האריה מפתח תקווה שואג שוב

לפני כחודשיים רכשה חברת אמות שטח של 10 דונמים באזור התעשייה קרית אריה, ב-32 מיליון שקל, והיא מתכוונת להקים במקום מגדל של כ-28 אלף מ"ר; בשבוע שעבר רכשה גב ים במקום שטח של 50 דונם ב-105 מיליון שקל, והיא מתעתדת להקים 120 אלף מ"ר משרדים המיועדים לתעשיית ההיי-טק. מדובר בשני סימנים מובהקים לכך, שהזמנים הרעים שעברו על אזור התעשייה הפתח תקוואי הם נחלת העבר.

כדאי להתמקד בשתי העסקות הללו, שמגיעות משתי חברות נדל"ן ששונות מהותית זו מזו. מדובר בעסקה יזמית בודדת בשנים האחרונות של אמות, שבשליטת נתן חץ; אמות היא חברה שמעדיפה להשביח ולתפעל נכסים קיימים ואינה נלהבת מיזמות. בראיון ל-TheMarker מלפני כחודש אמר מנכ"ל החברה, אבי מוסלר, כי החברה אכן שוקלת פעילות יזמית נוספת בנדל"ן מניב במרכז הארץ, אולם ככלל שיעורה יחסית לכלל הפעילות של החברה יהיה קטן.

גב ים של נכסים ובניין, לעומת זאת, היא חברה שעוסקת בעיקר בייזום, ויש לה אף פרויקטים לא רחוק יחסית, באזור התעשייה הרצליה. החברה עוסקת כעת בהקמת מבני משרדים של 5 ו-6 במרכז גב-ים הרצליה, בשטח של 15,000 מ"ר, בצמוד לארבעת הבניינים שכבר יש לה במקום. חברת מיקרוספט כבר שכרה כ-10,000 מ"ר מהם.

החברה גם מתכננת שיפוץ ושדרוג של שני מבנים ישנים שבבעלותה בהרצליה, בשטח כולל של כ-11,300 מ"ר, לצורך השבחתם והשכרתם למשרדים. כן מתכננת החברה להרוס מבנה ישן קיים ולהקים במקומו מבנה משרדים חדש בשטח של 19,000 מ"ר שטחי משרדים.

מנכ"ל גב ים, שרון שוופי, אמרה על עסקת קרית אריה: "עסקת רכישת הקרקע בקרית אריה תואמת את מדיניות החברה להרחבת הנכסים המניבים שבבעלותה ובניהולה. בכוונת החברה להקים בקרית אריה פארק היי-טק כדוגמת פארק מת"ם בחיפה".

ואם שתי חברות בעלות גישות כמעט קוטביות הגיעו למסקנה שקרית אריה הוא אזור ראוי להשקעה יזמית, כדאי לבחון את מה שקורה בו.

קרית אריה הוא אזור תעשייה, שממשיך בתהליכי מעבר מתמשכים מתעשייה מיושנת ומסורתית להיי-טק, וכיום יש במקום תמהיל מעורב משני הסוגים. עם זאת, מציין יורם בלומנטל מחברת השיווק והייעוץ אינטר ישראל, לקרית אריה יש ייחוד מסוים: בניגוד למקומות אחרים, בקרית אריה יש שטחים רבים בתוליים, שניתן לתכנן עליהם פרויקטים חדישים, מבלי שיחולו עליהם אילוצים של שרידי המבנים הישנים", הוא מסביר.

השטח במקום גדול, 2,500 דונם, ו-1,200 דונם נוספים, שכיום הם ריקים, נמצאים בהליכי תכנון מתקדמים ובעתיד ישווקו על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

כשרק החל הפיתוח המאסיווי באזור, במחצית השנייה של שנות ה-90, ראו בו יזמים מכרה זהב, ואצו לרכוש בו מגרשים. לפני 7 שנים נרכשה קרקע בקרית אריה לפי מיליון דולר לדונם. בשיא השפל, לפני שנתיים-שלוש, הגיעו מחירי המגרשים לרמות של 400 אלף דולר לדונם.

כיום המחירים נמצאים שוב בעלייה. בתחילת השנה מחיר דונם במקום יכול היה להגיע לחצי מיליון דולר, וכיום המחירים כבר נעים בין 500 ל-700 אלף דולר לדונם, ועסקת אמות אף משקפת שווי של 760 אלף דולר לדונם, ככל הנראה בגלל המיקום הטוב של החלקה.

למחירי השכירות קרה דבר דומה: הם הגיעו לממוצע של 14 דולר למ"ר בשיא הבועה, בשנת 2000; העסקה הבולטת של אותה תקופה היתה שכירת 1,400 מ"ר על ידי חברת נייטיב נטוורק לפי 17 דולר למ"ר. בשנות השפל, הממוצע הגיע ל-7 דולר למ"ר. בתחילת השנה הגיעו מחירי השכירות לממוצע של 10.5 דולר למ"ר ואילו כיום עלו המחירים לרמות של 11-12 דולר למ"ר. במקום היקר ביותר בקרית אריה, פארק אזורים, משווק כיום הבניין השישי במחירים של 14 דולר למ"ר, ברמת גמר מעטפת.

מה הביא לפריחה הגדולה? בלומנטל מונה כמה סיבות. ראשית כל, אזורי המשרדים וההיי-טק בתל אביב ובהרצליה התמלאו כמעט לחלוטין, כך שקרית אריה היא היעד הבא, מבחינת ביקושים. נושא נוסף הוא ההיבט התחבורתי. עד לפני כמה שנים האזור סבל מנגישות גרועה, ואילו כיום ישנה נגישות משופרת לעורקי התנועה הראשיים - כבישים 4 (גהה) ו-5 - ובעתיד גם הזרוע המזרחית של נתיבי איילון תגיע לשם.

"פארק אזורים, עם כמה חברות מובילות שנמצאות בו, ובראשן אינטל ו-IBM, הוא גורם מדרבן. באחרונה גם חברות הביטוח הישיר ומגדל העבירו לשם פעילויות שלהן ומגדל שוקלת להעביר לשם פעילות נוספת - וגם זה יעודד חברות נוספות להעתיק את פעילותן למקום", סבור בלומנטל. סיבה נוספת שמציין בלומנטל לעלייה בפופולריות של המקום היא הקלות ניכרות בארנונה שמקבלות חברות שמגיעות לקרית אריה.