הטבות מס לבונים דירות להשכרה

מצוקת הדיור בישראל הביאה את המחוקק להעניק תמריצים למשכירים דירות מגורים. עוד ב-1990, בזמן העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, חוקק חוק המעניק פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות מגורים. החוק חוקק כהוראת שעה, אשר מכורח המציאות קיבלה אורכה מדי שנה. אך באחרונה נהפכה הוראת השעה לדבר חקיקה קבוע, ותקרת הפטור נקבעה על 4,200 שקל לחודש.

מלבד הפטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות מגורים כאמור, מוענקות הטבות במס לקרנות השקעה במקרקעין (קרנות Reit) וכן הטבות בגין בניינים להשכרה לפי החוק לעידוד השקעות הון, אשר מהוות רק חלק מהטבות המס הבאות לעודד השכרת דירות מגורים או בנייתן. ב-28 במארס 2007 נכנס לתוקפו החוק לעידוד בניית דירות להשכרה. בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב כי מלאי הדירות להשכרה למגורים לתקופות ארוכות במדינת ישראל אינו עונה על הצרכים הקיימים. לפיכך, ולשם עידוד יזמים לבנות בניינים להשכרה למגורים, הוצע לתמרץ את המגזר הפרטי לבצע השקעות ניכרות בבנייה להשכרה באמצעות פטור ממס שבח בעת מכירת הבניין בעתיד, וכן פחת מואץ בשיעור של עד 20%.

לשם קבלת הטבות המס, החוק החדש מונה כמה תנאים מצטברים. להלן העיקריים שבהם:

1. הבניין מיועד למגורים לפי תוכנית בניין ערים (תב"ע).

2. בנייתו של הבניין הסתיימה לאחר 31 בדצמבר 2006.

3. הבניין הוא בן 4 קומות ויש בו 16 דירות לפחות ששטחן הממוצע אינו עולה על 100 מ"ר.

4. בעלת הבניין הינה חברה תושבת ישראל שאינה "חברת בית", "חברה משפחתית" או "חברה שקופה", כהגדרתן של אלה בפקודת מס הכנסה (ככלל, תאגידים הממוסים כיחיד לפי הסדרים ספציפיים).

5. לפחות 70% מהדירות בבניין מושכרות למגורים.

6. הבניין משמש להשכרה 10 שנים רצופות לפחות בידי החברה.

7. החברה תהיה אחראית לניהולו ואחזקתו של הרכוש המשותף של הבניין.

מלבד קבלת הפחת המואץ כאמור, תהיה זכאית החברה (בעלת הבניין) לפטור ממס שבח בעת מכירת הבניין בעתיד, ובלבד שהחברה הרוכשת תתחייב בפני רשויות המס (בהתאם לערובה שתיקבע) שהבניין ימשיך להיות מושכר למגורים לתקופה נוספת, כך שהתקופה הכוללת שבה הבניין ישמש למגורים (הן בידי המוכרת והן בידי הרוכשת) תהיה 25 שנים רצופות לפחות.

הפטור ממס שבח הניתן במסגרת החוק החדש מהווה חידוש מהותי, ועשוי לפתות רבים מהיזמים להשקיע בבניינים להשכרה. הפטור המלא ממס שבח, לצד החזר ההשקעה האפשרי בתוך חמש שנים (בעקבות שיעורי הפחת הגבוהים), עשוי להביא לרווחיות גבוהה בענף ההשכרה בשנים הקרובות. כמו כן, במקרה של הפסדים (ככל שמדובר בשנים הראשונות בה נדרש הפחת הגבוה), מאפשר המחוקק לחברה לראות בהפסדים כהפסדים עסקיים אשר ניתן לקזזם מכל הכנסה עסקית שוטפת, וכן מהכנסות עסקיות בשנה העוקבת.

עם זאת, יש המטילים ספק רב בהשגת המטרות המוצהרות של החוק. דעות אלה נשענות על ניסיון העבר ככל שמדובר בחקיקה המיטיבה עם השקעות בנדל"ן; כך למשל, תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (נכנס לתוקף ב-2001), אשר הביא להטבות מס מופלגות במיסוי מקרקעין בכלל ולמשקיעים במקרקעין ב-2002-2003 בפרט, לא הביא לשינוי המיוחל בשוק הנדל"ן.

ואולם, עם חקיקת החוק, לצד מגוון האפשרויות וההטבות העומדות בפני יזמי הנדל"ן כיום, ההשקעה בנדל"ן להשכרה נעשית כדאית יותר, הן לאור הטבות המס הן לאור התשואה השוטפת הגבוהה.