משיכת הון מהדירה

לוגו הארץ
הארץ
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
לוגו הארץ
הארץ

ברשימות האחרונות שהתפרסמו במדור זה הכרנו את מושג "הערך הנקי הגלום בדירה" (Home Equity), שהוא ההפרש בין ערך הדירה לבין יתרת חוב המשכנתא. הערך הנקי הוא גודל הרכוש האמיתי של משק הבית - זה שייוותר בידיו אם ימכור את הדירה ויפרע את ההלוואה. ראינו שבשנים שלאחר נטילת המשכנתא חל בדרך כלל תהליך של גידול הערך הנקי, בגלל הנטייה של מחירי הדירות לעלות לאורך זמן ובגלל הירידה הרצופה של יתרת החוב. צבירה זו של ערך נקי מהווה בסיס לענף מתפתח של אשראי צרכני.

התעוררות הצורך באשראי

לגודלו של הערך הנקי הגלום בדירה אין השלכה יומיומית על מצבו של משק הבית, וחשיבותו מתגלה רק כאשר משק הבית שוקל להשתמש בו למימון הוצאה חד-פעמית ניכרת. כשלעצמו, גידול הערך הנקי הנו תהליך טכני, פאסיווי: מחיר הדירה שבבעלות משק הבית אמנם עולה, ומנגד - חובו לבנק מצטמצם, אבל לכל אלו אין השפעה על הכנסתו השוטפת של משק הבית או על הוצאותיו.

ביום שבו משק הבית עומד בפני הוצאה כספית ניכרת - הוצאה זו יכולה להיות קשורה לרכישת נכסים, למימון אירוע משפחתי, לסיוע לבן/בת למימון רכישת דירה, וכו' - עליו לשקול מהי הדרך הטובה ביותר מבחינתו לממן אותה. הוא יכול להקטין את נכסיו האחרים (פיקדונות, תוכניות חיסכון, נכסים פיננסיים אחרים), או לחלופין להגדיל את התחייבויותיו באמצעות נטילת הלוואה נוספת.

אצל רוב משקי הבית שיש להם הלוואת משכנתא לא נצברו עדיין נכסים פיננסיים פנויים בהיקף שיספיק להם לממן הוצאות משמעותיות חדשות בכוחות עצמם. לכן, למימון הוצאות אלו הם נזקקים לאשראי נוסף מהבנקים. מאחר שהנכס העיקרי המצוי ברשותם הוא הדירה שבבעלותם - זו שכבר משועבדת לבנק להבטחת פירעון ההלוואה לרכישתה - טבעי שתיבחן האפשרות שהאשראי יינתן כנגד שעבוד אותה הדירה, כלומר בצורת הלוואת משכנתא נוספת.

משכנתא נוספת ודירוג משכונים

כיצד ניתן לשעבד דירה אחת להבטחת פירעונן של שתי הלוואות שונות? אפשרות אחת, המקובלת בישראל, היא רישום שני המשכונות - זה המבטיח את פירעון ההלוואה הראשונה וזה המבטיח את פירעון ההלוואה השנייה - כשהם מוגדרים כבעלי מעמד שווה ("פארי פסו"). לפי שיטה זו, במקרה שבו הלווה אינו עומד בתשלומי ההלוואות, יכולים הנושים למכור את הנכס המשמש בטוחה (במקרה זה: דירת המגורים), ולהשתמש בתקבולים לפירעון שתי ההלוואות. אם התקבולים ממכירת הדירה לא יספיקו לכיסוי הסכום המצטבר של שני החובות - ייפגעו שני הנושים במידה יחסית שווה.

הבעיה בשיטה זו היא שהיא יוצרת לפעמים עירוב לא יעיל של סיכוני אשראי. שתי הלוואות בהיקפים שונים, שניתנו בתקופות שונות ושימשו למטרות שונות - הן בעלות מאפייני סיכון שונים. בשיטת ה"פארי פסו" הסיכון מתנהג כמו בתופעת הכלים השלובים, כך שהסיכון בהלוואה הראשונה (בדרך כלל סיכון נמוך) מושפע מהסיכון בהלוואה השנייה.

