תקופת ההתבגרות של מודיעין

עליית המחירים במודיעין הביאה לירידה גדולה במספר הזוגות הצעירים שפונים לעיר, ולגידול באוכלוסייה המבוגרת ופריחה בשוק היד שנייה

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

מודיעין מתברגנת. העיר שמשרד השיכון וקברניטיה מייעדים אותה לזוגות צעירים עוברת מהפך: בצד ירידה חדה שנרשמה בתקופה האחרונה בביקושים לדירות מצד זוגות צעירים, נרשמו עליית מחירים וגידול בביקושים מצד משפרי דיור ומשפחות בוגרות יותר. קבלנים אינם אוהבים את התופעה הזו, שגורמת להאטה ניכרת במכירות שלהם ויוצרת צורך לפנות לאוכלוסייה שמלכתחילה לא חשבו עליה.

הנתונים אינם מותירים מקום לספק: משהו קורה במודיעין, ואפילו דרמטי. דיווחי משרד השיכון מצביעים על ירידה של 54% ברכישת דירות במסגרת הפרוגרמה של משרד השיכון במודיעין (פרויקטים שאורגנו ושווקו על ידי משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל לצורך אכלוס זוגות צעירים). כך, בינואר-יולי 2005 נמכרו 727 דירות, ואילו בתקופה המקבילה השנה נמכרו 337 דירות בלבד. קבלנים אומרים שבמקביל נרשם גם קיטון משמעותי בהיצע, ולכן הנתונים אינם כה קשים כפי שמצטייר, אולם עדיין אין ספק שהמגמה היא של ירידה חדה ברכישת דירות חדשות בעיר.

"לפני כמה חודשים, אחת החברות הקבלניות הפועלות בעיר ערכה מבצע לאנשי חבר, שבו העניקה הנחות משמעותיות לרוכשי הדירות. באותו חודש היא מכרה 44 דירות, וכל יתר החברות הקבלניות מכרו 4-3 דירות ביחד. המסקנה אליה הגענו בעקבות זאת היא שאין בעיה עם התדמית של מודיעין, או עם הביקושים הבסיסיים אליה, אלא עם רמות המחירים", מספר מנהל שיווק באחת מהחברות הפועלות בעיר.

ואכן, לפי נציגי יזמים וחוקרי שוק, הבעיה הגדולה של מודיעין היא דווקא מה שנחשב לסממן חיובי - עליות מחירים. "אנשים מגיעים למודיעין מאזור גוש דן ומירושלים, כשהאלמנט הבולט בעיר הזו, במשך שנים, היה המחיר הנמוך שבו ניתן היה לקנות בה דירות, יחסית לכל חלופה אחרת שסמוכה לאזורים הללו. עכשיו, לפתע, לאחר עליות במחירי הדירות בעיר בשנתיים האחרונות, זוגות צעירים מתחילים להסתכל סביב ולראות שיש חלופות: באם המושבות בפתח תקוה, ברחובות, ובבאר יעקב", מסביר מנכ"ל חברת הפרסום וחקר השווקים אזימוט, בני קרת.

מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הפרויקטים אלדר, עמיר שאלתיאל, מדבר על מודיעין כעל שוק שבאופן עקבי מתנהל בצורה הפוכה לשוקי הנדל"ן בגוש דן: "כשהיתה ירידה במכירות בגוש דן, מודיעין פרחה. בזמנים שיש מכירות גבוהות בגוש דן, המכירות במודיעין מתונות יותר", הוא אומר. "קשה בדיוק לאפיין את הסיבות לכך, משום שהאזור נחשב למבוקש ואין כמעט חברה גדולה שאין לה פרויקט בנייה בעיר, שלא לדבר על התכנון האורבני המצוין שלה", הוא אומר.

רק 10% זוגות צעירים

אז מה בכל זאת קורה שם? באחרונה ביצעו חברות קבלניות מחקרי שוק על העיר ועל מאפייני הביקושים לה, וגילו כי מתוך רוכשי הדירות החדשות כיום, מהווים הזוגות הצעירים כ-10% בלבד; בשנה שעברה שיעורם היחסי היה 20%-15%, ואילו לפני שלוש שנים הם היוו כמחצית מכלל קוני הדירות החדשות בעיר.

מבחינת המחירים, דירות 4 חדרים מגיעות למחירים של 840-830 אלף שקל, בעוד שלפני כשנתיים הן עלו 750-740 אלף שקל, כלומר עליית מחירים של 15%-10%. החלופות באם המושבות וברחובות, לדוגמה, לא עלו בשיעורים כאלו, והתוצאה היא אובדן כוח המשיכה של העיר בעיני הצעירים.

"צריך להבין שלא רק מחירה הישיר של הדירה קובע. גם העלויות שנובעות מהמגורים במקום קובעות, וכשמדובר במודיעין עלויות המגורים גבוהות יותר מאשר המתחרות שלה בשוק. היא רחוקה יותר ממקומות העבודה, שרובם נמצאים בגוש דן, היא נגישה פחות, הרבה מאוד פעולות יומיומיות בעיר כרוכות בנסיעות, ובסופו של דבר, הגם שמחירי הדירות עדיין נמוכים יותר משאר החלופות שעומדות בפני הזוגות הצעירים, כשמדובר בעלויות הכוללות, מודיעין יקרה", מסביר איש השיווק.

