קרקעות באוברדרפט

למרות מחסור הקרקעות בישראל, בלא מעט מקומות שוויין מגיע לאפס. כמה דוגמאות מהחיים

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

מינהל מקרקעי ישראל מנסה להריץ, בפעם הרביעית, מכרז לקרקע המיועדת להקמת 144 יחידות דיור בצפון העיירה אור עקיבא, אך יזמים לא מגישים הצעות לרכישת הקרקע. חישוב שעושים היזמים מעלה כי אם ישלמו על הקרקע, יוסיפו את עלויות הפיתוח ויקימו את הפרויקט - אזי עלותה של דירות 4 חדרים תגיע ל-125 אלף דולר לפחות, בעוד שמחירי השוק במקום נמוכים בכ-10%. על פי חישוב זה, המינהל צריך לשלם להם כדי שירכשו את הקרקע.

לכאורה, מדובר בפרדוקס: קצת קשה לדמיין קונה קרקע שאומר למוכר: "שלם לי כדי שאקנה את הקרקע הזו". משמעותו של צעד כזה היא שהקרקע נהפכה מנכס לנטל, כלומר שמישהו מחזיק בנכס ששוויו שלילי. אבל מאמר של שמאי המקרקעין ירמיהו אלוני מכיר במצב שבו קיימות קרקעות ששוות אפס שקלים ואף פחות מכך. אלוני מזהיר מהתעלמות של מקבלי ההחלטות ממצב זה - התעלמות שתביא, בסופו של דבר, לקיפאון בשוק הנדל"ן הרלוונטי.

מדובר בתופעה שמוכרת בעיקר ליזמים הפועלים בפריפריה. יש מקומות מסוימים, שגם אם תיתן לי בהם את הקרקע חינם, לא בטוח שאקח", אומר מנכ"ל חברת חפציבה בועז יונה.

עם זאת, התופעה מוכרת גם באזורים מבוקשים במיוחד, ולא רק בפריפריה, כמו שוק מגדלי המשרדים בתל אביב עד לפני כשנתיים. באותו זמן, דמי השכירות במגדלים המפוארים ביותר של תל אביב הגיעו לרמות של 12-13 דולר למ"ר, וגילמו שווי הכולל רק את עלויות הבנייה. הדבר הגיע לשיא במגדל המוזיאון ברחוב ברקוביץ', שהושלם בשיא המיתון. הנפילה הזו גרמה להפסקת ההקמה של המגדלים בתל אביב עד היום - על אף שהמחירים כמעט הוכפלו מאז.

קרקע מזוהמת

כיצד קורה דבר כזה? אלוני חושב שלקרקע, כמו לכל נכס, צריך להיות שווי חיובי כלשהו, ואם בכל זאת ניתנים לה ערכים אפסיים - משמע שגורם חיצוני "מזהם" את ערכיה הכלכליים והופך אותה לחסרת ערך.

במקרים רבים, מה ש"מזהם" את שווי הקרקע הוא זיהום, פשוטו כמשמעו. "קח קרקעות ששימשו תעשיות צבאיות, תעשיות כימיות, תחנות תדלוק, מטמנות פסולת (במיוחד פסולת רעילה, כמו אסבסט). השימוש בקרקעות אלו למטרות אזרחיות - מגורים, תעשייה, אחסנה או מסחר - מחייב ביצוע עבודות מיגון מפני המזהמים, שהעיקרית שבהן היא החלפת קרקעות בהיקף נרחב: הרחקת הקרקע המזוהמת והטמנתה באופן ובמקום מובטחים. דבר שאינו פשוט או זול", מפרט אלוני.

"אנחנו יכולים לראות זאת אפילו בקרקעות הממוקמות באזורים אטרקטיוויים ביותר, כמו מפעלי תעש בהרצליה ותעש מגן בתל אביב, גבעתיים ופתח תקוה. התוכנית הגרנדיוזית להפיכת תעש רמת השרון למתחם מגורים ענקי תתעכב עוד זמן רב, בשל זיהומי הקרקע שם", מוסיף אלוני.

מתחם תעש המשתרע על שטח של כ-450 דונם צפונית לשכונת נוף ים בהרצליה, יכול לשמש דוגמה מצוינת לקרקע הנושאת ערכים שליליים. תעש נטשה את המתחם לפני כעשור, בעקבות התפוצצות בונקר שאירעה בו ב-92'. עד כה בוצע במקום סקר חלקי של מזהמים בעלות של 1.2 מיליון דולר. לפני כחודש הורה בג"ץ למדינה להשלים את הסקר, בעקבות עתירה שהגישה עמותת אדם טבע ודין.

