שוק הנדל"ן החרדי 65% זוגות צעירים

שוק הדירות החרדי מתנהל לפי חוקים משלו: הביקושים בו יציבים גם בתקופות מיתון, רובו מורכב מזוגות צעירים ושיעור ההלוואות בו גדול יותר

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

משפחה חרדית מוכנה להיכנס לנטל הלוואות גדול מזה של משפחה חילונית, משום שהצורך בקניית דירה עבור זוג צעיר גובר על חישובים כלכליים. הזוגות הצעירים בחברה זו מהווים את עיקר השוק, בעוד שמשפרי דיור בשוק הדירות החרדי מהווים מיעוט. כך עולה ממחקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה, למטרת כנס אודות החברה החרדית שאירגן המרכז הישראלי לניהול.

כ-6,000 דירות בשנה נקנות על ידי חרדים: 8% מכלל העסקות השנתיות בדירות. מדובר בשוק שמתנהל לפי כללים משלו, המנותקים במידה רבה מהכללים המכתיבים את שוק הדירות במגזר החילוני וגם במגזר הדתי-לאומי.

כך, לדוגמה, כ-60% מהדירות הנרכשות על ידי הציבור החרדי הן דירות חדשות, ו-40% הן דירות יד שנייה. אצל החילונים, לעומת זה, היחס מתקרב להפוך. "עם זאת בתקופה האחרונה התגברה הנטייה אצל החרדים לקנות יותר דירות יד שנייה", אומרת מנכ"ל המכון, ד"ר רינה דגני. דגני מסבירה את הדבר במחירים הנמוכים יותר של דירות יד שנייה, בהתפתחות שוק דירות יד שנייה ביישובים חרדיים חדשים כמו בית"ר עילית, מודיעין עילית ורמת בית שמש, וגם משום שבשכונות חרדיות בירושלים, תל אביב, חיפה ופתח תקוה פשוט אין היצע גדול של דירות יד ראשונה בשכונות החרדיות.

נישואים בגילאים מוקדמים יחסית בחברה החרדית, והנורמה שזוג צעיר חייב להתגורר בדירה משל עצמו גורמים לכך ש-65%-60% מכלל הביקושים לדירות במגזר החרדי מגיעים מזוגות צעירים. אצל החילונים, לעומת זאת, משקלם של הזוגות הצעירים מגיע ל-45%-40% מכלל הביקושים ואת עיקר השוק תופסים משפרי הדיור. "שיעור רוכשי הדירות בקרב הזרם הליטאי והחסידי גבוה מאשר במגזר המזרחי-ש"ס", מציינת דגני.

שלא במפתיע, המקומות המבוקשים ביותר הם ירושלים והסביבה ובני ברק, שבהם מעוניינים להתגורר 60% מהחרדים המחפשים לעצמם דירה. למרות זאת, היצע המקומות העומד בפני הציבור החרדי גדול מבעבר, וכיום יש עשרות יישובים בהם מתגוררת אוכלוסייה חרדית.

נתון מעניין נוסף: 7% מהחרדים קונים דירות באזורים מעורבים, כלומר לא בערים ובשכונות חרדיות. מדובר בעיקר באוכלוסייה צעירה ומשכילה יחסית, שמעורה יותר גם בחברה הישראלית בצורות שונות, בין היתר בעבודה.

"רמת המחירים הגבוהה יחסית בערים המרכזיות שבהן יש חרדים והחסר בהיצעי דירות שנותנות מענה למאפייני הביקוש של המגזר החרדי גרמו לחרדים רבים לצאת מיישובים מסורתיים ולחפש חלופות המציעות דיור מרווח יותר במחירים נמוכים יותר", אומרת דגני, ומדגימה: "רק כמחצית מתושבי בני ברק מחפשים דירה בעיר מגוריהם. חלק גדול מהם מחפש דירה באלעד ובפתח תקוה הסמוכות. תושבי ירושלים בוחנים גם את בית שמש ובית"ר עילית כאפשרויות זולות יותר וסמוכות למשפחה".

הנורמה של רכישת דירה לזוג הצעיר גוררת אחריה התנהלות כלכלית שונה מהמוכר בשוק החילוני. "השוק החילוני מתכווץ בעת מיתון ומתרחב כשהמצב הכלכלי טוב יותר. במגזר החרדי הביקושים כמעט שלא השתנו בשנות המיתון, ואחד הקשיים הגדולים ביותר של משפחות במגזר הזה הוא קניית דירה", אומרת דגני.