נתאר לעצמנו מצב שבו ההלוואה הראשונה ניתנה למימון רכישת הדירה והיא משולמת כסדרה כבר כמה שנים. כעת בא הלווה לבנק אחר ומבקש ממנו להעמיד לו הלוואה לצורך השקעה מסחרית או מיחזור חובות. הבנק המעמיד את ההלוואה השנייה יבקש אמנם מהבנק שהעמיד את ההלוואה הראשונה להסכים לשעבוד הדירה "פארי פסו", אבל זהו מהלך שאינו סביר: בהסכמתו זו יגרום הבנק הראשון לעליית סיכון האשראי בהלוואה שכבר נתן.

הפתרון לבעיה זו הוא יצירת מדרג של שעבודים: בדוגמא לעיל, הדירה תהיה משועבדת לטובת הבנק הראשון במשכנתא מדרגה ראשונה, בעוד שלטובת הבנק השני תירשם משכנתא מדרגה שנייה. התוצאה היא הפרדת סיכונים, כך שסיכון האשראי של הבנק הראשון אינו מושפע מהעובדה שהלווה נטל גם הלוואה למימון השקעה מסחרית: אם הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו רשאי הבנק הראשון לממש את הדירה ולגבות את החוב כלפיו; הבנק השני יוכל לגבות את החוב המגיע לו רק לאחר שהבנק הראשון קיבל את חלקו.

מישכון הערך הנקי

המשמעות של מדרג משכנתאות היא מיקוד סוגיית האשראי בערך הנקי ולא בערך הדירה. הבנק שהעמיד את הלוואת המשכנתא הראשונה מתייחס לבטוחה שערכה הוא ערך הדירה המלא: אם ערך הדירה הוא 250 אלף דולר והיא ממושכנת בדרגה ראשונה להבטחת הלוואה של 150 אלף דולר, נאמר ששיעור המימון הוא 60%, ומהכיוון השני - יחס הביטחונות לחוב הוא 167%. בניגוד לכך, הבנק שהעמיד את הלוואת המשכנתא השנייה אינו מתייחס למחיר הדירה המלא: אם הוא מעמיד הלוואה של 50 אלף דולר והשעבוד הוא בדרגה שנייה, הבטוחה שהוא רואה בפניו היא ההפרש בין ערך הדירה (250 אלף דולר במקרה זה) לבין המשכנתא הראשונה (150 אלף דולר), כלומר הערך הנקי בסך 100 אלף דולר. אנו רואים כאן שהלווה משתמש בערך הנקי כמנוף להשגת אשראי נוסף.

משכנתאות לכל מטרה

השימוש במדרג שעבודים אינו נפוץ עדיין בישראל, כנראה בגלל סיבות היסטוריות, אבל הוא נפוץ במדינות אחרות. במדינות מסוימות נוכל למצוא אפילו 10 דרגות שעבוד. התוצאה היא שמשקי בית יכולים להשתמש בדירת המגורים כבטוחה למגוון של הלוואות: החל מההלוואה לרכישת הדירה וכלה בהלוואות לרכישת רכב, למימון השכלה גבוהה או לרכישת נכסי צריכה.

השימוש בדירה (למעשה: בערך הנקי) כבטוחה הביא למהפכה בנגישותו של משק הבית לאשראי. משק הבית יכול למנף את הערך הנקי שלו לא רק למימון רכישת דירה נוספת או הכנסת שיפורים בדירה הקיימת, אלא למימונה של כמעט כל הוצאה כספית או השקעה צרכנית. שוק המשכנתאות אינו מוגבל עוד לאשראי לדיור. הבנקים למשכנתאות הופכים בכך לבנקים קמעוניים, המעמידים למשקי הבית גם אשראי צרכני ומתחרים בכך בבנקים הכלליים ובחברות האשראי.

