חלוקה אחת

הדירות המחולקות, להיט של השנים האחרונות, נהפכו למושא לסכסוכים בין היזמים לשכנים. בעקבות זאת היזמים מתקשים למכור ורוכשים פוטנציאליים חוששים לקנות

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

דירה מפוצלת בתל אביב

"קיבלתי איומים מצד יזמים שחילקו את הדירות שלהם, אבל זה לא יעזור להם. אני רוצה שתהיה פה אווירה של שכונה משפחתית ואינטימית, ולא אסופה של דירות רווקים". כך מספרת תושבת אחת השכונות הדרומיות של תל אביב, שאינה מסתירה את העובדה שהיא מתלוננת בעירייה על יזמי נדל"ן שמפצלים דירות בניגוד לחוק.

היא אינה היחידה. לתופעה הפופולרית שנחשבת ללהיט אצל יזמי נדל"ן קטנים ולמקור ברכה לשוק הדירות יש גם פן אחר, פחות סימפטי.

מדובר בתופעה שהחלה בסוף העשור הקודם, בעיקר בדרום תל אביב, עם הגעתם ארצה של עשרות אלפי עובדים זרים, שמעסיקיהם היו צריכים למצוא להם פתרונות דיור. יזמים עלו מהר על האפשרויות הגלומות במצב, והחלו לפצל דירות קיימות לכמה דירות. באותה תקופה אנשי נדל"ן התייחסו לכך כאל תופעה ספציפית שמתאימה לעובדים הזרים בלבד. "אף ישראלי לא יהיה מוכן להתגורר בכוכים של 15 מ"ר", אמרו אז.

אבל בשנים האחרונות המצב השתנה. שוק השכירות גאה, הביקושים לדירות בתל אביב עלו והיצע הדירות נותר נמוך מדי. לפתע נמצאו אותם סטודנטים ורווקים ישראלים, שדווקא כן הסכימו להתגורר בכוכים של 15 מ"ר, ולעתים גם בשמחה, משום שבצורה כזו קיבלו דירה משופצת במחיר נמוך יחסית.

חלוקת הדירות נחשבת לתופעה מבורכת במיוחד בשוק השכירות התל אביבי הצפוף והסוער. עם השנים, התופעה החלה להצפין ולעבור גם לשכונות הצפון הוותיק של תל אביב, תוך שהיזמים בוחרים לעצמם כיעד לחלוקה בעיקר דירות זולות בבתי מגורים ישנים בצירי רחובות הומים (אבן גבירול, נמיר ואחרים).

ממדי התופעה הלכו והתרחבו. אין נתון רשמי לגבי מספר הדירות המחולקות בתל אביב. האחרונה לדעת מה קורה היא העירייה, והסיבה לכך ברורה: ברוב המקומות חלוקת דירה נחשבת לפעולה בלתי חוקית. מדובר בפעולה שמגדילה את מספר הדירות בבניין, בניגוד לתוכניות החלות במקום, ובעבודות שדורשות היתרי בנייה מהוועדה המקומית. אף אחד, כמובן, לא ממהר לעדכן את העירייה כשהוא עובר על החוק.

באין נתונים רשמיים, אפשר ללמוד על היקפה של התופעה רק מהערכות של מתווכים ושמאים שסוברים כי מדובר בעשרות אלפי יחידות להשכרה (לאחר הפיצול), באזור תל אביב, גבעתיים ורמת גן.

בשנים הראשונות לקיום תופעה העברות על החוק בוצעו תוך קריצת עין לשכנים והסברים בנוסח "מה אכפת להם אם זה חוקי? ממילא אני לא מזיק לאף אחד". ואולם בתקופה האחרונה ההתייחסות לפיצול הדירות הולכת ומשתנה.

בעיריית תל אביב מדווחים כי כחמש תלונות על פיצול בלתי חוקי של דירות מגיעות אליהם מדי שבוע, בעיקר מצדם של שכנים, בעוד שבעבר כמעט שלא הגיעו תלונות בעניין.

השכנים, כמו אותה דיירת דרום תל אביבית שצוטטה בפתיח, לא נשארים אדישים לדירות המחולקות, ולא מוכנים להשלים עם מה שהם רואים כמטרד שגורם לירידת שווי דירותיהם.