הפוטנציאל הנדל"ני של הקרקעות הללו, הממוקמות בין ארסוף להרצליה פיתוח, גדול מאוד. ואולם כיום לא ניתן לממש אפילו קצת מפוטנציאל זה, בעיקר מכיוון שלא ברור כמה יעלה מבצע הטיהור של הקרקעות.

אלוני מביא גורם נוסף ה"מזהם" את שווי הקרקעות: דעת הציבור. "קיימת רתיעה מעצם ההתקשרות לנכס המצוי על אתר שזוהם במשך תקופה ארוכה. נכס שלא ניתן לדעת מה יהיו ההשפעות הבריאותיות העתידיות על אלה שיאכלסו אותו כתוצאה מהזיהום", אומר אלוני. להערכתו, למתחם שזוהם יש מוניטין גרועים, על אף שעבר טיהור, והציבור מפגין חשדנות כלפיו - מה שפוגע בביקושים לדירות במקום, ומוריד עוד יותר את שווי הקרקע.

גורם נוסף ש"מזהם" את ערכי הקרקע הוא מגבלות השימושים בקרקע בגין תוכניות מתאר מחוזיות או ארציות. "אין כמעט סיכוי לשנות תוכניות כאלה, מה שגורם לערכי קרקע אפסיים, אם בכלל", מסביר אלוני. כדוגמה הוא מביא את תוכנית נתב"ג 2000, שמעוגנת בתוכנית מתאר ארצית. זו קבעה קטגוריה של קרקעות, שבהן אסור כל שימוש. ערכם הכלכלי של נכסים אלה הוא שלילי. למעשה, סוג זה אפשר להגדיר כ"זיהום תכנוני של קרקעות".

עוד גורם "מזהם" של ערכי הקרקע, לפי אלוני, הוא הכלכלי. אם בגין הקרקע קיימים שעבודים וחובות, למשל, יש לנכותם משוויה האמיתי, ולעתים נגלה כי הם מקזזים את מלוא שוויה. במקרים אחרים, העלויות שיש לשלם כדי לממש את הקרקע הן כה גבוהות, עד שלא כדאי לרכוש אותה.

ערכים אמיתיים ונוכחיים

זה מחזיר אותנו למכרז שפירסם המינהל באור עקיבא. באותו מכרז לא נקב המינהל במחיר מינימום לקרקע - אבל עלויות הפיתוח עליה מגיעות ל-17 מיליון שקל, והדבר מרתיע את היזמים.

"זה מקרה קלאסי, שבו מחיר הקרקע הוא שלילי. אבל זו רק דוגמה אחת", אומר מנכ"ל חפציבה יונה. "באופן כללי, קרקע שאין לה פיתוח בפריפריה לא שווה הרבה. מחירי הדירות במקומות מסוימים בבאר שבע הגיעו לשפל כזה, שאני לא בטוח כי זה כדאי כלכלית לבנות שם, גם אם שווי הקרקע אפס".

אלוני מוסיף: "במשך שנים גבה המינהל סכומים גבוהים בגין קרקעות, שכל ערכן נוצר כתוצאה מביצוע פיתוח ועבודות תשתית נרחבות, שהיוו סובסידיה למחיר המוצר. למעשה, שוויין של קרקעות אלו הוא שלילי - וככזה יש להציגו במכרזים".

הסיכוי שקרקעות יוצעו למכירה בלא תמורה או במחיר שלילי הוא קלוש. למרות זאת, מדגישים יונה ואלוני כי במציאות הנוכחית, שבה נקבעים ערכים לקרקעות ששוות אפס, אם בכלל, נוצר קיפאון בשוק הקרקעות במקומות הרלוונטיים, וממילא אין להן דורש.

יש עוד גורם שעלול לזהם קרקעות עד כדי כך, ששוויין ירד לאפס. מדובר במקרים שבהם קיימים פסקי דין, תביעות, צווים וסיבוכים קנייניים אשר אינם מאפשרים שימוש מיידי בקרקעות, לפחות לא בטווח הנראה לעין. לדוגמה, קרקעות הנמצאות בבעלות "מושעה" - קרקעות המוחזקות בידי בעלים רבים - נחשבות בעייתיות במיוחד. שוויין לא בהכרח מגיע לאפס, אך סכסוכים קנייניים ותכנוניים עלולים לגרום לעיכובים של שנים במימושן.

לדוגמה, הגוש הגדול בתל אביב, צפונית-מערבית לשיכון ל'. ויכוחים והתכתשויות משפטיות בין בעלי הקרקעות, שנמשכו עשרות שנים, וחוסר ודאות לגבי תוכניות הבנייה במקום, גרמו לקיפאון ברמת המחירים של הקרקעות במקום, גם אם שוויין לא הגיע ממש לאפס.

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?