מה כדאי לדעת לפני שנוטלים משכנתא

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

מרבית רוכשי הדירות נעזרים בהלוואת משכנתא לצורך מימון חלק מהתשלום עבור הדירה. מאחר שמדובר בהליך מסורבל ומורכב למדי, שיכולות להיות לו השלכות כבדות במקרה של טעות או הפרה, יש לבדוק כמה דברים עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה ונטילת ההתחייבות לתשלום כלפי המוכר.

כל רוכש דירה צריך לערוך תחשיב של היכולת הכלכלית שלו לפני שהוא מחפש דירה בתקציב מסוים. מעבר לחסכונות ולמחיר שהוא חושב לקבל ממכירת דירה אחרת (אם הקונה הוא משפר דיור), בדרך כלל נוטים להוסיף לתקציב המוערך גם סכום אותו מקווה הקונה לממן באמצעות הלוואת משכנתא. ואולם את נתון זה יש לבדוק היטב לפני שהוא נלקח כנתון ריאלי עליו מסתמך הקונה.

כיום, כאשר מרבית הבנקים מאפשרים לקבל באמצעות אתרי האינטרנט או מוקדי השירות את מרבית המידע, קל יותר לערוך מראש את הבדיקות. מומלץ לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים או גורמים פיננסיים אחרים, האם בנתונים הרלוונטיים של רוכש הדירה אפשר בכלל לקבל את סכום ההלוואה שהוא מבקש ובתנאים המצופים.

את הבנק למשכנתאות מנחים שני עקרונות ביחס לאישור ההלוואה: הראשון הוא יכולת ההשתכרות של הלווה, שנבדקת בעיקר על ידי המצאת תלושי שכר אחרונים ודפי חשבון בנק אליו מועברת המשכורת. העיקרון השני הינו שווי השוק של הנכס הנרכש, כאשר הוא מופחת בדרך כלל בכ-10%-20-% לצורכי מימוש מהיר. ככל שסכום ההלוואה המבוקש קטן יותר ביחס לשווי הנכס, כך יגדל הסיכוי שהבנק יאשר את ההלוואה.

חשוב לחשוף בפני הבנקים מהם מקבלים אישור עקרוני גם את מצבו המשפטי של הנכס ואת הדרך בה רשומות הזכויות. אם מדובר בדירה הרשומה בטאבו, אזי הבנק יתייחס אל הנכס ככזה שמימושו צפוי להיות קל יותר. אם לעומת זאת מדובר בדירה שכבר עשרות שנים אינה רשומה בטאבו, ולא נראה שיש סיכוי שתירשם בקרוב, אזי מדובר בבטוחה ברמה נמוכה יותר עבור הבנק, ולא תמיד הבנקים יסכימו לקחת על עצמם את הסיכון הכרוך בבעיות במימוש נכס כזה.

גם דירה שנבנתה תוך חריגות בנייה קשות או בניגוד לייעוד בהיתר הבניה, כמו למשל מחסן שנהפך פתאום לדירה מבלי לעבור הליך של רישוי מתאים, עלולה לגרום לבעיות באישור משכנתא.

הבנקים נוקטים בשנים האחרונות משנה זהירות באישור הלוואות, עקב תרגילי מירמה שונים בהם נפלו בפח בעלי נכסים וכן בנקים למשכנתאות. כיום נוהגים חלק מהבנקים למשכנתאות לאמת את זהות המוכר ועורך הדין שערך את ההסכם לפני הוצאת הצ'ק המיוחל. כמו כן, חשוב לדעת כי הצ'ק שיוציא הבנק למשכנתאות או ההעברה הבנקאית יהיו אך ורק לפקודת המוכר או עורך דינו של המוכר, ולא לכל גורם אחר. לצורך כך, דורש הבנק לקבל אישור מהמוכר בדבר פרטי חשבון הבנק שלו.

בחוזה הרכישה חשוב להתייחס באופן ספציפי ומדויק לנושא התשלום שייעשה באמצעות המשכנתא. יש לציין אילו מבין התשלומים בלוח התשלומים יבוצעו באמצעות הלוואת משכנתא ולחייב את המוכר לחתום על המסמכים שיידרשו ע"י הבנק למשכנתאות לצורך קבלת ההלוואה. אם המוכר מעונין כי התשלום יועבר לגורם אחר, כמו בן משפחה, יש לציין זאת מפורשות בהסכם המכר, אחרת הבנק למשכנתאות לא יעביר את התשלום לפקודת אותו גורם.

חשוב מאוד לבדוק מראש אם על הדירה הנרכשת רשומה משכנתא בגין הלוואה של המוכר, שכן בנסיבות אלה יקשה על הרוכש לקבל הלוואה בעצמו - עד שהמוכר יפרע או יגרור את המשכנתא שלו לנכס אחר. צדדים שלא נתנו דעתם לבעיה זאת עלולים למצוא עצמם במצב בו חתמו על הסכם שלא ניתן לקיימו, וזאת כאשר המוכר לא יכול לסלק את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר במועד בו חשב הקונה לשלם באמצעות משכנתא שייטול הוא מבנק למשכנתאות.

לנטילת משכנתא יש עלויות שיש לקחת בחשבון, מעבר לריבית ולהחזר החודשי. קיימות עלויות חד פעמיות, כגון דמי פתיחת תיק, תשלום לשמאי מטעם הבנק, חתימה על ייפוי כוח בפני נוטריון, הוצאת נסחי רישום מהטאבו, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק וכיוצא באלה הוצאות שיש לשלם לפני שמתקבלת ההלוואה מהבנק.

כתבות מומלצות

בנייני דירות בסין. המחירים יצאו משליטה - הגיע זמן לתיקון?

האוויר מתחיל לצאת משוק הדיור ברחבי העולם. להלן חמש דוגמאות

קומת המסחר בבורסת ניו יורק. נדרש אומץ לב גדול כדי לקנות כשהשווקים נופלים

אחרי נפילה של יותר מ-20%, הגיע הזמן לקנות מניות? זה המדד שצריך לבדוק

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?