הצעת חוק מכר דירות בעצם טובה לקבלנים

הצעת החוק החדשה כוללת הקלות משמעותיות ביחס לחוק הישן מבחינת אחריותו של הקבלן לליקויי בנייה

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

בזהירות שאין גדולה ממנה, יצאנו בחודשים האחרונים בקריאה לקבלנים בישראל לקבל עליהם הר כגיגית את הצעת החוק המוצעת לתיקון חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ואף לתמוך בו בפה מלא. מדובר, ללא ספק, בגישה לא קונוונציונלית, ואף כזו העומדת בסתירה לתפישה של רוב עורכי הדין העוסקים בתחום והסבורים, כי הצעת החוק מחמירה עם הקבלנים ויוצרת תשתית נוספת, שלא היתה עד כה, לאפשרויות של תביעות אחריות מצד רוכשי דירות כלפי קבלנים הנאנקים ממילא תחת עומס האחריות המוטלת עליהם בחוק הקיים.

טרם נשטח את נימוקינו ונסביר את מהותו של התיקון המוצע, סברנו שיהיה זה ראוי, צודק וגם נכון לבטא התנגדות עקרונית לחוק המכר (דירות) המסדיר את אחריות הקבלנים כלפי רוכשי דירות בישראל. ומכל מקום, גם אם לא התנגדות כלפי החוק כשלעצמו, הרי לפחות ביקורת נוקבת כלפי מהותו, אופיו ואופן ניסוחו של החוק.

עורכי דין הפועלים בחו"ל משתוממים לא אחת נוכח העובדה, כי אין מקבילה זרה לחוק המכר (דירות) במתכונת המוכרת לנו בישראל. לא ארה"ב ולא אירופה מכירות בצורך לעגן בחקיקה ראשית את אחריותו של הקבלן כלפי רוכש הדירה באינטנסיוויות, בעוצמה ובגודש שאחריות זו מקבלת את ביטויה אצלנו. מידת הדרקוניות בחוק נוסח ישראל מוחצנת עד מאוד באמצעות הסעיף המסכם אותו והקובע כי מדובר בחוק שהתניה עליו יכולה להיעשות אך ורק לטובת רוכש הדירה. כלומר, הקבלן אינו רשאי להתקשר בהסכם חופשי ומרצון עם רוכש דירה באופן המפחית את אחריותו הקבועה בחוק המכר (דירות); ואם קבע הסכם שכזה התייחסות כלשהי לחוק, הרי שהתייחסות זו חייבת להיות לטובת רוכש הדירה בלבד.

גם בפרשנות מתירנית מאוד, אי אפשר שלא לראות סעיף זה בחוק, ועל כן גם את החוק כולו, כביטוי מכוער לפטרוניות של המחוקק על האזרח בישראל, כמו גם התערבות בוטה בחיי הכלכלה ובחופש החוזים. כמעט היינו אומרים, כי מדובר בנגיסה משמעותית באופי הקפיטליסטי של מדינת ישראל והחדרת מוטיווים טוטליטריים מעידן שנעלם אפילו במזרח אירופה. חוק מן הסוג הזה עשוי לעלות בקנה אחד עם בניית שכונות רכבת ממשטחים של פנלקים - האופן בו נבנו בניינים בבריה"מ בתקופה הקומוניסטית - אך ספק אם יש לו זכות קיום במדינה דמוקרטית כלשהי.

ההנמקה המקומית לצורך בחוק המכר (דירות), שולחת כל משפטן הבקיא בתחום עשרות שנים לאחור, לתקופות חשוכות בהן קבלנים קיקיוניים פשטו את הרגל השכם והערב והותירו אחריהם משפחות רבות ללא כסף, ללא דירה ולעיתים עם דירה בבניין מט ליפול. הכתם שהותירו אלה אצל המחוקק הישראלי, נהפך לימים לצלקת בדמות חוק המכר, הקבועה על מצחם של הקבלנים. לא בטוח, שיש עוד מקום להותיר סימן כה קשה בבשר החי משנים עברו, או שמא הגיעה השעה להעלות ארוכה על הפצע ולתקן את העיוות ההיסטורי.

אחריות אינסופית

הצעת החוק החדשה נועדה להעמיס על כתפי הקבלנים אחריות נוספת, מחודדת, משופרת - כזו שאחריה לא ברור האם כדאי עוד להיות קבלן מבצע בישראל. ואולם, כאמור, אנחנו משוכנעים, כי המחוקק בא לקלל ויצא מברך, לפחות ככל שהדבר נוגע לקבלנים, אף אם בעין בלתי מזוינת נדמה, כי מדובר בעוד סיבוב מרושע על גבם בניסיון להעמיק את אחריותם האינסופית כלפי רוכשי הדירות.

במה דברים אמורים? הצעת החוק מציגה לראשונה את האופציה להגדיר מיהו "קונה דירה", להבדיל מן החוק הקיים המגדיר אך ורק את הקבלן, היינו "מוכר הדירה". התוצאה של החוק הקיים היתה עד היום, כי זה הפונה אל הקבלן בטענה מטענה כלשהי, אינו נדרש להסביר מיהו. תיאורטית, כל אחד יכול היה להידפק על דלתו של הקבלן ולדרוש הסבר, פיצוי, אחריות וכיוצא באלה. מעתה לא עוד. הגדרתו של "הקונה" בהצעת החוק, מזכה סוף כל סוף גם את הקבלן באפשרות לשאול האם הפונה נכנס לגדרי החוק המטיל עליו את האחריות. זהו חידוש עצום ורב, שמציעי החוק אינם מבינים עד כמה הוא משנה את כללי המשחק.

