הרצליה פיתוח תחילה

ההיסטוריה הקצרה של משברי הנדל"ן המניב מלמדת שהראשונה לבשר על תום המיתון היא הרצליה. הסיבה: הקסם היוקרתי של העיר והשטחים המצומצמים יחסית שלה. ואולם אנשי נדל"ן מניב מסייגים ואומרים שהרצליה לבדה אינה יכולה להמריא, כל עוד תל אביב שומרת על רמות מחירים נמוכות

לוגו הארץ
הארץ
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
לוגו הארץ
הארץ

רוצים לדעת לאן מועדות פני הנדל"ן המניב בישראל - צעד אחד לפני שהשוק אומר את דברו? כדאי, בין היתר, לבדוק מה קורה באזור התעשייה של הרצליה. למרות שמדובר באזור קטן יחסית - ואולי דווקא בגלל זה - ההיסטוריה של העשור האחרון מלמדת ששם מתחילות הצמיחות הגדולות.

לדברי עדינה קופר, מנהלת המחקר של חברת הייעוץ, השיווק וניהול הנכסים נת"מ, הרצליה היתה כאן כל הזמן, אלא שלא כל כך שמו לב אליה - כנראה מפני שעד לפני שנים ספורות, שטח המשרדים באזור התעשייה שבה היה קטן יחסית. בנוסף, עד היום לא כל כך שמו לב להרצליה הואיל ואזור התעשייה שלה מסווג כחלק מהפריפריה הקרובה לתל אביב.

סיבה שלישית ואחרונה היא שעד לאחרונה, מתודות המחקר של הנדל"ן המניב לא היו מפותחות כל כך . די לציין שב-98' הזהירה חברה מסוימת על יצירת עודפים ניכרים בשטחי המשרדים בתל אביב, זמן קצר לפני ניפוח בועת ההיי-טק שהקפיצה בבת אחת את הביקושים לשטחי משרדים במאות אלפי מ"ר; חברה אחרת, לעומת זה, חזתה חודשיים לפני פקיעת הבועה בסוף 2001, שמחירי מ"ר משרדים יגיעו ב-2005 ל-3,600 דולר, בה בעת שבפועל הם ירדו ל-1,700 דולר למ"ר.

מתאוששת מהר

לא רבים זוכרים זאת, ואולם הנפילה שהחלה בסוף 2001 היתה הנפילה השנייה בתחום הנדל"ן המניב בעשור הקודם. 5 שנים קודם לכן פקד את הנדל"ן המניב בישראל משבר קשה, שנבע בין היתר מתגובה ראשונה למיתון שהחל להתפתח בישראל, ומקריסת כלכלות המזרח הרחוק באמצע שנות ה-90'. על פי נתוני נת"מ, ב-96-'91' מחירי המשרדים בתל אביב עלו ב-65%, ואילו ב-97-'96' המחירים צנחו ב-15% בממוצע.

ב-98' נרשמה בהרצליה עליית מחירים צנועה של חצי דולר למ"ר, לעומת ירידה זהה של מחיר מ"ר בתל אביב. רק ב-99' מחירי השכירות בתל אביב רשמו עלייה והמריאו, לקראת השיא באמצע 2001. ב-2004 אירע מקרה דומה: שוק המשרדים התל אביבי היה שרוי במרה שחורה ורשם את שיא השפל, ובד בבד נרשמה עלייה במחירי השכירות באזור התעשייה הרצליה. רק במחצית השנייה של 2005 התעורר השוק התל אביבי ורשם עלייה מסוימת במחירי השכירות.

"הרצליה משלבת כמה אלמנטים, שלדעתי גורמים לה להקדים בהתאוששות שלה את יתר השוק", אומרת קופר. "ראשית כל, מדובר באזור שקרוב יותר לבתיהם של רוב המנכ"לים והבכירים בחברות ההיי-טק. שנית, לאזור יש תדמית שמשדרת יוקרה, ונתקלתי כבר במנהלים שאמרו כי הם מעדיפים את הרצליה על פני רמת החייל, לדוגמה, עקב התדמית המצוינת שלה. זו הסיבה שבזמן התנפחות הבועה, השטחים בהרצליה התמלאו ורק לאחר מכן מגדלי עזריאלי".

