זכות שימוש בחצר בית משותף

רכישת דירת גן או גג בבניין דירות מחייבת הקדשת תשומת לב מיוחדת לטיב הזכויות הנרכשות ולהיקפן. בניינים רבים כוללים חצרות גדולות או גגות לא בנויים, ולעתים מתגלעים סכסוכים בשל חוסר בהירות הנוגע לחלוקת הזכויות בשטחים אלה. חשוב לדעת כי העובדה שחצר או גג מסוימים קרובים פיסית לדירה של פלוני, לא מחייבת בהכרח כי גם הבעלות וזכות השימוש בשטחים אלה יוענקו לאותו פלוני. אקצין ואציין כי גם אם אותו פלוני הוא היחיד שיכול לעשות שימוש מבחינה פיסית או תכנונית באותו שטח, מאחר שלצורך הדוגמה הוא בעליה של דירת הגג ששטח הגג המדובר מעליה, גם אז לא מתחייב כי הזכויות בגג שייכות לו.

בבניינים הרשומים כבית משותף או ראויים להירשם כבית משותף, נקבעות הזכויות בכל אחד משטחי הבניין בצו רישום הבית המשותף ובתקנון. אם שטח גג או חצר הוצמדו לדירה מסוימת, אזי הבעלות מיוחסת לבעלים של הדירה. לעומת זאת, כל שטח שלא הוצמד באופן ספציפי לדירה, מצטרף והופך להיות חלק מהרכוש המשותף של הבניין. ככזה, לכל בעלי הדירות יש חלק יחסי בבעלות באותו שטח, בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של דירתם לכלל שטחי הרצפה של הדירות בבניין.

אביא לדוגמה סכסוך שהגיע לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בע"א 1295/03 נוי נגד קורנפלד, שפסק דינו ניתן ב-10 ביולי השנה. נסיבות תיק זה שכיחות למדי: בניין בן ארבע דירות, שתי דירות בכל קומה, כשהקרקע בבעלות המינהל. לארבעת בעלי הדירות רשומות חכירות משנה, כל אחד ביחס לרבע מהקרקע.

דייר א', בעל אחת הדירות בקומה העליונה, מכר את זכויותיו לדייר חדש - דייר ב'. לאחר זמן, שב דייר א' להתגורר באחת הדירות בקומה התחתונה, אשר היתה שייכת לקרוב משפחה. א' החל לבצע עבודות בנייה והרחבת הדירה על חשבון שטח החצר הצפונית-קדמית. דייר ב' טען כי כאשר דייר א' מכר לו את הזכויות בדירה, הוא הציג בפניו מצג בעל פה, לפיו כל בעל דירה הוא גם בעל זכות שימוש ייחודית בחלק מהחצר, ואילו החלק ששייך לדירה שרכש דייר ב' הוא בדיוק אותו חלק בחצר הצפונית-קדמית.

בערכאה הראשונה נקבע כי יש לראות בהסכם המכר ובהבטחה בעל פה שנתן דייר א' לדייר ב' מיקשה אחת בעלת תוקף מחייב. ואולם, מאחר שדייר ב' התרשל בכך שלא דאג לציין את ההבטחה בדבר השימוש הייחודי בחצר בהסכם המכר הכתוב, אזי יש לו "רשלנות תורמת". לפיכך, נפסק כי דייר א' הפר את הסכם המכר ועליו לשלם מחצית מסכום הפיצוי המוסכם בהסכם המכר. אם לא ישלם סכום זה, יינתן צו מניעה קבוע שימנע ממנו להמשיך לבנות על החצר הצפונית-קדמית.

לאחר ערעור, סקר גם בית המשפט המחוזי את טענות הצדדים. מפסק דינו עולה כי בהסכם המכר הכתוב צוין מפורשות כי החצר היא רכוש משותף וכי אין לבצע שינויים בהסכם המכר, אלא בכתב ובחתימת הצדדים. לכן נקבע בדין כי הסכם המכר לא כלל כל זכות שימוש ייחודית, וכי העובדה שדייר ב' קרא את ההסכם, ראה כי לא ניתנה בו כל זכות שימוש ייחודית בחצר והסכים לתנאי ההסכם, גוברת על המצג בעל פה שהציג דייר א'. אין לחייב בפיצוי מוסכם חוזי על הפרה לכאורה של הבטחה חוץ חוזית.

בית המשפט בחן את השאלה האם בין הדיירים היה מעין הסכם שיתוף במקרקעין או הסכם לשימוש ייחודי בחצר. נקבע כי אמנם היה מעין הסדר שכזה בתחילה, אך עם השנים נסתרה זכות השימוש הייחודית על ידי פעולות בנייה שונות של הדיירים, בשטח שלכאורה לא שויך לדירתם, ובכך הוכיחו למעשה כי אין ממש בזכות השימוש הייחודית עליה הוסכם תחילה. מעבר לכך, גם אם היו הדיירים שומרים בפעולותיהם על ההסדר, לא היה הדבר מסייע להקנות לדייר ב' זכות קניינית, שכן לא הוכח כי מדובר בהסדר לצמיתות ומאחר שאין להקנות זכויות קנייניות על ידי הסדרת השימוש בלבד. הסדרי חלוקת השימוש ברכוש המשותף אינם גורעים מזכותם הקניינית של כל הדיירים ברכוש המשותף.