מי ישלם על תוספות לא מתוכננות

ביהמ"ש דחה דרישת חברה לתשלום עבור תוספות שבנתה מעבר לסיכום בעסקת קומבינציה

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

אחת הדרכים הנפוצות בשוק הנדל"ן לבצע עסקות בנייה היא עסקת הקומבינציה. גם במדור זה כבר נכתב רבות על היתרונות והחסרונות של עסקת הקומבינציה, ועל מורכבותה.

בפשטות, ניתן לומר כי בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מבצע עסקת מכר חלקי, לפיה הוא מוכר לקבלן או יזם חלק מהקרקע, לפי שיעור עסקת הקומבינציה (לדוגמה: בעסקת קומבינציה של 50% נמכרת בעצם מחצית מהקרקע). התמורה שמקבל בעל הקרקע אינה בכסף, אלא בשירותי בנייה שמעניק הקבלן. בסופה של עסקת קומבינציה נבנים מבנה אחד או כמה מבנים, ובעל הקרקע והקבלן נעשים בעלים באותם מבנים בהתאם לשיעור עסקת הקומבינציה.

כאמור, מדובר בעסקה נפוצה אך מורכבת ויש לבצע בדיקות כדאיות רבות לפני שמחליטים לבצעה. לאחר שמתקבלת ההחלטה, חשוב לנסח היטב את הסכם הקומבינציה באופן שיבטיח את שני הצדדים לעסקה וייתן מענה לכל המצבים שיכולים להתעורר.

בבית המשפט המחוזי בת"א נדונה סוגיה הקשורה בבנייה אגב עסקת קומבינציה (בע"א 1877/01 יבנה תעשיות בניינים בע"מ נגד דותן). ואלה העובדות שנפרשו בפסק הדין מ-19 ביוני 2007:

בין בעלי קרקע לחברה נערכה עסקת קומבינציה. במסגרת עסקת קומבינציה של 50%, התחייבה החברה לבנות מבנה מסחרי ולמסור לבעלי הקרקע את מחציתו. החברה הגישה נגד בעלי הקרקע תביעה, בה דרשה, בין היתר, תשלום בגין עבודות נוספות ושינויים שביצעה במבנה עבור בעלי הקרקע ולפי בקשתם. החברה ביקשה להעריך את עלות העבודות ולהוסיף עליה רווח קבלני של 20% בהתאם למנגנון שנקבע בחוזה הקומבינציה.

בית משפט פסק כי בחוזה הקומבינציה נקבע במפורש כי כל תוספת בנייה או שינוי ייערכו בכתב, ובמסמך יפורטו מהות השינויים ותוספת התשלום המגיעה לחברה בגין שינויים אלה. מאחר שהחברה לא הוכיחה כי היתה דרישה בכתב לבצע שינויים או כי היתה דרישה לתוספת תשלום בגין שינויים שהוזמנו לכאורה על ידי בעלי הקרקע, אזי היא מנועה מלדרוש תוספת תשלום לאחר מעשה. בית המשפט דחה את טענת החברה לפיה היתה "הבנה מוסכמת" בין הצדדים.

החברה ביססה חלק מדרישתה על העובדה כי חלק מהשטח הנוסף שנבנה על ידה, ובגינו דרשה תשלום מבעלי הקרקע, הוא למעשה הגדלה של שטח המרתף, שאושרה בתב"ע שנכנסה לתוקף לאחר מועד חתימת הסכם הקומבינציה. לשיטתה של החברה, משנוספו שטחים לפי תב"ע חדשה, הרי שהחברה היתה זכאית לקבלם ולבנותם עבור עצמה ולקבל תשלום עבור בניית המחצית האחרת עבור בעלי הקרקע.

בית המשפט קבע כי על פי הסכם הקומבינציה, החברה זכאית למחצית מהזכויות רק בכפוף לכך שתסיים את בניית המבנה ותמסור את מחציתו לבעלי הקרקע. מדובר במעין עסקת חליפין מותנית, ובמסגרתה אם החברה תבנה את המבנה על הקרקע ותמסור את מחציתו לבעלי הקרקע, היא תהיה זכאית למחצית האחרת של הזכויות.

יודגש כי בניגוד להסכמי קומבינציה מקובלים, בהסכם זה לא נקבעו כנראה הסדרים ביחס לזכויות בנייה נוספות שיתקבלו לאחר חתימת הסכם הקומבינציה. ואולם, בית המשפט קבע כי סביר להניח כי כוונת הצדדים היתה כי הזכויות יתחלקו בחלקים שווים ביניהם, בכפוף לבנייה בפועל. לכן, החברה אמנם הוציאה הוצאות נוספות בגין עלות בניית שטחי המרתף הנוספים, אך היא גם קיבלה בעצמה מחצית מהזכויות הנוספות שנבנו.

עיון בפסק הדין מלמד על חשיבות ניסוחו של הסכם הקומבינציה, והמורכבות שביחסים בין הצדדים להסכם קומבינציה, שהינם יחסים מתמשכים, ולפיכך יש לכלול במדויק בהסכם ביניהם את כל הסוגיות שיכולות להתעורר לאורך כל תקופת ההסכם, עד לסיומה של העסקה.

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?