פגע וברח

בתי המשפט, ועדות התכנון ומשרד הפנים צימצמו בשנים האחרונות את זכות בעלי הנכסים לקבל פיצוי על תוכניות בנייה שפוגעות בערך הנכסים שלהם

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

זה קורה כמעט בכל יום, כמעט בכל מקום: מע"ץ, נתיבי איילון או הרשות המקומית מחליטים לסלול כביש חדש, להרחיב כביש קיים או להקים מרכז מסחרי סמוך לשכונת מגורים. הרעש, ההמולה וזיהום האוויר עלולים לפגוע משמעותית באיכות חייהם של התושבים במקום ולהפחית את ערך הנכסים. אבל הפיצוי אינו מובן מאליו, ופסיקות אחרונות בעניין מלמדות כי בתי המשפט אינם ממהרים להכריע לטובת התובעים.

השבוע האחרון סיפק כמה דוגמאות לכך. ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב החליטה לדחות את תביעתם של מאות בעלי דירות בבת ים וחולון, המתגוררים בסמוך לתוואי נתיבי איילון. התושבים טענו כי מלבד הרעש וזיהום האוויר שמלווים את חייהם מאז הרחבת הכביש, חלה גם ירידה ניכרת בערך הנכסים שבבעלותם. ואולם, הוועדה קבעה כי בעלי הנכסים אינם זכאים לפיצוי על פגיעה בערך בתיהם בשל הקירבה לכביש, למעט אלה שגובלים בו ישירות.

באותו זמן קבע בהוד השרון שמאי מכריע מטעם ועדת ערר, כי ל-25 דיירים ברחוב הצנחנים לא מגיע פיצוי על ירידת ערך נכסיהם בעקבות החלטת הוועדה המקומית של הוד השרון לשנות תוכנית בנייה בסמוך להם - מקוטג'ים לבניין מגורים גבוה. זאת למרות טענת הדיירים כי השינוי האמור פוגע בנוף ומפחית מערך הנכסים. ועדת הערר קבעה כי דיירי המקום, שבו בנייה רוויה, היו צריכים להביא בחשבון את האפשרות לבנייה רוויה בסביבה.

לא רק בתי המשפט מחמירים עם בעלי הנכסים. בימים האחרונים פירסם משרד הפנים תזכיר שבבסיסו הגבלת הזכות לתבוע פיצויים על ירידת ערך נכס כתוצאה מתוכנית בנייה חדשה. במשרד הפנים מתכוונים לצמצם את זכות קבלת הפיצוי, באמצעות קביעת תנאי סף מחמירים, לפיהם רק פגיעות ישירות בנכס יזכו את בעליו בפיצוי.

המתנגדים למהלכים אלה טוענים כי מדובר בפגיעה חמורה בזכות הבסיסית של כל אזרח במדינה על ביתו, בהתעלמות מוחלטת מזכות הקניין, בפגיעה בחלשים ובכניעה מסוכנת לרשויות המקומיות; המצדדים טוענים כי לא היה מנוס מהגבלת האפשרות לתבוע פיצויים, על רקע השימוש המוגזם שנעשה בכלי האמור בשנים האחרונות אשר בסופו של דבר פגע בפיתוח המדינה.

צדק לאזרחים או שיתוק התכנון?

"פוגעים פה בכבוד האדם וקניינו, הרשויות הביאו על עצמן את הגיאות בתביעות ועכשיו הן מתלוננות. זה שאזרחים נפגעים בכלל לא מעניין אותן", אומר אהוד המאירי, כלכלן ושמאי מתמחה בתביעות בסעיף 197. "תביעות פיצויים בגין תוכניות חדשות גורמות לעיכובים במימוש התוכניות, ואף מאטות את הצמיחה במשק", טען שר הפנים, רוני בר-און, עם פרסום התזכיר. בר-און אמר אז כי בבסיס הרפורמה הצפויה בחוק התכנון והבנייה עומדת ההנחה כי היקף הפיצויים הנוכחי מהווה כוח משתק במערכות התכנון. "לא כל פגיעה בחלומות וציפיות של בעלי מקרקעין לגבי ייעוד קרקעותיהם וסביבתם תקבל ביטוי בזכאות לפיצויים", טען בר-און.

תביעות הפיצויים המדוברות מוגשות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הסעיף שקיים משנת 65' מאפשר לכל מי שמחזיק בנכס הנמצא בסמוך לתוכנית בנייה להגיש תביעה בגין ירידה בשוויו. התביעה מוגשת נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולמעשה נגד העירייה. סעיף 197 הוא המקרה ההפוך של היטל השבחה שגובה העירייה על עליית ערך הקרקע. כאשר מאושרת תוכנית, העירייה גובה מבעלי הקרקע היטל השבחה עקב עליית ערך הקרקע; במקביל, השכנים תובעים פיצוי בשל הנזק שהסבה להם התוכנית.