מנכ"ל משותף ויו"ר מ.א.ן נכסים, ג'קי מוקמל, מסתייג: "בהרצליה כאינדיקטור של מצב השוק יש משהו, אבל קשה להתייחס לזה יותר מדי ברצינות. לא צריך לשכוח שלפני 10 שנים היו שם מעט מאוד שטחי משרדים, כך שקשה מאוד להקיש ממה שהיה אז, למה שקורה היום.

"מצד שני, הרצליה - בגלל התדמית שלה - משקפת בעיקר את מערכי השיווק של החברות הגדולות שרוצות להתמקם בה, להבדיל ממערכי מחקר ופיתוח שמעדיפים להתמקם במקומות כמו פתח תקוה, חיפה ואחרים. מערכי השיווק היו בין הראשונים שהחלו לפרוח עם הסימנים הראשונים של הצמיחה".

אז היה אז, ומה עכשיו?

מוקמל מציין שיש פרמטרים נוספים שונים בצמיחת השוק המניב כיום, לעומת מה שהיה לפני 7 שנים: "בזמנו, חברות ההיי-טק הגדולות תפסו את השוק הישראלי לגמרי לא מוכן. באותה תקופה הן גילו את הפוטנציאל הגדול שגלום כאן, ונכנסו לכאן באינטנסיוויות גדולה - בעיקר בתחום המו"פ, שהוא צרכן שטחים גדול.

"חברות כמו פיליפס, מיקרוסופט, לוסנט, סיסקו ואחרות נכנסו לכאן, שכרו שטחים - או הגדילו שטחים שהיו ברשותן - והביקוש המריא. כיום, לעומת זאת, מי ששוכר שטחים הן בעיקר חברות פיננסיות, שהן צרכניות קטנות יחסית של שטחים, כשחברות ההיי-טק רק מרחיבות כאן פעילות, ולא פותחות פעילות חדשה. לכן, ההמראה מאז לא תחזור על עצמה".

ומה על הרצליה? הסברה הרווחת היא שמחירי השכירות שם לא יעלו בהרבה בתקופה הקרובה. "נכון שנרשמו בה עסקות של 15-14 דולר למ"ר, אבל לא סביר שמחירי שכירות בהרצליה יגיעו ל-20 דולר למ"ר, ואילו בתל אביב יישארו על 14-13 דולר בלבד. עליית המחירים בהרצליה תתמתן, ותל אביב תעלה במחיריה", סבורה קופר.

"המחירים לא יעלו בהרבה - לא רק בגלל עודפי ההיצע בשוק, אלא מכיוון שהחברות חושבות כיום במונחים שונים מאז", אומר מוקמל. "לפני 7 שנים העובד עמד בראש היעדים שלהן והן עשו הכל כדי לרצות את העובדים מבחינת מקומות ותנאי עבודה. כיום החברות רואות את החיסכון כפרמטר חשוב יותר, ועל כן יהיו מוכנות להתפשר על הרבה דברים כדי להתמקם במקומות זולים יותר".

כתבות מומלצות

בריכות סחף מבטון אקולוגי של חברת אקונקריט הישראלית בניו-יורק

"שיטפון של יזמים": דור חדש מנסה להיכנס לתחום הכי בוער בהיי־טק

מכוניות של טסלה במפעל החברה. מייצרת את המנועים וחלק ניכר מהאלקטרוניקה של המכוניות שלה

המכונית הפרטית עוברת מהפכה שסוחפת את כל התעשייה

קניון ממילא בירושלים. "גידול במכירות של מותגי אופנה מוזלים"

"חיים את הרגע": אוכלים במסעדות, יוצאים לבלות — וטסים לחו"ל

שיעור העובדים שמרגישים שהם בעלי השפעה, ושמקום העבודה שלהם מניע אותם לתרום ולהגיע
להישגים, ירד באופן משמעותי השנה

"הבטיחו לקדם אותי ואז הביאו מישהו מבחוץ. אם זה יקרה שוב – אתפטר"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

נתי סיידוף, בעל השליטה בשיכון ובינוי. רכש את החברה בהנחה של 13% על מחיר הבורסה של המניה

נטישת מנהלים, חוב תופח — ותשואת חסר עמוקה: מה קורה בשיכון ובינוי?

צעירים בטיילת בתל אביב. בקשה מהעובדים להגיע למשרד נהפכת להתקפה פרסונלית עליהם

"הפסקתי להעסיק צעירים. הם מפונקים ולא ראו אותי, אלא רק רצו לקחת ממני"