תרבות חיסכון

הפתרון לבעיה: מיום הנישואים מתחילות משפחות חרדיות לשים כסף בצד ולדאוג לדירה של ילדיהם שנולדו או שייוולדו. הדבר גורר אחריו קשיים גדולים, משום שההכנסה ברוב משקי הבית החרדים נמוכה ולרוב המשפחות יש מספר ילדים גדול.

פנחס זלצמן, מנכ"ל חברת משכן הארץ, העוסקת ביזמות ובנייה לציבור החרדי, ומשמש גם מנכ"ל חברת נאות הפיסגה, שבה שותפה משכן הארץ אומר כי "נדל"ן הוא בגדר של מוצר צריכה במגזר החרדי. ההורים - שהם אלה שקונים את הדירה עבור הזוג הצעיר - יודעים כי בדיוק כמו שהם צריכים לדאוג לביגוד ולריהוט עבור הזוג, כך הם צריכים לרכוש עבורו דירה".

אותם הורים צריכים להשתתף בקניית 8-7 דירות עבור ילדיהם, נטל שהוא כבד במיוחד עבור מגזר שהכנסתו אינה גבוהה. "תרבות החיסכון בעולם החרדי מפותחת ביותר. היא מתחילה כבר בערב החתונה של ההורים, ומלווה אותם עוד עשרות שנים, עד לאחר קניית הדירה לילד האחרון", מסביר זלצמן.

"הגמ"חים (גמילות חסדים - ארגונים שמעניקים הלוואות ללא ריבית) הם השמן שמאפשר את יצירת המנגנון הזה. מתוך אלפי דירות שבנינו, טרם בוטלה אפילו עסקה אחת עקב מוסר תשלומים ירוד של הקונים. גם הבנקים למשכנתאות מתחשבים מאוד בזה, ויודעים כי גם אם בני הזוג אישית לא יעמדו בהחזרים, תמיד יימצא מישהו קרוב, שידאג להחזיר את המשכנתה וההלוואה. לכן, למרות הכנסתם הנמוכה, הבנקים נוהגים לאשר להם לקיחת משכנתא".

דירה ממוצעת: 140 אלף דולר

מלת המפתח במגזר החרדי היא "מגלגלים", שפירושה לוקחים הלוואה אחת ומחזירים את הקודמת, לוקחים מגמ"ח אחד ומחזירים לגמ"ח אחר, לוקחים הלוואה מקרוב אחד ומחזירים לאחר. בסך הכל כ-60% משווי הדירה נלקחים באמצעות הלוואות שונות, שבראשן המשכנתא, וכ-40% מקורם בחסכונות של ההורים והון עצמי של בני הזוג.

הנטל הכבד מביא את החרדים לרכוש דירות זולות יחסית, בגודל ממוצע של 3.75 חדרים (לעומת 4 חדרים אצל החילונים) ובמחיר ממוצע של 140 אלף דולר, לעומת ממוצע של 175 אלף דולר, מחיר דירה ממוצעת אצל הציבור החילוני.

כתבות מומלצות

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?

העיר לא זולה, אבל זה היה משתלם מכל בחינה אחרת

"הבית שלי בגד בי": תל אביבית שעוזבת אחרי שלושה עשורים מגלה מה שבר אותה

שי שרון. "הרגשתי שאני מתאמץ בעיקר בשביל שהבעלים של חברת האופנה ירוויחו יותר"

"חייתי במסיבה תמידית, אבל זה היה כלוב מזהב. עבודה חסרת משמעות"

נמל חיפה. הפקק בשנה וחצי האחרונות גרם למשק הישראלי נזק של עשרות מיליוני שקלים ביום, לפי משרד האוצר

פקק האוניות מול נמלי ישראל דועך והולך, ולא מהסיבות הנכונות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

"מבחוץ זה נראה סקסי ומגניב, אבל כשנכנסים פנימה מתברר שזאת עבודה קשה והיא חייבת להיות מדויקת"

"אפשר להרוויח 30-20 אלף שקל בחודש מעבר למשכורת": איזה עסק הכי רווחי - פלאפל, פיצה, סושי או שווארמה?

עורכי דין שפרשו מהמקצוע. ״הדור שלנו מחפש מהר, קצר, ענייני, ומבקש שיהיו לו דברים נוספים בחיים, לא רק עבודה"

"הדור הזה עובר בקלות בין עבודות - ומשאיר מאחור את משרדי עריכת הדין"