"לשכנים מפריע שיש יותר דיירים, שצריך לגבות ועד בית ממספר גדול יותר של שכנים, ושאיכות החיים שלהם בבית יורדת", אומר המתווך חיים קאופמן. "גם שווי הדירות של השכנים בסכנה. יש ערך לבית אינטימי בן שש דירות, כי אנשים מעדיפים בית יותר סולידי ויותר שקט. עניין נוסף שמזיק לשווי הדירות הוא היחס שבין הדיירים השוכרים לבין בעלי הדירות שמתגוררים בבית. שווי דירה בבית שבו רוב הדיירים גרים בשכירות נמוך מבניין שדייריו בעלי הדירות, כיוון שהשוכרים שומרים פחות על הבניין. ברוב הדירות המפוצלות גרים דיירים בשכירות ויש תחלופה גבוהה של דיירים.

לדברי רן וירניק, שמאי מקרקעין ויו"ר לשכת השמאים, "חוץ מצרות עין של שכנים, שקיימת לעיתים, יש גם פגיעה אמיתית באיכות החיים בבניין. כשגדל מספר הדירות וגדל מספר הדיירים האינטנסיוויות של השימוש בתשתיות הבניין עולה - אנשים יורדים ועולים בחדרי המדרגות, פחי אשפה מתמלאים מהר יותר, יש יותר אורחים ומצוקת החנייה גדלה. דירות מפוצלות הן קטנות ובהגדרה הן דירות של רווקים. הן מזמינות אוכלוסיות יותר חלשות".

על השאלה בכמה יורד ערך הדירות קשה לענות. וירניק מודה שאינו מכיר דרך לתת לשאלה מענה אינטליגנטי, אבל מנסה לספק בכל זאת אומדן כלשהו. "כאשר נדרשתי לשאלה הזו, חישבתי באופן שמרני את ירידת הערך בצורה יחסית להפחתה בשטחי הדירות".

הסבר: שטח הדירה ברוטו כולל את השטחים המשותפים בקומה, חדר מדרגות ומסדרונות. אם בקומה ישנן שתי דירות ושטחים משותפים בשטח 20 מ"ר, כל דירה מחושבת עם 10 מ"ר נוספים. לשיטתו של וירניק, אם נוספת דירה בקומה, צריך לחלק את השטחים המשותפים לשלושה וכך למעשה קטן שטח הברוטו של הדירה. השטח המופחת הוא למעשה ירידת הערך של הדירה.

אחד הבניינים שמחזיקים בשיא חלוקת הדירות נמצא ברחוב ויסוצקי בתל אביב. במקור היו בו 24 דירות, אך אחד הדיירים, שהיה בעליהן של חמש דירות, חילק כל אחת מהן לשלוש יחידות דיור והגדיל את מספר הדירות בבניין ב-40%, מ-24 ל-34 דירות.

העניין הגיע לבית המשפט, ושלוש ערכאות משפטיות דרשו מהמשקיע הנמרץ להרוס את החלוקה בין הדירות ולהשיבן למצבן המקורי.

ברחוב אבן גבירול נרשם שיא פיצולים נוסף, אם כי חוקי: איש עסקים רכש דירה של 160 מ"ר ופיצל אותה לשבע דירות, הגדולה שבהן הגיעה לשטח של 27 מ"ר. בזכות הפיצול המשקיע יכול לגבות שכירויות בסכום גבוה, ולהגיע לתשואה שנתית מרשימה של 10%.

החיכוך גדל

דירה מפוצלת בתל אביב

המוטיווציה של המשקיעים ברורה - תשואות גבוהות. דירות להשכרה מעולם לא היו אפיק השקעה אטרקטיווי, אבל באמצעות פיצול דירה אחת לכמה יחידות, החל משתיים וכלה בשבע, הם הצליחו למנף את התשואה שלהם לרמה דו-ספרתית.

אבל גם הסיכון עלה. הלשנה של שכן, ביקורת של פקח, קנסות וצווי הריסה יכולים למחוק את התשואה. נוסף על עלות הקנייה וההשקעה בשיפוץ ופיצול, המשקיע נדרש לממן מכספו גם את השיפוץ הנוסף, שיחזיר את הדירה למצבה טרם החלוקה.

כאמור, השכנים בבניין אינם שותפים לשמחת המשקיעים, וכמות החיכוכים ביניהם נמצאת בעלייה תלולה. גם מצב רוחם של חלק מהיזמים אינו שפיר כבעבר. אמנם יזמים עמם שוחחנו הביעו זלזול גלוי באכיפה העירונית, ואף סיפרו על שופטים בבתי משפט שמותחים ביקורת קשה על העירייה על מחדליה בטיפול בעניין. אבל גם הם מסכימים שהגידול בהלשנות תופס תאוצה, ושהוא נושא עמו מטרד, אותו לא הביאו בחשבון בעבר.

