרתם דירות בממילא.

"המשבר יכול לפגוע באוכלוסיות החלשות, אבל לעשירים יש כסף וההיצע של דירות יוקרה כמעט ולא קיים. בממילא אני לא מוכר מאסות של דירות, כך שגם אם נמכור דירה אחת או שתיים בחודש, נצליח למכור את כל הדירות תוך שנה וחצי-שנתיים".

היעד: רשת מלונות

אלרוב מחזיקה במלון מצודת דוד בירושלים. המלון הוא הרווחי ביותר בישראל, עם שיעורי רווחיות של 48% - מה שהופך אותו לאחד הרווחיים ביותר בעולם, כאשר חדר ממוצע עולה בו 400 דולר. המלון ידווח על רווח תפעולי של יותר מ-70 מיליון שקל ב-2007 והרווח התפעולי שלו ב-2008 עשוי להגיע ל-90 מיליון שקל.

איך אתה מסביר את ההצלחה של מלון מצודת דוד?

"ההצלחה של מצודת דוד היא המיצוב ורמת השירות הגבוהה שלו, כאשר הוא נחשב במקום השני מבין המלונות היוקרתיים בירושלים (לצד מלון קינג דיויד). חרדי אחד שהתארח במלון סיפר לי שכאשר משפחות חרדיות של חתן וכלה מיועדים נפגשים, הן מתארחות אצלנו כי במלון אחר זה פשוט לא נחשב".

אלרוב מתכננת להרחיב את תחום המלונאות. החברה מקימה מלון נוסף בממילא שייפתח בשנה הבאה, ורכשה נכס באמסטרדם במטרה להסב אותו למלון. תוכניות החברה הן להקים רשת מלונות הכוללת כ-1,500 חדרים בתוך ארבע שנים.

יש עוד מקום למלון נוסף בירושלים?

"הרבה תיירים לא מגיעים לירושלים משום שאין מקום במלונות בסטנדרט גבוה בעיר. ג'ורג' בוש צפוי לשוב לכאן ביום העצמאות הקרוב, אבל לא יהיה לו מקום להתארח, והוא יאלץ להשתכן בתל אביב. אנחנו לא מדינת תיירות. באמסטרדם יש 40 אלף חדרים בבתי המלון ויש עדיין ביקוש שהעירייה מתכננת הקמת עוד עשרת אלפים חדרים נוספים. זו גם הסיבה שחיפשנו שם שטח לבנות מלון".

אלרוב נכנסה ב-2001 גם להשקעות בנדל"ן מניב בשוויץ ובצרפת. ואולם לדבריו, מחנק האשראי שפוקד את השווקים הפיננסים באחרונה לא משפיע על החברה. "המשבר הוא מחנק אשראי - עסקות לא מתבצעות. אין משבר בענף הנדל"ן, וגם אם הוא התחיל אני לא מרגיש אותו. בכל מקרה, משבר לא נמשך לנצח, אלא הוא יכול להימשך חצי שנה-שנה. למי שיש חוזי שכירות ארוכים כמוני - לא נפגע. כל העסקות שלי הן Back To Back (החזר ריבית מול הכנסות השכירות מהנכס) של לפחות חמש שנים, כך שהמרווח שבו נעשו העסקות (שיעור התשואה שהנכס מניב מול הריבית על ההלוואה שבגינו נרכש) מקובע לתקופה ארוכה. אנחנו לא עושים עסקים במיליארדים, כך שאין לנו בעיה עם הבנקים".

אלרוב מכרה מספר נכסים בישראל. הגדול שבהם הוא קניון השרון בנתניה, והיא מתכננת למכור עוד נכסים, בהם מגדל האופרה, נכס באשדוד ואת נופש השרון - דיור מוגן בנתניה.

אילו השקעות חדשות תבצעו לאחר שתמכרו את הנכסים האלה? תכנסו להודו כמו כולם?

