למה כדאי לשלם 40 מ' ד' על מתחם ממילא

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

בתחילת החודש נחתמה העסקה למכירת יתרת זכויות אלרוב ואפריקה ישראל במתחם ממילא בירושלים. הקרקע הממוקמת ברחוב אליהו שמאע, מאחורי מלון מצודת דוד ומול בית שמואל, הינה מהיוקרתיות בעיר. הנוף הנשקף מהמגרש מרהיב ביופיו.

מיקום הקרקע גרם ליזמים רבים להתעניין ברכישתה. לפני חודשים מספר התארגנה קבוצת רוכשים לקניית המתחם, אך בשל סיבוכים בלתי צפויים העסקה לא יצאה אל הפועל. המחיר היה בדיוק אותו מחיר שנחתם החודש: 40 מיליון דולר. למרות הפרסומים, באלרוב ובאפריקה לא הסכימו לדבר על פחות מזה.

על הקרקע ניתן לבנות 12,500 מ"ר, מתוכם 10,500 מ"ר שטחים עיקריים, מה שמשקף לעסקה מחיר של כ-4,000 דולר למ"ר קרקע. למחיר זה יש להוסיף מס רכישה בגובה 2 מיליון דולר ומס ערך מוסף. באופן מפתיע אולי, היו עוד מעוניינים במחיר הזה, אך הקבוצה הרוכשת סגרה עניין ראשונה.

במבט ראשון נראה המחיר ככזה שאי אפשר להרוויח בו, שהרי למוכרים ניסיון רב בעסקי נדל"ן, בבנייה ובשיווק בירושלים - מדוע שיסכימו למכור נכס שכזה?

לנעליהם של המוכרים קשה להיכנס. סביר להניח שיש סיבה לכך ששתי החברות העדיפו למכור ולא לנסות לבנות ולהרוויח עוד. יותר מעניינת כאן נקודת מבטם של הרוכשים.

במתחם ניתן להקים 78 יחידות דיור, בשטח ממוצע של כ-160 מ"ר ליחידה. מכולן נשקף נוף מגדל דוד והחומות. תכנון מתחם ממילא כולו נעשה על ידי האדריכל משה ספדיה, ובקרקע האמורה תוכננו הדירות כך: 2 דירות גג, 51 דופלקסים עם מרפסת, 8 דירות קרקע, 17 דירות רגילות ללא מרפסת.

לנושא המרפסת חשיבות עליונה בעיני הרוכשים, הן בשל הנוף הנשקף ממנה ובעיקר בשל היותה מרפסת לסוכה. תכנון הפרויקט נעשה כך שבמרבית הדירות ניתן מענה לצורך זה.

אם ידבקו הרוכשים בתוכנית זו, וייקשה עליהם לשנותה, אזי התוכניות עצמן מאושרות לבנייה וכל שעליהם לעשות הוא לשלם אגרות בנייה ולצאת לדרך. זהו יתרון שיווקי גדול שקרץ לכמה יזמים.

עלויות הבנייה המתוכננות (ישירות ועקיפות) עשויות להגיע ל-2,000 דולר למ"ר, כך שבסך הכל יושקעו בבנייה כ-22 מיליון דולר. לכך יש להוסיף את עלות המגרש, 42 מיליון דולר. בסך הכל ישקיעו הרוכשים כ-65 מיליון דולר (ללא מע"מ) בפרויקט כולו.

בהתחשב במחירי הנכסים בירושלים, סך התקבולים הצפויים מהפרויקט הוא כ-120 מיליון דולר (כולל מע"מ). ההכנסה חושבה לפי מחיר ממוצע של 10,000 דולר למ"ר. בפרויקט ישווקו שטחי ברוטו, ולכן המכירה תכלול 12,500 מ"ר. המחירים ינועו מ-8,000 דולר לדירות הרגילות ועד 15 אלף ואף יותר לדירות הגג. לפי הנחות אלה ירוויחו היזמים 35-40 מיליון דולר, ויכפילו את ההון העצמי אותו יביאו לפרויקט. מחירים גבוהים יותר או חיסכון בעלויות הבנייה יגדילו את שורת הרווח.

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?