החלטה 979: לא בשורה גדולה לחקלאים

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

החלטה 979, שאושרה באחרונה במתכונתה החדשה, מבצעת לכאורה שינויים מהפכניים בזכויות החקלאים בנחלות המגורים. האומנם?

ההחלטה במתכונתה החדשה קובעת כמה שינויים. ראשית, בעל הנחלה נחשב עד עתה ל"בר רשות", דהיינו, בעל רשות מהמדינה להתגורר בנחלתו השייכת ל"אדמת המדינה" ולפיכך, לכאורה, המדינה היתה יכולה לקחת רשות זו בכל רגע נתון. מעתה ייחשב בעל הנחלה לחוכר לדורות ויהיה בעל זכויות בחלקת המגורים שלו.

ההחלטה קובעת שתמורת 3.75% משווי חלקת המגורים, ששטחה לא יעלה על 2.5 דונמים, ייחשב בעל הנחלה לחוכר. ואולם שיעור זה הוא מקדמה בלבד. כשתימכר הנחלה, יהיה חייב בעל הנחלה להשלים למינהל מקרקעי ישראל את רכישת הזכויות בנחלה לשיעור של 33% משווי חלקת המגורים.

בתמורה לתשלום "המקדמה" יוכל בעל הנחלה לבנות עד 375 מ"ר בכמה יחידות דיור שיבקש. חוכר שיבקש לבנות שטח גדול יותר ישלם תשלום מלא למינהל מקרקעי ישראל, דהיינו 91% משווי התוספת המבוקשת. אם בעל הנחלה ירצה בכך, הוא יוכל להשלים את שיעור התשלום ל-33% משווי חלקת המגורים ואז יהיה זכאי לבנות כמה שירצה, הכל בהתאם למגבלות התכנוניות. לאחר שישלם סכום זה הוא יוכל גם לפצל את חלקת המגורים לכמה מגרשים שיבקש, גם זה במגבלות התכנוניות.

לכאורה מדובר בהטבה משמעותית, אולם האם כך הדבר?

ההחלטה קובעת כמה תנאים המקשים על יישומה: א. אם מתנהלת פעילות לא חקלאית בנחלה, כדוגמת בית קפה או מפעל - חובה להסדיר שימושים אלה. הסדרת שימושים זו מחייבת תשלום של 91% משווי זכויות אלה וכן עמידה במגבלות תכנוניות, אשר לא תמיד עולות בקנה אחד עם השימושים הקיימים בשטח.

ב. יש צורך ברישום חלקת המגורים בטאבו. במושבים רבים אין חלוקה כזו ורישום כזה הינו בעייתי ואורך זמן רב.

ג. על שטחי הבנייה בחלקת המגורים להתאים להוראות תמ"א 35 - דהיינו יש מגבלה על מספר יחידות המגורים שניתן לבנות בכל מושב. יש מושבים שכבר הגיעו למכסת יחידות הדיור המותרת להם על פי תמ"א 35, ולפיכך לא ניתן יהיה להוסיף בהם עוד יחידות דיור.

כמו כן, בעלי נחלה שהיו, כאמור, "ברי רשות", לא בהכרח שילמו היטל השבחה למועצה האזורית (בעת תוספת בנייה או מכירת הנחלה) מאחר שהחוק בנוגע להיטל השבחה חל על בעלים או חוכר בלבד. לאחר הכרת בעל הנחלה כחוכר, הוא יהיה חייב בתשלום היטל השבחה אם ירצה להוסיף בנייה או למכור את נחלתו.

במקרים רבים, יגבה המינהל תשלום גבוה הרבה יותר ממה שגבה עד היום. במושבים שלא יוכלו לנצל את ההטבות שמקנה ההחלטה בעקבות אי עמידה בתנאיה, עדיין יהיה חייב בעל הנחלה, בעת מכירתה, לשלם 33% משווי חלקת המגורים למינהל מקרקעי ישראל. במקרה ששולמו כבר דמי הסכמה בעבר, יזוכה בעל הנחלה בתשלום ששילם אולם עד תקרה של 13% משווי חלקת המגורים (תשלום מינימלי של 20% משווי חלקת המגורים).

ניתוח שנעשה בלשכת שמאי המקרקעין בישראל מראה כי התשלום יהיה גבוה יותר. ניקח לדוגמה בעל נחלה שקנה את נחלתו תמורת 1.5 מיליון דולר ובגין מכירה זו שולמו דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל של 400 אלף דולר. בהנחה שכיום ימכור את נחלתו ב-2 מיליון דולר, יהיה צריך לשלם כ-400 אלף דולר למינהל מקרקעי ישראל וכן מס רכישה (מאחר שמדובר בתשלום רכישת זכויות ממינהל מקרקעי ישראל). לפי החלטות קודמות של מינהל מקרקעי ישראל (החלטה 534), התשלום למינהל מקרקעי ישראל היה רק בסך של 170 אלף דולר, דהיינו רווח של יותר מפי 2 למינהל מקרקעי ישראל.

במושבים ובקיבוצים רבים לא יוכלו לעמוד בתנאי ההחלטה, אולם מינהל מקרקעי ישראל יגבה בכל זאת את אותו שיעור תשלום גם ללא מסירת ההטבות אותן מעניקה ההחלטה, כי הרי מדובר בתוספת להכנסות המדינה ממגזר זה.

ומה בכל זאת ישתלם לבעל נחלה העומד בתנאי ההחלטה לבצע: בעל הנחלה יוכל לשלם 3.75% משווי חלקת המגורים ולפצל מגרש או שניים מחלקה זו תמורת 29.25% מהמגרש המפוצל. לתשלום זה ייתוספו מס רכישה והיטל השבחה.

כך לדוגמה, בעל נחלה, שחלקת המגורים בה שווה מיליון דולר והמגרש המפוצל שווה 400 אלף דולר, ישלם סך של 37,500 דולר כ"מקדמה" על רישום זכויות החלקה, 118 אלף דולר על פיצול המגרש, כ-8,000 דולר מס רכישה וכ-40 אלף דולר היטל השבחה בגין פיצול המגרש (במידה שזכויות הבנייה כבר היו בתוכנית תקפה). מאחר ששווי חלקת המגורים המקורית יקטן, עקב הפיצול, הרי שהרווח, במקרה זה, לבעל הנחלה יהיה כ-100 אלף דולר.

כתבות מומלצות

בנייני דירות בסין. המחירים יצאו משליטה - הגיע זמן לתיקון?

האוויר מתחיל לצאת משוק הדיור ברחבי העולם. להלן חמש דוגמאות

קומת המסחר בבורסת ניו יורק. נדרש אומץ לב גדול כדי לקנות כשהשווקים נופלים

אחרי נפילה של יותר מ-20%, הגיע הזמן לקנות מניות? זה המדד שצריך לבדוק

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?