הגדרתו של "מוכר הדירה" המחויב לפי חוק המכר באחריות כלפי "רוכש הדירה", הנה הגדרה ישנה ומוכרת, שאין להצעת החוק כל עניין להתערב בה. הגדרה זו מבוססת על צירוף של שלושה אלמנטים: של מי הקרקע; מי הוא שבנה עליה; והאם הבנייה נועדה למכירה. בהנחה כי התקיימו כל אלה בואריאציה הקבועה בחוק, כי אז אין עוד לפנינו מוכר דירה סתם אלא קבלן החב באחריות על פי חוק המכר.

הגדרתו של "קונה דירה" לפי הצעת החוק קולעת ופשוטה יותר. היא קובעת, כי קונה הזכאי ליהנות מן האחריות המוטלת על קבלן לפי חוק המכר, הוא מי שקנה ממוכר לפי ההגדרה בחוק, היינו קבלן, או מי שקנה מקונה, שקנה ממוכר. במלים פשוטות יותר, הצעת החוק קובעת, כי קבלן יהיה חייב באחריות כלפי שני דורות בלבד של רוכשי דירות. זה שקנה ממנו את הדירה בבחינת יד ראשונה, וזה שרכש מהקונה בבחינת יד שנייה. דור שלישי של רוכשים אשר יתדפקו על דלתו של הקבלן, ימצאו את השער נעול, ובצדק. יש גבול לכל מידה של אחריות, אפילו אחריות מוגברת.

תוצאה זו של הצבת גבולות לאחריות הקבלן נובעת מניתוח של הגדרת "הקונה" בהצעת החוק. היא אינה תולדה של כוונת המחוקק. על כל פנים, לא כוונה מפורשת. תוצאה זו אף מתנגשת חזיתית בהרחבת זכויותיהם של רוכשי דירות בהתאם לתקופת האחריות והבדק בחוק המכר. תקופות האחריות והבדק הנן תקופות שונות הקבועות בחוק, אף במתכונתו הישנה, ותפקידן למקם את סוג האחריות ותוקפה כלפי רוכש הדירה בהתאם לסוג הנזק המתגלה בדירה.

הצעת החוק מחמירה בנקודה זו מבחינתו של הקבלן, וקובעת תקופות אחריות ארוכות יותר בנושאים שונים. ואולם כתוצאה מהגדרת הקונה בהצעת החוק, תיתכן בהחלט אפשרות מעשית במסגרתה אמנם רשאי יהיה הקונה ליהנות מאחריות הקבלן כלפיו, לפי חוק המכר בהתאם לתקופות הבדק והאחריות, אך זכות זו תישלל ממנו כתוצאה מאי התאמתו להגדרת הקונה. כך למשל, החוק לא יחול על קונה דור שלישי של דירה, אף אם היא נתונה עדיין בתוך תקופת הבדק. מבחינת הקבלן, מדובר באבחנה חשובה התוחמת לראשונה את אחריותו לא רק על בסיס משך התקופה אלא גם על בסיס זהותו של בעל הדירה.

הצעת חוק המכר כוללת אף דרישה חדשה למתן מפרט טכני הנוגע לאביזרים השונים בדירה ואופן הפעלתם. נראה, לכאורה, כי עניין זה כרוך בטרחה רבה מבחינת הקבלן ואחריות מזן מקורי, שטרם ידענו. הסתכלות מעין זו הנה שטחית ומחטיאה את האופציה אשר נקרתה לקבלן להעביר את נטל האחריות ממנו אל רוכש הדירה.

בתמורה למאמץ קטן ביותר בדמות נייר המלמד כיצד להפעיל את המכשור בדירה, נולדת הגנה משמעותית וחשובה לקבלן העומד בפני תביעה הנוגעת לתקינותם של אביזרי הדירה. הגנה זו הנה תוצאה מסתברת, הגיונית ובעלת שיניים, המבססת עצמה על מילוי דרישת האחריות מצד הקבלן, למול הנזק שנגרם כתוצאה מתפעול לקוי של אביזרי הדירה על ידי רוכש הדירה. לא בנקל יוכל הקונה לבוא בטענות כלפי הקבלן על נזקים אלה שעה שבידיו מונח נייר המורה לו כיצד לנהוג בדירה כדי למנוע קלקולים בה.

הצעת החוק טובה לקבלנים, טובה יותר מכפי שניתן להבחין בכך ממבט ראשון או מניתוח לא מעמיק של הדברים. על כן, אילו דעתנו היתה נשמעת, כי אז הצעת החוק היתה זוכה לברכת הקבלנים, אפשר עוד יותר מאשר ברכת רוכשי הדירות הנהנים גם כך מחוק שכל כולו הגנה על זכויותיהם, בין במתכונתו הישנה ובין במתכונתו שלאחר הצעת החוק.

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?