הקטנת היטל השבחה בשל תוכנית המתאר החדשה למרכז

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

לפני כמה שבועות, בטרם חלפו שלוש שנים ממועד אישורה של תוכנית המתאר החדשה למחוז המרכז - תמ"מ21/3/ - הוגשו ע"י בעלי קרקעות מספר רב של תביעות פיצויים לפי סעיף 197 עקב אישורה של התוכנית. עיקר טענות התובעים התמקדו בעובדה כי התוכנית המחוזית ייעדה את הקרקעות שברשותם לייעודי נופש, שמורות טבע, פארקים וכד' ולמעשה שללה כל פוטנציאל עתידי לשינוי ייעודן לבנייה נרחבת.

אותן תביעות צפויות להתברר בפני ועדת הערר של מחוז המרכז בשנים הקרובות, אך בינתיים כדאי להפנות את תשומת הלב דווקא לכל אותן קרקעות שלא נפגעו מתוכנית המתאר המחוזית (ויש רבות כאלו). לגבי חלק ניכר מאותן קרקעות שלא נפגעו לא רק שלא נוצרה ירידת ערך, אלא עם אישורה של התמ"מ נוצרה גם עילה חדשה להקטנת תשלומי היטל השבחה שיידרשו בעתיד בגין שינוי ייעוד בתוכניות מפורטות שיוכנו על בסיס הייעודים ומגמות התכנון שנקבעו בתמ"מ 21/3. הדבר רלוונטי בעיקר לקרקעות שהיו בעבר חקלאיות וייעודן ישונה לבנייה.

כאשר מאושרת תוכנית מתאר מקומית או מפורטת שקובעת שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למטרות בנייה, נוצרת בעקרון חבות בהיטל השבחה. גובה ההשבחה הינו הפער בשווי השוק בין "המצב הקודם" בו הייעוד היה חקלאי לערך לפי הייעוד החדש לבנייה. במסגרת הגשת ערעור על גובה ההשבחה מקובל בדרך כלל למקד את הוויכוח בהיבטים כלכליים הנובעים מתכונות אותו נכס ספציפי. ואולם במאמר זה נסביר על קצה המזלג את הטענה העקרונית שנולדה ב-12 בנובמבר 2003, עם אישור תמ"מ 21/3, אשר יש בה בלבד בכדי להפחית את היטל ההשבחה הנדרש בעשרות אחוזים!

ראשית, חשוב להפנים כלל בסיסי: על פי החוק והפסיקה, לצורך חישוב גובה ההשבחה, אין להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני "החדש" למצב התכנוני "הקודם" (דהיינו, תב"ע מול תב"ע, כפי שנוהגות רוב הועדות המקומיות) - אלא יש להשוות בין שווי הנכס במצב התכנוני "החדש" (לאחר אישור התב"ע החדשה) לבין שוויו אלמלא אושרה התב"ע החדשה.

כלומר, ב"מצב הקודם" יש להעריך את שווי הנכס לא רק עפ"י התוכניות הקודמות החלות עליו, אלא גם להביא בחשבון כל אלמנט נוסף שיכול להשפיע על השווי בטרם מאושרת אותה תב"ע מפורטת חדשה (חוץ מאשר גורמים הקשורים ישירות להליכי התכנון הספציפים של אותה תב"ע משביחה).

בענייננו, אותו אלמנט נוסף הוא תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ21/3/. כל תב"ע מקומית ו/או מפורטת במחוז המרכז ששינתה ייעוד של שטח חקלאי לבנייה למעשה לא יצרה שינוי ייעוד חדש יש מאין - הואיל וכבר קודם לכן, ב"מצב הקודם", תמ"מ21/3/ שינתה את ייעוד אותו שטח מחקלאי ל"אזור פיתוח עירוני" או "אזור פיתוח כפרי" וכד'.

לפיכך, חלק ניכר מההשבחה נוצר בכלל עקב אישור תמ"מ21/3/ ולא עקב התוכנית המקומית/מפורטת המאוחרת יותר. לפי חוק התכנון והבנייה, תוכנית מתאר מחוזית אינה יוצרת חבות בהיטל השבחה, אפילו אם היא יוצרת עליית שווי של הנכס.

בשל זאת, אין לחשב את גובה ההשבחה תוך השוואה בין שווי חקלאי לשווי לבנייה, אלא בין "שווי קודם" בייעוד לבנייה ופיתוח עפ"י תוכנית מחוזית (שעדין לא ניתן על פיה להוציא היתרי בנייה), לבין "שווי חדש" בייעוד לבנייה קונקרטית עפ"י תוכנית מתאר מקומית/מפורטת (בה הקרקע "זמינה מיידית" לבנייה). כך, למעשה, מדובר בהשבחה רק ביצירת "זמינות" תכנונית.

ברור שהגדרת ההשבחה באופן שכזה תגרור הפחתה של עשרות אחוזים לעומת חישוב "סטנדרטי".

אמנם קיימים כמה היבטים מורכבים שיש לתת עליהם את הדעת בעת ביצוע תחשיבי שווי במסגרת יישום טענה זו, אך מנסיוננו, התנהלות מושכלת במקרים מסוג זה תביא לתוצאות הרצויות.

כמו כן, ניתן במידה כזו או אחרת ליישם את האמור לעיל גם לתוכניות מתאר מקומיות/מפורטות שאושרו החל ב-9 באפריל 98', אז הופקדה התוכנית המחוזית אך טרם אושרה.

כתבות מומלצות

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

כספומט ביטקוין ברומניה. רשתות בלוקצ'יין שיצליחו לשרוד את התקופה הנוכחית - ייתכן שיזכו בכל הקופה

המשבר בקריפטו נכנס לשלב הבא: מלחמת כל בכל

עומסים בנתב"ג

מבחינת חברות התעופה, השאלה אם תגיעו ליעד עם המזוודה היא "בעדיפות אחרונה"