הדתיים-לאומיים באים

אבל לא הכל שלילי. מחקרי שוק העלו שירידת הביקושים אצל הזוגות הצעירים היא רק פן אחד של התמונה. פלח משפרי הדיור התחזק מאוד. חלקו מורכב מבני משפחה של תושבי מודיעין שהתאהבו בעיר, חלק אחר מקונים סתם שמצאו בעיר נכסים גדולים במחירים שלא יכלו להגיע אליהם במקומות אחרים ועוד חלק - ממשפרי דיור מתוך העיר.

אוכלוסייה בולטת שמצטרפת לעיר בזמן האחרון היא אוכלוסייה דתית-לאומית מישראל וגם מחו"ל. חברת י.ח. דמרי מדווחת על רכישת עשרות דירות בפרויקט שלה על ידי תושבי חוץ, בעיקר מדרום אפריקה. גם בשוק הדירות יד שנייה נרשמה בשנה האחרונה התעניינות גדולה מצד תושבי חוץ בעיר, שנתוניה הראשוניים לא כל כך התאימו לדפוסים המוכרים של תושבי החוץ: היא לא נמצאת על הים ולא סמוך לירושלים. המחירים הנמוכים תרמו רבות לגידול בביקושים של אוכלוסייה זו.

כיום כרבע מאוכלוסיית מודיעין (המונה סך הכל כ-57 אלף איש בעיר המאוחדת מודיעין ומכבים רעות) הם דתיים חובשים כיפה סרוגה, שאוהדים בעיקר את שכונת בוכמן, גבעה C, ומליבו. בבוכמן גם נרשם שיעור עליית המחירים הגדול ביותר: מ-270 אלף דולר לקוטג'ים לפני כארבע שנים ל-600 אלף דולר היום.

נדבך חשוב נוסף בשוק הדירות של מודיעין הוא שוק הדירות יד שנייה. עד לשנים האחרונות, שוק הדירות נשלט ללא ערעור על ידי הקבלנים. באחרונה התהפכו היוצרות, ושוק הדירות יד שנייה התפתח במידה ניכרת. בדירות הללו נרשמו עליות מחירים גדולות יותר, לפעמים, מאשר בדירות הקבלן.

"מודיעין כבר לא מהווה מציאה מבחינת זוגות צעירים", אומר המתווך ירון ישראל מסוכנות השקעות מודיעין. "לקוחות סיפרו לי שהקבלנים דורשים מחירים גבוהים. הביקושים באים עכשיו בעיקר מאוכלוסייה שדורשת הרבה יותר מאשר זוגות צעירים, ואף מוכנה לשלם על איכות. חלק מהפרויקטים הקבלניים בנויים ברמות שאינן מספקות עוד את הביקושים החדשים, ומשפרי הדיור מעדיפים, לפיכך, נכסים טובים מיד שנייה".

השאלה היא כיצד ישפיע הדבר על הקבלנים שבונים במקום. מנכ"ל ובעלי חברת הבנייה אלמוג כ.ד.א.י, איציק אמסלם, אומר: "אם הניתוח אכן נכון, הדבר מזכיר את מה שקרה בתקופה האחרונה בקרית השרון בנתניה. שם התברר שהביקושים מצד משפרי דיור עלו מאוד, והדבר חייב אותנו להיערך בצורה שונה מבעבר, אז פנינו יותר לזוגות הצעירים. כיום, חלק גדול מתמהיל הדירות שלנו בנתניה כולל דירות 5 חדרים על חשבון דירות 4 חדרים שהיו בעבר, משום שלדירות אלו נוטים הביקושים מצד משפרי הדיור. ייתכן שאם נגיע למסקנה שמדובר בשינוי מגמה של השוק, נצטרך לעשות כך גם במודיעין".

האם התופעה הזו חיובית? בהנהלת חברת רמט, שמסיימת שיווק פרויקט במתחם בוכמן, סבורים שלמדינה יש חלק בעליית המחירים, עקב הצמצום הגדול בשיווק קרקעות בסביבה. לדברי מקורות בחברה, "המדינה מחמיצה את המטרה שלה בהקמת מודיעין, שהיא למשוך אליה תושבים וזוגות צעירים מהמרכז. צריך לזכור שהמדינה משקיעה מאות מיליוני שקלים בתשתיות תחבורתיות, בהקמת קו הרכבת לעיר ובסלילת כביש 431 לראשון לציון, להקלת הנגישות מהעיר למרכז. על מנת להחזיר את מסת הרוכשים לעיר, על המדינה לדאוג להפשרה מאסיווית של קרקעות לאלפי יחידות דיור, כפי שעשתה בתחילת הבנייה בעיר. הפשרה כזו תאפשר למכור דירות במחירים שזוגות צעירים יוכלו לעמוד בהם", סבורים בחברה.

לא הכל מסכימים לזה. רבים זוכרים את סוף שנות ה-90, שבהן הציף המינהל את השוק במכרזים. נוצרו עודפי היצע ניכרים, שגרמו לירידות מחירים, ואף לפשיטות רגל של קבלנים, כתוצאה מתחרות פרועה שנוצרה, ויש הטוענים שאף לירידה בסטנדרטים של הבנייה.

כתבות מומלצות

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

כספומט ביטקוין ברומניה. רשתות בלוקצ'יין שיצליחו לשרוד את התקופה הנוכחית - ייתכן שיזכו בכל הקופה

המשבר בקריפטו נכנס לשלב הבא: מלחמת כל בכל

עומסים בנתב"ג

מבחינת חברות התעופה, השאלה אם תגיעו ליעד עם המזוודה היא "בעדיפות אחרונה"