הפרטים ההכרחיים בזכרון דברים

בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל באחרונה זכרון דברים למכירת דירה רק מכיוון שלא פורטו בו תנאי התשלום - על אף שקבע כי שני הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם מחייב

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

למרות אינספור התסבוכות ומגוון הצרות, עדיין יש הרואים בזכרון דברים כלי מקובל לביצוע עסקות מכר של דירות מגורים. כבר נכתב רבות, גם במדור זה, על היותו של זכרון דברים הכולל את הפרטים המהותיים של העסקה, הסכם לכל דבר ועניין - ולכן ראוי לשקול היטב את כל ההשלכות לפני חתימה על מסמך זה.

לפניכם דוגמה נוספת לתסבוכת שזכרון הדברים עלול להוביל את הצדדים (ה.פ. 360/06 גניש נ' רום). בפרשה זו, שנדונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שישה אחים ביקשו למכור בפטור ממס שבח דירת מגורים שקיבלו מהוריהם, מחצית בירושה ומחצית במתנה. על מנת לזכות בפטור ממס שבח, היה עליהם להמתין עד ל-31 בנובמבר 2005 - המועד שבו חלפו, כפי הנראה, 4 שנים ממכירה קודמת שביצע אחד האחים.

כמה ימים לפני מועד זה, ב-24 בנובמבר, חתמו בעלי הדירה על זכרון דברים עם זוג עורכי דין. בזכרון הדברים נקבעו, בין השאר, מחיר המכירה, מועד המסירה, חבות היטל ההשבחה ואפשרות ביטול ההסכם במקרה שהשוכר יממש אופציה לתקופת שכירות נוספת. כמו כן נקבע פיצוי מוסכם בסך 10,000 דולר ושולמו על החשבון 10,000 שקל במועד החתימה על זכרון הדברים.

עורך דינם של בעלי הדירה שלח לקונים טיוטת הסכם, ולאחר מו"מ בין הצדדים, בסופו של דבר לא נחתם הסכם מכר מפורט. ואולם הקונים לא ויתרו. הם הודיעו לבעלי הדירה כי אם לא ייחתם הסכם - הם ידווחו על זכרון הדברים לרשויות המס וירשמו הערת אזהרה בטאבו בהסתמך עליו, ואכן עשו זאת.

בעלי הדירה פנו לבית המשפט, כדי שיצהיר כי זכרון הדברים בטל בגין אי-חוקיות, בשל הטעיה וחוסר תום לב מצד הקונים, ומאחר שאינו עונה על דרישת הכתב בעסקת מקרקעין. בשולי הדברים חשוב להסביר כי חתימה על זכרון דברים מוקדם, והמתנה עד למועד שבו חלפו 4 שנים לצורך חתימה על הסכם מכר מפורט, אינם מזכים בפטור - רשויות המס רואות במועד זכרון הדברים את מועד העסקה, באופן שיישלל הפטור ממס שבח.

בית המשפט קבע כי הקונים לא הטעו את בעלי הדירה, אך נראה כי שני הצדדים פעלו מתוך ידיעה כי עליהם להמתין עוד כמה ימים, עד למועד שבו ניתן לחתום על הסכם מחייב, ומאחר שלא רצו לפספס את העסקה, נערך זכרון הדברים תוך כוונה שלא לדווח עליו לרשויות המס. סגן נשיא בית המשפט המחוזי, השופט יהודה זפט, מצא חיזוק לגרסה זו בכך שגם הקונים חשו רגשי אשמה מסוימים בכך שהתרו בבעלי הדירה, כי ידווחו על זכרון הדברים אם לא ייחתם הסכם מפורט.