ההליך פשוט למדי: בשלב הראשון מוגשת לוועדה תביעה לתשלום על ירידת הערך על פי חוות הדעת השמאית. במרבית המקרים, הוועדה דוחה את התביעה ואז העניין עולה לוועדת הערר שליד ועדת התכנון המחוזית, שם ממונה שמאי מכריע; זה האחרון קובע אם יש מקום לפיצוי ומה גובהו. בדרך כלל, החלטת השמאי המכריע מתקבלת והתביעה מסתיימת בשלב זה.

"במשך כמעט 20 שנה סעיף 197 היה אות מתה, בגלל סעיף 200", מסביר עו"ד גלעד הס, המתמחה בתביעות מסוג זה, הן מצד הרשויות הן מצד בעלי נכסים. "סעיף 200 קבע שלא יינתן פיצוי לפי סעיף 197 כאשר הפגיעה היא סבירה. באותן שנים היו מעט מאוד תביעות, כי ברגע שאחד מפסיד האחרים נמנעים מלתבוע".

"באמצע שנות ה-90 חל מהפך", ממשיך הס. "בתי המשפט החלו לכרסם בסעיף 200. השיא היה בפרשת הורוויץ נגד הוועדה המקומית ברעננה. בית המשפט קבע שהגבול העליון של פגיעה סבירה הוא עד 3% מערך הנכס. נערך על כך דיון בו נקבע שאפשר קצת יותר, ועדיין השינוי הוא ברור: אם פעם אמרו שפגיעה של 40% היא סבירה - עכשיו זה הוגדר מחדש".

לדברי הס, החלטה זאת עודדה גל אדיר של תביעות, מה גם שבתחילה לא נגבתה אגרה כלל ולאחר מכן הוחלט על אגרה של כמה מאות שקלים. "לא רק זאת, אלא שבאותה עת בתי המשפט הרחיבו את המונח גובל", ממשיך הס. "לפי סעיף 197 החוק תופס רק למקרקעין גובל. ואולם, בית המשפט המחוזי הרחיב בשורה של פסיקות את המושג, וקבע כי לא מדובר רק בגובל פיסי, אלא אפשר לתבוע גם על גובל רעיוני - כלומר גם אם סוללים כביש במרחק 100 מטר מביתי, ואני שומע את הרעש, זה נחשב גובל".

התופעה הלכה ורווחה. במחצית שנות ה-90 כבר הוגשו תביעות במיליארדי שקלים ושולמו עשרות מיליוני שקלים לתובעים. במארס 2005 הגישו תושבים ברחובות תביעת פיצויים על סך 9 מיליון שקל בגין ירידת ערך הקרקע שלהם עקב הקמת מתחם למגורים על ידי קבוצה בראשות הכדורגלן לשעבר חיים רביבו. תביעות נוספות הוגשו כמעט בכל מקום: תל אביב, אשדוד, הרצליה, כפר סבא ורעננה. אפילו הפטריארכיה היוונית בשותפות חברת ארמון ההגמון הגישה באוגוסט 2005 תביעה בגין ירידת ערך קרקע, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הסיבה: סלילת כביש עוקף מעפולה לנצרת, העובר בצמוד לקרקעות העותרים. היקף התביעה: 18.7 מיליון דולר.

תושבים הגרים בסמוך לאתרים שאושרו לגביהם תוכניות בנייה גדולות נעשו מחוזרים על ידי משרדי עורכי דין ושמאים. אלה הציעו להעניק את שירותיהם לצורך הגשת תביעות של מיליוני דולרים על ירידת ערך הנכסים, בשל אותה תוכנית חדשה.

אחת התוצאות של הגיאות בתביעות היתה שלצד תביעות מוצדקות, אושרו במקרים רבים פיצויים שאינם מוצדקים, כאשר לא נגרם נזק ממשי.

בשל הנזקים, רשויות מקומיות רבות התחילו להחתים את היזמים והקבלנים המקדמים תוכניות בנייה על כתב שיפוי. בכתב השיפוי התחייבו היזמים לשלם כל סכום שבו תחויב העירייה במקרה של תביעה.

עידן חדש

באוקטובר 2005 הכריע בית המשפט העליון לגבי פרשנות המלים "מקרקעין גובלים" כמשמעותם בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה - וסימן את תחילתה של תקופה חדשה. בית המשפט התבקש למעשה להכריע בין טיעוני הרשויות המקומיות, לפיהן "גובל" משמעותו גבול התוכנית ("הקו הכחול") והצמוד אליו; לבין טיעוני נציגי בעלים שונים שמקרקעיהם נפגעו שטענו לפרשנות מרחיבה בנוגע להגדרת "קרקע גובלת", לפיה גם מקרקעין רחוקים יותר שערכם ירד זכאים להיכלל במושג "גובל".

בית המשפט החליט להחמיר עם התובעים, וקבע כי "מקרקעין ייחשבו כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית, לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197, כאשר המקרקעין משיקים פיסית ל'קו הכחול' של התוכנית כפי שסומנה על גבי תשריט התוכנית. עם זאת, כאשר ההשקה בין התוכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר או על ידי כביש שכונתי צר, לא יהא בכך כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ'מקרקעין גובלים' בתוכנית".

