השדרוגים שמעלים את ערך הדירה

אנשים שקנו דירות בניו יורק סיטי לפני הפריחה בשוק הנדל"ן שמחו וצהלו בשנים האחרונות, על רקע הצמיחה בערך השקעותיהם. לאחרונה, עם זאת, האופוריה שככה מעט, בגלל המלחמות שפרצו בין הדיירים בנוגע להשקעות בשיפור הבניינים.

בצדו האחד של המתרס עומדים הקונים מתקופת הפריחה בשוק הנדל"ן, הרוצים לשדרג את הבניינים שלהם, לשמר את ערך הנכס, ולהתאים את רמת ההידור לגודל ההשקעה הכספית שלהם. אבל חלק מהשכנים בעלי הוותק הרב יותר אינם ששים לתקן את מה שאינו נראה שבור. כמה מהם מתנגדים לבזבז כסף על מה שהם מגדירים ניתוח פלסטי פזיז, ולהגדיל את ההוצאות הרגילות על תחזוקה, שהתנפחו כבר בגלל העלייה במחירי האנרגיה, המסים והביטוח.

"תמיד ישנו מתח בין שתי הקבוצות הללו", אמרה הארייט קאופמן, מנהלת בוורבורג ריאלטי. "אנשים שהשקיעו הרבה כסף רוצים להעלות את רמת הנוחיות, ויש להם יותר כסף מאשר לדיירים אחרים. הם רוצים מסדרונות וחדרי כניסה יפים, מדים טובים יותר, שירותים טובים יותר. אבל דיירים שכבר גרים שם זמן רב חושבים לעצמם, 'זה נראה בסדר. למה עלי להשקיע כסף? אני מרוצה'".

כשהצדדים הנצים יגיעו לפשרה, הם ישאלו בוודאי את אותן שאלות: לאחר שהדוודים השבורים והגגות הדולפים תוקנו או הוחלפו, אילו שיפורים יעלו את ערך הנכס בצורה החדה ביותר? ואילו ישפרו את איכות החיים של הבעלים?

עצות ממומחי נדל"ן מספקות נשק לשני הצדדים, אלו שיש להם מספיק ואלו שאין להם מספיק. המומחים מזהים כמה קישוטים שעלותם נמוכה, אך הם קוצרים רווחים גדולים.

להתמקד ברושם הראשוני

במחשבה על מכירת הנכס בעתיד, סוכני הנדל"ן ממליצים להתמקד ברושם הראשוני. במלים אחרות, "הלובי, הלובי, הלובי", אמר אנתוני ון-אייק מילר, סגן נשיא בבלמארק ריאלטי. "אף שהקונה הממוצע אינו מעצב ולא למד עיצוב או בנייה, הוא מזהה לובי טוב ממש כפי שהוא מזהה דירה טובה. לובי שלא שופץ במשך 20 שנה אינו רענן". לובי משמים עשוי להוות מכת מוות לעסקה.

עם זאת, לובי מושך אינו בהכרח מפואר. אם יש שומר בכניסה, רצוי שיהיה לו שולחן כתיבה נאה; התאורה צריכה להיות טובה והצבע על הקירות חדש.

מחקר שיפורסם בקיץ הבא בכתב העת ללימודי משפט של אוניברסיטת שיקגו מצא כי אף לאחר חישוב התוספת בתשלום, דירות בבניינים בהם ישנו שומר בכניסה, במשרה מלאה או חלקית, נמכרות בכ-12% יותר מאשר דירות דומות בבניינים ללא שומר.

בבניינים קטנים יותר, עלות השומר יכולה להעלות את דמי התחזוקה באופן משמעותי. "אם יש לכם 50 דירות, איך תוכלו לממן שומר?", שואלת רושל באס, סגנית נשיא בבלמארק. "האם זה משתלם לשלם תוספת של 1,500 דולר בחודש?"

גלוריה סוקולין, סגנית נשיא בפוקס רזידנשל גרופ, חושבת שכן. בבעלותה דירה בבניין של 30 יחידות דיור ליד סנטרל פארק. בבניין ישנו שומר במשרה חלקית, אך היא מעדיפה שומר במשרה מלאה, משום שהיא חושבת כי הדבר יעלה את מחיר הנכס שלה, למרות תוספת התשלום של 1,000 דולר בחודש.

לאחר שסודר עניין הלובי והשומר, בניינים מוסיפים בדרך כלל את השירותים שניתן למצוא בבניינים חדשים יותר. כפי שיזמים גילו כבר מזמן, התוספת הפופולרית ביותר - לפי השימוש של הדיירים והביקוש של הקונים - היא חדר הכושר. בעיר המוצפת באנשי קריירה שאפתנים המתאמנים בחמש בבוקר או בחצות, יש ביקוש גדול לחדרי כושר שאינם דורשים לצאת החוצה, ללבוש מעיל ולפתוח מטרייה.

שירותים פופולאריים נוספים הם סיפון עץ על הגג ו/או חדר משחקים, תלוי בשטח הפנוי ובדמוגרפיה הספציפית של הבניין. על רקע העלייה במספר האנשים הרוצים לגדל משפחה בעיר, מרתפים שהוסבו לחדרי משחקים נהפכו לפופולריים מאוד בבניינים המאוכלסים במשפחות צעירות ובסבים וסבתות.