פינוי בינוי - כישלון מתמשך

לוגו הארץ
הארץ
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
לוגו הארץ
הארץ

הרעיון העומד מאחורי ההתחדשות העירונית הוא כי קרקע היא מהמשאבים החיוניים ביותר בישראל. הצורך בהתחדשות העירונית התחיל עם צמיחתם של שיכוני עוני בלב הערים והרצון למנוע את התפשטותם. הבעייתיות של שיכוני העוני עמדה בפני נבחרי הציבור, ובשנות ה-60 הוחלט להניח תשתית חוקתית לשם קידום רעיון ההתחדשות העירונית.

ב-1965 נחקק חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום. ואולם במשך עשרות שנים, מחקיקת החוק ועד לשנות ה-90, עמד לו החוק כאבן שאין לה הופכין ולא נעשה בו כל שימוש. יותר ויותר שכונות ישנות נהפכו לשיכוני עוני, יותר שטחים פתוחים נגזלו, הבנייה הואצה ושטחי הערים הורחבו עוד ועוד. בכל מרכזי הערים הגדולות ישנם כיום שיכונים ישנים עם בניינים מכוערים, אשר אינם מנצלים את אחוזי הבנייה ופוגעים בחזות העיר.

העובדה העגומה היא, כי מתוך כ-122 מתחמים של פינוי בינוי בישראל, רק פרויקט אחד יצא אל הפועל (!)

עד לחקיקת חוק הפיצויים לפני כשנה, היה צורך בהסכמה של כל בעלי הזכויות במתחם פינוי בינוי, על מנת להוציא אל הפועל את הפרויקט. די היה בסירוב של בעל זכות על דירה אחת, כדי לטרפד את הפרויקט כולו - הכולל לפעמים עשרות ומאות דירות. התלות של עשרות ומאות אנשים בכל בעל זכות בודד מביאה לכשל שוק כלכלי ברור.

במקרים רבים מיעוט זניח מתוך רוב מוחלט של בעלי הזכויות במתחם מנעו את התקדמות הפרויקט בשל סירובם לתת את הסכמתם. לפעמים אמנם סירובם של מיעוט בעלי הזכויות מונע מטעמים אישיים-פרטיים מיוחדים, אבל לרוב סירובם הינו בלתי סביר ומונע מטעמים כלכליים טהורים ומרצונם של הדיירים הסרבנים לנצל את כשל השוק, ואולי גם להתעשר על חשבון אחרים. כפתרון לבעיית "הדייר הסרבן", הכנסת חוקקה את חוק פינוי ובינוי (פיצויים). חוק הפיצויים מאפשר להחיל אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי, ולכאורה אמור לתקן את כשל השוק. בחוק נקבע כי המסרב סירוב בלתי סביר לביצוע העסקה, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.

ואולם, יש לזכור כי פרויקטים של פינוי בינוי מתבצעים דווקא באזורים נחשלים, עם אוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי נמוך. האם זוהי אוכלוסייה שראוי לאיים עליה בשוט הכלכלי? יותר מזה, האם זהו מהלך יעיל לאיים במעין סנקציות כלכליות על מי שמלכתחילה חי בעוני? אם ניקח דוגמה של פרויקט פינוי בינוי ממוצע, נראה כי "דייר סרבן" עשוי למצוא עצמו חייב בנזיקין סכומים של מיליוני שקלים. ובמלים אחרות, אותו אדם מבוגר שלא עבר דירה במשך 50 שנה, או אותה משפחה קשת-יום שבקושי מכלכלת עצמה - או כל דייר אחר המסרב לעסקה - יכולים למצוא עצמם חייב מיליוני שקלים לעשרות דיירים.

מן הפן החברתי נשאל, האם זה ראוי? ומן הפן הכלכלי נשאל, האם זה יעיל? הלא חוק הפיצויים נועד בראש ובראשונה להרתיע. אולם ספק רב אם אדם שכמעט חסר כל יירתע מחוב של מיליוני שקלים, כאשר ברור לו ולכל הנוגעים בדבר, שהוא לעולם לא יוכל לשלם חוב זה. התוצאה היא, שמחד סיכויי הגבייה הם אפסיים ומאידך אין זה מקדם את הפרויקט.

הצעתי היא לתקן את החוק המקרקעין (ובמידת הצורך חוקים נוספים), ולהתאים את מנגנון פירוק השיתוף במקרקעין למתחמים המיועדים לפינוי ובינוי.

יש לאפשר לדיירים המסכימים לביצוע הפרויקט לכפות על הדיירים המסרבים לביצוע הפרויקט את פירוק השיתוף בבית המשותף בדרך של מכירת הדירה כפי שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל. האינטרס הציבורי המובהק מחד אל מול הפגיעה בזכות הקניינית המוגבלת מאידך, מהווים איזון ראוי בין האינטרסים וסוללים את הדרך לתיקון החקיקה, כמו גם לקידום ופיתוח של ההתחדשות העירונית.

כתבות מומלצות

בריכות סחף מבטון אקולוגי של חברת אקונקריט הישראלית בניו-יורק

"שיטפון של יזמים": דור חדש מנסה להיכנס לתחום הכי בוער בהיי־טק

מכוניות של טסלה במפעל החברה. מייצרת את המנועים וחלק ניכר מהאלקטרוניקה של המכוניות שלה

המכונית הפרטית עוברת מהפכה שסוחפת את כל התעשייה

קניון ממילא בירושלים. "גידול במכירות של מותגי אופנה מוזלים"

"חיים את הרגע": אוכלים במסעדות, יוצאים לבלות — וטסים לחו"ל

שיעור העובדים שמרגישים שהם בעלי השפעה, ושמקום העבודה שלהם מניע אותם לתרום ולהגיע
להישגים, ירד באופן משמעותי השנה

"הבטיחו לקדם אותי ואז הביאו מישהו מבחוץ. אם זה יקרה שוב – אתפטר"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

נתי סיידוף, בעל השליטה בשיכון ובינוי. רכש את החברה בהנחה של 13% על מחיר הבורסה של המניה

נטישת מנהלים, חוב תופח — ותשואת חסר עמוקה: מה קורה בשיכון ובינוי?

צעירים בטיילת בתל אביב. בקשה מהעובדים להגיע למשרד נהפכת להתקפה פרסונלית עליהם

"הפסקתי להעסיק צעירים. הם מפונקים ולא ראו אותי, אלא רק רצו לקחת ממני"