בבואו לדון בטענות בעלי הדירה, פסק השופט זפט כי כוונת הצדדים שלא לדווח על זכרון הדברים לרשויות המס, אכן נגועה באי-חוקיות, אך לא כזו הפוגעת בכשרותה של העסקה - ולכן אין לבטל את זכרון הדברים בגינה. גם טענת ההטעיה נפסלה כעילת ביטול. בית המשפט בחן גם אם היתה גמירות דעת של שני הצדדים להתקשר בהסכם מחייב בחתימה על זכרון הדברים: מלשון זכרון הדברים, מהעובדה כי ההתייחסות בזכרון הדברים היא להסכם שביטולו מזכה בפיצוי מוסכם ומהנסיבות לאחר החתימה, שבהן שני הצדדים לחצו ידיים וברכו במזל טוב - כל אלה מלמדים על כך ששני הצדדים גמרו אומר בדעתם להתקשר בהסכם מחייב.

לבסוף, דן השופט זפט בטענת בעלי הדירה כי זכרון הדברים לא עונה על דרישת הכתב ואינו כולל את כל המרכיבים החיוניים להיותו מסמך מחייב בעסקת מקרקעין. השופט קבע כי אמנם לא צוינו הגוש והחלקה של הנכס, אך הבית זוהה באופן שאינו ניתן לספקות. מצד שני, מועדי התשלום לא הוסדרו בזכרון הדברים, ומדובר בנקודה חשובה.

נפסק כי בעסקת מכר מקרקעין של מאות אלפי דולרים, כאשר מועד המסירה נקבע ל-10 חודשים קדימה, תנאי התשלום מהווים נתון חשוב ולא ניתן להשלימם אם לא פורטו בזכרון הדברים. לפיכך, ועל בסיס העדר תנאי תשלום בלבד, נקבע כי זכרון הדברים בטל ויש למחוק גם את הערת האזהרה שנרשמה בגינו.

הסתייגותי החריפה מחתימה על זכרון דברים נובעת בעיקר מהאי-ודאות המשפטית שבהתקשרות זו. אם אחד משני החתומים על זכרון הדברים אינו מעוניין לקיימו, או סבור כי אינו מחייב, הדבר גורר אחריו צורך בהקפאת הנכס או הרצון לרכוש את הנכס, פנייה לבית המשפט, הוצאות משפטיות והמתנה לפסק דין שיקבע האם העסקה יוצאת לפועל או לא. כל אלה היו נמנעים, לו שני הצדדים היו מחליפים טיוטות הסכמים, מתייעצים בעורכי דין ומגיעים להסכם מלא ומפורט, לאחר שיקול דעת ובחינת כל מרכיבי העסקה.

כתבות מומלצות

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?

העיר לא זולה, אבל זה היה משתלם מכל בחינה אחרת

"הבית שלי בגד בי": תל אביבית שעוזבת אחרי שלושה עשורים מגלה מה שבר אותה

שי שרון. "הרגשתי שאני מתאמץ בעיקר בשביל שהבעלים של חברת האופנה ירוויחו יותר"

"חייתי במסיבה תמידית, אבל זה היה כלוב מזהב. עבודה חסרת משמעות"

נמל חיפה. הפקק בשנה וחצי האחרונות גרם למשק הישראלי נזק של עשרות מיליוני שקלים ביום, לפי משרד האוצר

פקק האוניות מול נמלי ישראל דועך והולך, ולא מהסיבות הנכונות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

"מבחוץ זה נראה סקסי ומגניב, אבל כשנכנסים פנימה מתברר שזאת עבודה קשה והיא חייבת להיות מדויקת"

"אפשר להרוויח 30-20 אלף שקל בחודש מעבר למשכורת": איזה עסק הכי רווחי - פלאפל, פיצה, סושי או שווארמה?

עורכי דין שפרשו מהמקצוע. ״הדור שלנו מחפש מהר, קצר, ענייני, ומבקש שיהיו לו דברים נוספים בחיים, לא רק עבודה"

"הדור הזה עובר בקלות בין עבודות - ומשאיר מאחור את משרדי עריכת הדין"