"בשוק בארה"ב נוצרו באחרונה לא מעט הזדמנויות ששווה לבדוק אותן, ואולי להיכנס להשקעה. להודו אני לא נכנס - אני לא פנוי לנסיעות לשם. יש לי את אירופה בינתיים ובעתיד אולי את ארה"ב. כולם משקיעים בהודו אבל אף אחד עוד לא ממש גזר קופון שם, שלא כמו על עסקות בארה"ב או במזרח אירופה".

אוהב לעבוד

אקירוב ניהל לפני כחצי שנה מגעים עם חברת ארקו למכירת אלרוב נדל"ן לפי שווי של 700 מיליון דולר, אך בסופו של דבר העסקה לא התבצעה משום שההצעה הייתה נמוכה מדי לטעמו של אקירוב. רק באחרונה אמר בכנס שוק ההון של TheMarker כי אלרוב שווה לפחות מיליארד דולר - יותר מפי שניים משווי החברה אז. אקירוב נהנה בשנים האחרונות מזינוק של יותר מפי 20 במניית אלרוב, לאחר השפל שאליו נפלה המנייה בעקבות מצב הנדל"ן בשנות המיתון. כיום נסחרת אלרוב נדל"ן לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל.

אם היו נותנים לך מיליארד דולר היית מוכר את החברה והולך הביתה?

"אני אוהב לעשות עסקות. גם אם הייתי מוכר את החברה, הייתי ממשיך לעשות עסקות. לא הייתי יושב על הר מזומנים ולא עושה כלום".

נראה שלמרות העבודה הרבה בתחום הנדל"ן, אקירוב עוקב לא מעט אחר תיק ההשקעות, וכמו חיית שוק הוא מעורה ומתעדכן בשיחות טלפון מה עושה הבורסה. באחרונה פורסם כי אקירוב מחזיק דרך אלרוב ב-2.5% ממניות בנק לאומי, ששווין בשוק הוא יותר מ-600 מיליון שקל - דבר שהופך אותו אולי לגורם במאבק השליטה על הבנק, רגע לפני חידוש מכירת גרעין השליטה בו. ואולם לדבריו הוא מחזיק במניות אלה רק כהשקעה פיננסית. לפי הערכות בשוק, שווי תיק ההשקעות שלו מגיע למיליארד שקל.

איך נראה התיק שלך? אתה קונה מניות נדל"ן של החברות המתחרות?

"אני מחזיק בסך הכל ארבע-חמש מניות, כאשר רוב הכסף שלי מנוהל על ידי אחרים. המניות שלי בתיק האישי הן כי"ל, החברה לישראל, בז"ן, לאומי ופועלים. אני לא נוגע במניות של חברות נדל"ן. אני משקיע בקרנות גידור המשקיעות גם בנדל"ן בהודו וסין.

כתבות מומלצות

גיף

סיוט בחופשה: 7 תחנות במסלול הייסורים שצפוי לכם בקיץ 2022

מנכ"ל ובעלי בן אנד ג'ריס ישראל, אבי זינגר

"עשה את עסקת חייו": כך הצליח אבי זינגר לרכוש את בן אנד ג'ריס במחיר זעום

קוונטום סורס. שלומית סמל, ברק דיין, עודד מלמד וגיל סמו

"זו ההחלטה הכי מפחידה שעשיתי. כשנצליח, נהיה הבסיס למהפכת המחשוב הבאה של האנושות"

בנייה בשדרות. "יש בעיר תשואות טובות יחסית להשקעה בדירה במרכז הארץ"

"נמאס מהמחירים המטורפים של המרכז. פה אני משלם 2,600 שקל על דירת גן — והכל מהטבת המס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

שיעור בבה"ד 15 . "אחוזי ההצלחה גבוהים מאוד"

"לא תיארתי לעצמי שיש דבר כזה בצה"ל": בית הספר הכי טוב בישראל נמצא בכלל בגלילות

אילנית פינטו־דרור. "על פי המחקר שלי, מורות ומורים בבתי ספר אליטיסטיים מגיעים מרקע דומה לזה של התלמידים"

"ההורים שלהם משלמים אלפי שקלים בשנה - והם מסתובבים בעולם כמו בעלי בית"