פרשנות תקנון המתיר בנייה על גג הבניין

במדינתנו בה מלאי הקרקעות מוגבל, קל וחומר כאשר מדובר בקרקעות פנויות באזורי הביקוש בערים הגדולות, עלתה מאוד קרנם של גגות הבתים הקיימים כפוטנציאל בנייה בלתי מנוצל. העובדה כי בניינים רבים כוללים גגות שטוחים ובלתי מבונים, במיקום אטרקטיווי, גורמת למרדף אחר כל פיסת גג לצורך מימוש בנייה נוספת - בין אם מדובר בבנייה עצמית של בעלי דירות באותם בניינים ובין אם מדובר ביזמים אשר רוכשים בדרך זו או אחרת את הגג וזכויות הבנייה, על מנת לנצלם.

עידוד נוסף למגמה זו, בא מכיוון בלתי צפוי - תמ"א 38, אשר אמורה לתת תמריצים נוספים למי שיבצע בנייה על הגג, באופן שבנייה זו תחזק את המבנה הקיים.

בבתים משותפים "רגילים" בהם חלה ברירת המחדל של חוק המקרקעין, הגגות וזכויות הבנייה הינם רכוש בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות. ואולם ישנם בתים משותפים רבים, בעיקר כאלה אשר הוקמו מלכתחילה על ידי בעלי קרקע בבנייה עצמית, שבהם היזמים הראשונים דאגו לשייר לעצמם את זכויות הבנייה והגגות, למטרה של ניצולם בעתיד.

בשנים האחרונות, רבים המקרים בהם בתי המשפט, בערכאות השונות, נאלצו לפרש תקנון של בית משותף, על מנת לקבוע למי שייכות זכויות הבנייה והגגות. מקרה מסוג זה נדון בערעור שהוגש בתיק עא(ים) 9502/06 לומברוזו נגד קובנר. ואלה הנסיבות שהובאו בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים באוגוסט 2007: בית משותף הכולל 5 דירות נרשם עם תקנון בו נקבע כי בעלי דירה מסוימת בקומה האחרונה יהיו רשאים לבנות קומה או קומות נוספות, ויתר בעלי הדירות לא יהיו רשאים להתנגד או להפריע לבנייה.

המחלוקת בין בעלי דירת הגג לבין דיירים אחרים בבניין היתה, האם הסעיף קובע כי כל זכויות הבנייה נתונות לבעלי דירת הגג או שמא, כטענת יתר הדיירים, בעלי דירת הגג רשאים לבנות על הגג, אך רק את חלקם היחסי מתוך הזכויות של הנכס כולו. אם לדוגמא מדובר בחמש דירות שוות בבית המשותף וניתן לבנות עוד 100 מ"ר על הבניין, טוענים הדיירים האחרים כי בעלי דירת הגג רשאים לבנות רק עוד 20 מ"ר על הגג. לעומתם, בעלי דירת הגג טוענים כי הם רשאים לבנות את כל 100 המ"ר.

בית המשפט דחה את טענת יתר הדיירים, לפיה היה צורך לציין באופן מפורש בתקנון כי כל זכויות הבנייה נתונות לבעלי דירת הגג, וקבע כי די בכך שצוין כי בעלי דירת הגג יוכלו לבנות ללא כל הפרעה או התנגדות מצד יתר הדיירים. לעומת זאת, בשולי הדברים נאמר בפסק הדין כי אין לפרש זאת בהכרח כאילו לבעלי דירת הגג יש זכות לנצל גם אחוזי בנייה שיינתנו בעתיד, אלא רק את אחוזי הבנייה שקיימים כיום.

עם כל הכבוד הראוי לפסק הדין, לא ברור כיצד בית המשפט מוותר מחד על צורך בהסכמה מפורשת למימוש כל זכויות הבנייה, אך מאידך גורס כי לצורך ויתור על זכויות עתידיות ייתכן כי יש הכרח בוויתור מפורש מצד הדיירים האחרים. כאשר מדובר בזכויות קניין, ייתכן שראוי לפרש כל ויתור על זכות חשובה זו על דרך הצמצום, ולדרוש כי הסעיף העוסק בוויתור ינוסח באופן בהיר וחד משמעי.

במדור זה נסקר כבר ב-4 במאי 2007 פסק דין אחר של אותו בית משפט מחוזי בירושלים (ת.א. 20246/00) בו בית המשפט נתן דווקא פרשנות מצומצמת לסעיף בתקנון בית משותף שלכאורה העניק את כל זכויות הבנייה לדירה מסוימת. נראה כי כמו במקרים רבים אחרים, לכל שופט יש השקפה משלו בעניין, ואין אחידות בפסיקה.