"העיריות לא מנהלות מלחמת חורמה בתופעה, אין להן את המשאבים והיכולת. אני לא מכיר אף עיר שעושה פעולות יזומות למיגור העניין. בסופו של דבר זה לא כל כך מפריע לעיר, חוץ מזה שמדובר בעבירה על החוק", אומר אבי שנער, שמאי מקרקעין ומנהל פורום נדל"ן בתפוז. "אם שכן מתלונן הן חייבות לעשות משהו, ולרוב הן מסתפקות בהסרת החלוקה".

מה מסתתר מאחורי הדלת?

כאמור, פיצול דירה הוא עבירה, ולכן נוקטים המשקיעים דרכים מתוחכמות על מנת לחפות על המעשה ולהסוותו כעבודות פנימיות והקמת אגפים באותה דירה. האמצעי המוכר ביותר לכך הוא השארת דלת הכניסה המקורית של הדירה, אולם מיד לאחר פתיחתה מגלים שלוש דירות נוספות, שמובילות ל"אגפים".

אחד המדדים הברורים להבחנה בין הגדלת מספר יחידות הדיור לבין שינוי פנימי או בניית "אגף" בדירה הוא מספר המטבחים. אבל המשקיעים הערמומיים יודעים לעבור גם את המבחן הזה בהצלחה - שנער מתאר מקרה של בעל דירה שהסיר מטבח אחד לפני הביקורת של העירייה ואחרי חצי שנה התקינו מחדש. יש תחבולות נוספות להסוות את קיום הדירות הנוספות, שחלקן עוברות משום מה את מבחן החוק, אף כי ברור לכל בר דעת שמדובר במספר יחידות דיור שהוקמו בתוך דירה אחת.

אבל גם היזמים שהצליחו להערים על העירייה החלו להיתקל באחרונה בקושי אחר, שאותו לא חזו מראש: קשה למכור דירה מפוצלת. בלתי אפשרי למכור כל יחידה בנפרד, וגם מכירת הדירה כולה יכולה להיתקל בבעיות, אם העירייה מתערבת בשלב מכירת הדירה.

לדברי שנער, "יש עיריות ששולחות פקח לבדוק את הנכס לפני שהוא נמכר, כדי לוודא שאין חריגות או תוספות בנייה. אם הפקח רואה שיש חלוקה, הוא לא ייתן אישור העברה לטאבו לקונה. בכפר סבא, לדוגמה, העירייה שולחת פקח באופן קבוע לביקורת בדירות גג או קרקע ובבתים פרטיים כי שם יש פוטנציאל לתוספות בנייה. אני מסביר לאנשים שמפצלים דירות שהם מגדילים את הסיכון של ההשקעה בדיוק כמו שקונים מניה ספקולטיווית. אני ממליץ לקנות דירה שלמה ולפצל אותה ולא לרכוש דירה מפוצלת, כי העירייה יכולה להתערב אחרי ששולמו כבר מ-80% מהכסף".

גורם נוסף שפוגע באפשרות מכירת הדירות המפוצלות הוא אופיים של הקונים. רוב היזמים הפועלים בתחום זה מעדיפים לרכוש את הדירה ולבצע בעצמם את עבודות הפיצול, ולא לרכוש את הדירות המפוצלות מיזמים אחרים. הביקושים לדירות אלה באים מצד משקיעים סולידיים שמוכנים לקבל תשואות נמוכות יותר על השקעותיהם, אבל דורשים גם ביטחון רב יותר, ופעמים רבות הם מסתייגים מהעסקות, או דורשים מהיזמים להפחית באופן ניכר את המחירים.

לאלה שרוצים בכל זאת להשקיע בתחום, כהשקעה לגיטימית, חשוב להדגיש שלרוב מדובר בפעילות פלילית, אבל לא בכל המקרים. בתל אביב, לדוגמה, יש רחובות שאין בהם הגבלה על מספר הדירות, כמו דיזנגוף, אבן גבירול ובוגרשוב. בשלב השני, צריך לקבל היתר מהעירייה. יש כמה תנאים מגבילים גם ברחובות המותרים. גודל כל יחידה חייב להיות מעל 35 מ"ר, צריך שיהיו בה לפחות שני חדרים ויש למצוא פתרון חנייה.

אבל הדאגות לא תמו גם כאשר החוק עומד לצד המפצלים. שנער נזכר בתביעה שנתקל בה בחולון ברחוב שהתוכנית אישרה בו בנייה של חמש דירות, אך הקבלן שהקים את הבניין העדיף לבנות רק שתי דירות גדולות. בעל אחת הדירות קיבל היתר מהעירייה לפצל את דירתו, אך סכסוך עם השכן בדירה השנייה הוביל אותו לדיונים שעדיין מתבררים בוועדות התכנון. השכן התנגד לפיצול בטענה לירידת ערך דירתו.

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?