"פסיקת בג"ץ הביאה לביטולן של תביעות רבות", אמר הס. "לאחריה החלו ועדות הערר לדחות תביעות נוספות, ועתה חלה החמרה נוספת עם הגשת התזכיר של משרד הפנים. המדובר בשלב אחד לפני הצעת חוק".

"מה שהטריד את משרד הפנים זה תוכנית מתאר תמ"מ מרכז", ממשיך הס. "היא לקחה שטחים אדירים שהיו מיועדים למגורים במרכז הארץ והפכה אותם לנופש מטרופוליני, כאשר בשטחים הללו מותר להמשיך ולעסוק בחקלאות. הפגיעה היא בפוטנציאל של הקרקע. תביעות על אובדן ערך יכולות להסתכם במיליארדי שקלים כי מדובר באלפי דונמים. המועצות המקומיות נכנסו ללחץ - ואז משרד הפנים הוציא תזכיר שבו הוא קובע שלא מעניקים פיצוי על ציפיות".

"התגברות התביעות לפיצויים התרחשה בגלל התנהגות הרשויות לאורך השנים. אותן כלל לא מעניין הנושא הכלכלי", טוען המאירי. "לאורך השנים הפנו ועדות התכנון את המתנגדים לתוכניות החדשות אל סעיף הפיצויים. אמרו להם 'יש לכם בעיה עם התוכנית, תתבעו. אל תפריעו לנו לתכנן'.

197 לחוד והפקעות לחוד

גם הס מסכים כי בכל הקשור לסעיף 197 חלה הרעה בזכויות בעלי הנכסים, אך טוען כי מנגד בתי המשפט דווקא מקלים עם האזרחים בכל הקשור להפקעות לצורכי ציבור: "כאשר מדברים על השינויים שחלו בזכויות הקניין בשנים האחרונות, צריך להבחין בין שני דברים: סעיף 197, והפקעות", מסביר הס.

"בכל הקשור לפיצויי הפקעה, החוק הוא גרוע לאזרח. מדובר בפקודה מנדטורית שמעניקה לרשויות אפשרות בלתי מוגבלת להפקיע מהאזרח שטחים שבבעלותו למטרות שונות, ואינה מעניקה לו פיצוי הולם. לפי החוק, המדינה אינה חייבת לפצות בעל נכס או קרקע על הפקעה של עד 25% משטחו לדרכים ועד 40% לצרכים אחרים". לדבריו, החוק נחקק על ידי הבריטים שלא ממש חשבו שצריך להתחשב במקומיים: "הם היו צריכים לסלול דרכים והעדיפו לפצות בכמה שפחות, וכך זה נשאר".

הס מייצג בימים אלה קבוצת חקלאים באזור חדרה שמתפרנסים מחקלאות: גידולי אפרסמונים ולימונים. מע"ץ החליטה לסלול את כביש 9, אחד מכבישי הרוחב לחוצה ישראל, ולצורך זה הפקיעה שטחים שבבעלות החקלאים, ובהתאם לחוק לא העניקה פיצוי על 25% מהשטח. "כביש 9 בכלל לא משרת את החקלאים כי אין להם גישה אליו, ולכן הם רק נפגעו. מדובר בפגיעות מוחשיות: אם לאחד מהם היה פרדס של 50 דונם, הפקיעו לו 20 דונם הוא יקבל פיצוי רק על 7.5 דונמים. לא מדברים על פגיעה תיאורטית, יש חקלאים שעקרו להם עצים ואף אחד לא מפצה אותם".

הס אומר עם זאת כי עם השנים שיפר בית המשפט את החוק לטובת האזרח, בשורה של פסיקות. "המפנה היה בפסק הדין בעניין הולצמן, שקבע שאם מפקיעים את כל החלקה (100%), אז אי אפשר להפחית מהפיצוי את ה-25% או ה-40% כפי שנקבע בחוק, כלומר חייבים לפצות על 100%". התוצאה, לדברי הס, היתה שהרשויות הפקיעו רק 90% מהשטח.

"בהמשך קבע בית משפט מחוזי כי הלכת הולצמן תופסת גם על 80% מהשטח, אם כי בין בתי המשפט אין הלכה אחידה בעניין זה. אם מדובר בבעל קרקע בעייתי מתוך קבוצה, מע"ץ מגיעה עמו להסכם מחוץ לכותלי בית המשפט. למעשה, מי שנלחם יותר טוב מקבל יותר, במיוחד כשבתי המשפט מבינים שהחוק לא מתאים למציאות היום.

כתבות מומלצות

בנייני דירות בסין. המחירים יצאו משליטה - הגיע זמן לתיקון?

האוויר מתחיל לצאת משוק הדיור ברחבי העולם. להלן חמש דוגמאות

קומת המסחר בבורסת ניו יורק. נדרש אומץ לב גדול כדי לקנות כשהשווקים נופלים

אחרי נפילה של יותר מ-20%, הגיע הזמן לקנות מניות? זה המדד שצריך לבדוק

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?