המשכיר מחויב בתום לב, השוכר עדיין חייב לבדוק

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

כשמוכר אינו מגלה עובדות מהותיות, במסגרת ניהול משא ומתן על נכס, הוא מפר חובת תום לב שחלה עליו, ולעתים אף מטעה את הקונה. מצד שני, מצופה מהקונה, שיבצע בעצמו בדיקות משפטיות ואחרות הדרושות לו לצורך בחינת כדאיות עסקה ולא יסתמך אך ורק על המידע הנמסר לו על ידי המוכר. הלכות אלה נכונות גם בכל הנוגע ליחסי שוכר ומשכיר.

מקרה מעניין שהובא בפני בית משפט השלום בפתח תקוה, עסק בשאלה האם יש לחייב משכיר בתשלום פיצוי לשוכר, בשל נזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי גילוי עובדות הנוגעות לנכס המושכר (ת.א. 2028/04 מקסימטקס בע"מ ואח' נ' חסון ואח', ניתן ביום 27 ביוני 2007).

ב-2001 נחתם הסכם שכירות על פיו שכרה התובעת (חברה בע"מ) מאת הנתבעים חלק מנחלה שבבעלותם. על פי הסכם השכירות התחייבו בעלי הקרקע לבנות במקום מבנה בשטח 500 מ"ר, שבו יפעל עסק של התובעת, וכמו כן התחייבו להשיג היתר לשימוש חורג במקרקעין.

בהתאם להוראות ההסכם בנו בעלי הקרקע מבנה על המקרקעין והתובעת השקיעה בו 250 אלף שקל על מנת להתאימו לצרכיה. כשנתיים לאחר החתימה על ההסכם, הגישו בעלי הקרקע בקשה להיתר לשימוש חורג אך היא נדחתה. גם בקשה נוספת שהוגשה מאוחר יותר נדחתה.

בנובמבר 2002 הוגש כתב אישום נגד השוכרת ונגד בעלי הקרקע, בגין בניית המבנה ללא היתר בנייה ובגין שימוש חורג, בעטיו הוטלו על התובעת ועל בעלי הקרקע קנסות כספיים וניתנו צווים להריסת המבנה ולהפסקת השימוש החורג.

בכתב התביעה טענה התובעת, כי בעלי הקרקע הציגו בפניה מצג לפיו לא תהיה בעיה כלשהי בהשגת היתר לשימוש חורג. התובעת טענה עוד, שבעלי הקרקע לא ציינו בפניה כי בעבר היה במקום מבנה אחר שנבנה ללא היתר בנייה, ובו פעלה מסגריה ללא היתר לשימוש חורג. מתברר שגם אז הוצא צו להפסקת השימוש החורג ובסופו של דבר נהרס המבנה בעקבות צו הריסה שהוצא לו.

לטענת התובעת, בשל מצג השווא שהוצג בפניה ובשל הסתרת העובדות הנוגעות למקרקעין, נגרמו לה נזקים ובעלי הקרקע חייבים לפצותה בגינם.

בעלי הקרקע הגישו מצדם תביעה נגדית, בה עתרו לחיוב התובעת בסכומים שונים בגין דמי שכירות ותשלומים לרשויות שהתובעת לא שילמה במהלך תקופת השכירות.

לגופן של טענות התובעת, טענו בעלי הקרקע, כי בעת שהמקרקעין הושכרו לתובעת, ידעו נציגי התובעת היטב מהם ההיתרים הנדרשים לשם הפעלת העסק שלה במקרקעין, ואף ידעו שהליך קבלת ההיתרים עלול להתעכב או להסתיים ללא הצלחה. עוד טענו בעלי הקרקע, כי התובעת ידעה שקיים סיכון שתפונה מהמקרקעין וכי שום מידע לא הוסתר מפניה או מפני נציגיה.

לאחר שמיעת טענות הצדדים ובחינת הראיות קבע בית המשפט כי העובדה שנציג התובעת לא בדק בעצמו את מצבם המשפטי של המקרקעין בטרם נחתם ההסכם, אלא הסתמך על התחייבות בעלי הקרקע להשיג את ההיתרים (ואף לא עמד על כך שהתחייבות זו תצוין במפורש בהסכם), מהווה מחדל ורשלנות מצדה של התובעת.

נקבע, כי נציג התובעת ידע על כך שבניית המבנה תחל בטרם יוגשו התוכניות לקבלת היתר הבנייה ולמרות זאת חתם על ההסכם - ואף החל להפעיל את העסק של התובעת במקום בטרם התקבלו האישורים.

בית המשפט קבע כי התובעת ידעה על קיומו של סיכון שההיתרים הנדרשים לא יינתנו והיא תיאלץ לפנות את המקום, אך העדיפה לפעול במקום תוך נטילת אותו סיכון. בית המשפט פסק, כי התובעת לא הצליחה להוכיח קיומו של מצג שווא מצדם של בעלי הקרקע.

משום כל אלה, נדחתה תביעת התובעת, ואילו תביעת בעלי הקרקע התקבלה בחלקה.

לדידי, הגם שההלכה הפסוקה מטילה על המוכר חובת גילוי לגבי פרטים ומידע שהם מהותיים לעסקה, אין להתעלם מחובתו של הצד שכנגד (הקונה/ השוכר) לבצע בעצמו את הבדיקות הנדרשות לבירור מצבו המשפטי של הנכס ולבחינת ההשלכות המשפטיות והכלכליות הנובעות מכך.

מובן, כי צד להסכם שהתרשל בביצוע הבדיקות הנדרשות, אותן יכול וצריך היה לבצע, יתקשה לטעון לחוסר תום לב או הטעיה של הצד שכנגד בשל אי גילוי מידע מהותי.

כתבות מומלצות

קוונטום סורס. שלומית סמל, ברק דיין, עודד מלמד וגיל סמו

"זו ההחלטה הכי מפחידה שעשיתי. כשנצליח, נהיה הבסיס למהפכת המחשוב הבאה של האנושות"

בנייה בשדרות. "יש בעיר תשואות טובות יחסית להשקעה בדירה במרכז הארץ"

"נמאס מהמחירים המטורפים של המרכז. פה אני משלם 2,600 שקל על דירת גן — והכל מהטבת המס"

שיעור בבה"ד 15 . "אחוזי ההצלחה גבוהים מאוד"

"לא תיארתי לעצמי שיש דבר כזה בצה"ל": בית הספר הכי טוב בישראל נמצא בכלל בגלילות

אילנית פינטו־דרור. "על פי המחקר שלי, מורות ומורים בבתי ספר אליטיסטיים מגיעים מרקע דומה לזה של התלמידים"

"ההורים שלהם משלמים אלפי שקלים בשנה - והם מסתובבים בעולם כמו בעלי בית"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

רחוב חרות, רמת גן. לדברי המתווך, זוהי עסקה טובה לשני הצדדים

כללי המשחק השתנו: הדירה שנמכרה "על הנייר" - עם מלכוד

בנייני דירות בסין. המחירים יצאו משליטה - הגיע זמן לתיקון?

האוויר מתחיל לצאת משוק הדיור ברחבי העולם. להלן חמש דוגמאות