מוצרים פיננסיים

המוצר הפיננסי הבסיסי שמשמש למטרה זו הוא "משכנתא נוספת" (Loan Home Equity), כלומר הלוואה שכנגדה נרשם שעבוד שני על הדירה, ולמעשה משועבד כנגדה הערך הנקי שבדירה. הלוואה זו דומה למשכנתא רגילה מבחינת התזרים השוטף: היא מכתיבה תשלום חודשי קבוע הכולל תשלום ריבית ותשלום (משתנה) בגין פירעון קרן. תקופת ההלוואה קצרה יותר מאשר הלוואות לדיור.

מבחינת מאפייני הסיכון מדובר בהלוואה מסוכנת יותר מאשר ההלוואה לדיור: שיעור המימון בה רגיש יותר למחירי הדירות, לא קיימות לגביה תוכניות סיוע ממשלתיות המפחיתות את סיכון האשראי, והניסיון הסטטיסטי מוכיח ששכיחותה של חדלות הפירעון בהלוואות אלו גבוהה לעומת זו שבהלוואות לדיור. מאחר ששיעורי הריבית בשוק תחרותי מגלמים גם את סיכון האשראי - שיעורי הריבית המקובלים בהלוואות אלו גבוהים משיעורי הריבית על הלוואות לדיור.

מוצר פיננסי מתקדם יותר הוא Credit Home Equity Line of - הלוואת משכנתא בדרגה שנייה, שבה סכום ההלוואה אינו ניתן ללווה במהלך חד-פעמי ביום נטילת ההלוואה, אלא עומד לשימושו בצורת קו אשראי. הלווה מקבל מהבנק זכות לביצוע משיכות, עד לתקרה מוגדרת. בהלוואה זו אין החזר קרן שוטף, והלווה רשאי להקטין את יתרת החוב ולהגדילה מחדש בכל עת. מוצר זה מתחרה במידה רבה במוצר דומה שמציעות חברות האשראי.

עולם חדש של מושגים

הכנסת המוצרים הפיננסיים החדשים הביאה לשינוי באופיו של שוק המשכנתאות בארה"ב. חלק ניכר מפעילות המשכנתאות אינו קשור עוד לעסקות נדל"ן, אלא להשקעות אחרות של משקי הבית ובעיקר לצריכה שוטפת. גם אופי הדיאלוג בין בנקים למשכנתאות לבין לווים השתנה: לא עוד קשרים חד-פעמיים של מתן אשראי בעת רכישת דירה, אלא מערכת יחסים רציפה שבה הבנק למשכנתאות מלווה את הלקוח בהחלטות שונות ומגוונות בחייו.

כתבות מומלצות

מכוניות של טסלה במפעל החברה. מייצרת את המנועים וחלק ניכר מהאלקטרוניקה של המכוניות שלה

המכונית הפרטית עוברת מהפכה שסוחפת את כל התעשייה

קניון ממילא בירושלים. "גידול במכירות של מותגי אופנה מוזלים"

"חיים את הרגע": אוכלים במסעדות, יוצאים לבלות — וטסים לחו"ל

שיעור העובדים שמרגישים שהם בעלי השפעה, ושמקום העבודה שלהם מניע אותם לתרום ולהגיע
להישגים, ירד באופן משמעותי השנה

"הבטיחו לקדם אותי ואז הביאו מישהו מבחוץ. אם זה יקרה שוב – אתפטר"

נתי סיידוף, בעל השליטה בשיכון ובינוי. רכש את החברה בהנחה של 13% על מחיר הבורסה של המניה

נטישת מנהלים, חוב תופח — ותשואת חסר עמוקה: מה קורה בשיכון ובינוי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

צעירים בטיילת בתל אביב. בקשה מהעובדים להגיע למשרד נהפכת להתקפה פרסונלית עליהם

"הפסקתי להעסיק צעירים. הם מפונקים ולא ראו אותי, אלא רק רצו לקחת ממני"

משפחת שר־שלום, שנכנסה לפני כמה חודשים לדירה בשכונת גליל ים בהרצליה

"קנינו ב-1.8 מיליון שקל, היום הדירה שווה 4.4 מיליון": עוד הגרלה יוצאת לדרך. מה הסיכוי לזכות?