ישרס - ההפסד המצטבר הוא לא הסיפור

למרות הפסדיה של ישרס בשנים האחרונות, הפוטנציאל הגדול של הפרויקטים שברשותה הקפיץ את המניה ב-40% מתחילת השנה

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

ירושלים נהנית בעת האחרונה מפריחה נדל"נית חסרת תקדים. בבורסה של תל אביב יש כמה חברות נדל"ן בעלות פעילות ונכסים בעיר הבירה, ואחת הבולטות שבהן היא חברת ישרס.

ישרס נשלטת על ידי איש העסקים שלמה אייזנברג, שהורשע ואף ריצה תקופת מאסר קצרה בגין עבירות בניירות ערך. בגלל ההרשעה, אייזנברג אינו יכול לשמש בתפקיד דירקטור בישרס, ואולם הוא עדיין מנהל העסקים הראשי של החברה ותורם לה מניסיונו.

בשלוש השנים האחרונות לא הציגה ישרס רווחים: ההפסד המצטבר שלה מ-2003 עומד על כ-24 מיליון שקל. אבל זה לא הסיפור. סקירה מיוחדת שהוציא לאחרונה בית ההשקעות אי.בי.איי על ישרס מאפשרת לקבל הצצה על כמה מהפרויקטים של החברה, הנמצאים בשלבי התקדמות שונים.

הפרויקטים של החברה נחשבים בעלי פוטנציאל גדול; מתחילת השנה המריאו מניות ישרס בכ-40%, ושווי השוק של החברה כבר מתקרב לחצי מיליארד שקל.

במה דברים אמורים? בשלהי 99' התקשרה החברה עם הארגון הנוצרי האמריקאי YMCA, אשר בבעלותו מגרש הכדורגל הישן של ירושלים התחום ברחובות המלך דוד, וושינגטון ולינקולן. שטח המתחם, שזכה לשם כתר דוד, הוא 31 דונם.

בין ישרס לימק"א נכרת הסכם קומבינציה: ישרס שילמה 14.5 מיליון דולר במזומן, ותבנה עבור הארגון הנוצרי בחלק התת-קרקעי של הפרויקט מרכז ספורט חדשני, ספא וחניון, בעלות של כ-22 מיליון דולר. וכך, בתמורה להשקעה שמוערכת בכ-37 מיליון דולר, מקבלת ישרס פרויקט בן 39 אלף מ"ר, מהם כ-34 אלף המיועדים למגורים והיתרה חזית מסחרית שפניה לרחוב המלך דוד ומשרדים. נכון להיום, הושלם פינוי מתקני האיצטדיון, פונו הריסותיו, וכן הושלמה מלאכת החציבה, החפירה והדיפון כך שלמעשה כבר החלה בניית שלד המבנה.

תחילה יוקם החניון התת-קרקעי, מרכז הספורט, המרכז המסחרי והמשרדים - ולאחר מכן תחל בניית בנייני המגורים שלפי התוכנית יכללו כ-200 דירות. עד כה כבר מכרה ישרס לא פחות מ-41 דירות בתמורה כוללת של 122 מיליון שקל, המהווים כ-40% מסך הדירות המיועדות למכירה במסגרת שלב א' של הפרויקט. להערכת החברה, השקעותיה בפרויקט יסתכמו בכ-240 מיליון שקל (כ-52 מיליון דולר), ועוד כ-170 מיליון שקל (כ-22 מיליון דולר) בתמורה לימק"א. מנגד, תחזית ההכנסות היא ל-190 מיליון דולר, שמגלמת רווח יזמי של יותר מ-115 מיליון דולר בפרויקט.

ישרס היא גם הבעלים של כ-213 אלף מ"ר של שטחים מניבים. כ-88 אלף מ"ר (41% מהשטח) ממוקמים בשני פארקים טכנולוגיים באזור ירושלים: הר חוצבים והגן הטכנולוגי. האחרון הוקם בסמוך לקניון מלחה על מגרש של 59 דונם בסוף שנות ה-90, בתמיכת מרכז ההשקעות ובמטרה לאכלס חברות טכנולוגיה צעירות. התנפצות בועת ההיי-טק לפני כשלוש שנים הביאה לעזיבה של שוכרים בפארק ולירידה משמעותית בהכנסותיה של החברה מדמי שכירות.

המתחם כולל חמישה בניינים הבנויים בסטנדרטים גבוהים. הפארק ממוקם בקצה הדרומי של דרך בגין המחברת את צפון העיר ירושלים לדרומה ובסמוך לקניון מלחה הגדול. עובדות אלה הופכות את המתחם לאטרקטיווי בעיני שוכרים פוטנציאליים.

מתחם הר חוצבים הוא מוקד טכנולוגיה עילית המאכלס חברות כגון טבע, אינטל, אמדוקס, רד תקשורת, מדינול ועוד - ונהנה גם הוא מנגישות טובה לעורקי תחבורה מרכזיים.

לפי החברה מורגשת בעת האחרונה התעניינות של שוכרים, בעיקר מצד חברות תקשורת המבקשות למקם במתחם הגן הטכנולוגי את מרכזיהן ומצד חברה ביו טכנולוגית גדולה המעוניינת להקים מפעל ייצור בהר החוצבים.

להערכת החברה, ב-2006 עשויים להיחתם כמה חוזי שכירות שיעלו באופן משמעותי את התפוסה וההכנסות. להערכת שמאי מקרקעין שערך שומה לנכסים בעבור חברת ישרס (כולל מגרשים שטרם הוקמו עליהם מבנים) ערכם של המתחמים בגן הטכנולוגי ובהר חוצבים הוא כ-92.8 מיליון דולר (כ-427 מיליון שקל), לעומת עלות מופחתת בספרים של כ-411 מיליון שקל.

כתבות מומלצות

כרם התימנים. "נהייתה שכונה של אנשים מפונפנים"

"יש מיליונרים מכל העולם שהוקסמו מהשכונה, רוצים כאן נכס - ולא מעניין אותם המחיר"

שיעור תכנות בבית ספר בנס ציונה. תפקידם של המורים נהפך לקשה מתמיד

עמדתי בשקט ליד הלוח וחיכיתי, ביקשתי שקט, ואז הרמתי את הקול. כך נראה הרגע בו הבנתי שאני צריך לקחת הפסקה מהוראה

אורית פנחס וטלי שילון. "אנחנו משלמות 16 אלף שקל, אבל זה שכר רעב"

"יש מיליון דירות שצריכות להיבנות ואין מי שיתכנן אותן - הצעירים רואים שבהיי-טק אפשר להתחיל עם משכורות של 30 אלף שקל בחודש ועוזבים"

ח"כ בנימין נתניהו. הסקרים נראים אופטימיים מתמיד מבחינת נתניהו

עדיין יש סיכוי טוב שנתניהו יגיע לאגף 10 בכלא מעשיהו - והוא יודע את זה

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

משרדי גוגל במנהטן. מי שלא יסדיר את התשלום הזה עד 1 באוגוסט – חשבונו יושעה

"מאלצים אותנו לשלם אחרי שכבר התמכרנו": התכסיס של גוגל מכה שנית

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?