חובת תשלום הוצאות שיפוץ בבית משותף

בניינים המהווים בתים משותפים לפי חוק המקרקעין, כוללים מתקנים ושטחי בנייה שהינם רכוש משותף של כל בעלי הדירות או היחידות באותו בית משותף. לעתים העובדה שכל דייר הוא בעל חלק יחסי ברכוש המשותף מקנה יתרונות לבעלי היחידות, כגון זכות לקבל תשלום בגין שימוש שרוצה אחד הדיירים לעשות באותו רכוש משותף, לדוגמא על ידי בנייה על אותו רכוש משותף. ואולם ישנם מקרים לא מעטים בהם הבעלות היחסית מטילה על בעלי הדירות חובות כספיות ואחרות, גם אם אין לאותו בעל יחידה כל עניין לטפל באותו חלק מהרכוש המשותף. לדוגמא: בעלי הדירות בקומות התחתונות אינם נהנים באופן שוטף, בדרך כלל, מגג הבניין, אך הם חייבים להשתתף בעלות האחזקה, התיקון והטיפול השוטף בגג זה.

לא כולם יודעים כי החוק קובע כי כל הקירות החיצוניים של הבניין מהווים רכוש משותף, אלא אם כן צוין אחרת בתקנון הבית המשותף.

דוגמא לסוגיה הקשורה להשתתפות בהוצאות שיפוץ הרכוש המשותף, ניתנה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב מ-6 בנובמבר 2006 (בע"א 1350/06 דן סלע נכסים (1996) בע"מ נגד ניהול בית גבר (99) בע"מ). ואלה העובדות נשוא הפרשה הנ"ל:

בניין מסחרי ברמת החייל בתל אביב נבנה באופן שברכוש המשותף התגלו ליקויים רבים. החברה שבנתה את הבניין נקלעה למצב כספי קשה, וחברי נציגות הבית המשותף הגיעו למסקנה כי אין טעם לנהל נגדה הליכים משפטיים כדי לחייבה לתקן את הליקויים, ולפיכך על הדיירים לבצע תיקונים אלה על חשבונם.

כונסה אסיפת דיירים והוחלט לבצע את השיפוץ באופן שכל בעל יחידה בבניין יישא בחלק יחסי מעלות השיפוץ, בהתאם לחלקו היחסי בבניין. המערערת סירבה לשלם את חלקה והוגשה נגדה תביעה למפקחת על רישום בתים משותפים, ועל החלטתה הוגש הערעור לבית המשפט המחוזי.

טענותיה של המערערת היו כי הליקויים בקומת המרתף, הכוללים רטיבות, נזילות, העדר טיח, בעיות ריצוף וחיפוי השירותים, מפריעים רק לבעלי היחידות במרתף ואילו הנזילות מהגג העליון מפריעות רק לחלק אחר של הדיירים. המערערת טענה כי מאחר שכל הליקויים הנ"ל אינם מפריעים לה, אין להטיל עליה חובת תשלום עבור תיקונם.

ראשית, נקבע כי אמנם המערערת לא הוזמנה לאסיפה בה נקבע השיפוץ, אך כיוון שהיא לא פעלה לביטול ההחלטה שהתקבלה, הרי שהפגם שבאי הזימון נרפא.

לגופו של עניין ניגש בית המשפט לפרש אם תיקון הליקויים ברכוש המשותף נכלל בגדר ההגדרה "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף. המערערת טענה כי לפי החוק, חלה חובה רק לגבי השתתפות בהוצאות ההחזקה התקינה של הבניין כפי שהיה בעת גמר הבנייה, ואילו בנסיבות המקרה, בעת גמר הבנייה נמסר הבניין לדיירים מבלי שהושלמו העבודות ברכוש המשותף כנדרש. בית המשפט דחה טענה זו, והוחלט כי יש לפרש את החוק לאור תכליתו, וברור כי מטרת החוק בעניין זה היה לקיים תחזוקה תקינה של הרכוש המשותף על מנת למנוע נזקים נוספים ופגיעה באופן השימוש בבניין ובערך היחידות בו.

כמו כן נקבע, כי העובדה שרק חלק מבעלי היחידות נפגע מהליקויים ברכוש המשותף, אינה מעלה או מורידה מחובת ההשתתפות הקבועה בחוק על כל בעלי היחידות באותו בית משותף, כל עוד מדובר בתיקון ליקויים ברכוש המשותף ושמירה על תקינותו.