דירה במחשבה שנייה

אף שדירה היא תוכנית החיסכון הגדולה מכולן, רק מעטים נוהגים לבדוק את תנודות המחירים של הנכס ומנסים להעריך מה יקרה לו בעתיד. גישה זו גורמת להפסדים כבדים במכירת דירה, שניתן היה למנוע מראש. כמה סיפורים מהחיים עם לקחים בצדם

לוגו הארץ
הארץ
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
לוגו הארץ
הארץ

כשקונים מכונית משומשת בעשרות אלפי שקלים, עושים לה בדיקות שונות, כולל מידת הנזילות שלה בשוק. כשקונים דירה במאות אלפי שקלים, כמעט שלא נשאלת השאלה - מה הסיכוי שערכה יירד. בין סיפורי הרשלנות של קוני דירות, תופס לו מקום של כבוד הסיפור של הקונים שאינם שואלים עד כמה הנכס היקר שהם רוצים לקנות, עלול לאבד משוויו. רוכשים אחדים איבדו עשרות אלפי דולרים תוך שנים ספורות על נכסים על נכסים שנקנו תוך שיקול דעת לקוי.

הגישה המושרשת בישראל עדיין מדברת על דירה כ"נכס לכל החיים", ועל כן אין טעם לערוך עליה יותר מדי בדיקות כלכליות עתידיות - הרי מי יכול לומר לנו מה יקרה לדירה זו ב-20 השנים הבאות? ואולם המציאות כבר מזמן דינמית בהרבה, ומשפחות רבות נוהגות לעבור 5-4 דירות במהלך חייהן. לכן, יש טעם רציני לנסות ולהעריך עד כמה שווי הדירה שמוצעת לנו למכירה, יחזיק מעמד בתקופה של 7-6 השנים הבאות.

דירה כיום אינה רק קירות וגג - מדובר בתוכנית החיסכון המשפחתית הגדולה ביותר, שאמורה ללוות את הקונים לכל אורך הדרך: בעת המעבר לדירות גדולות יותר, או בעת המכירה לצורך מימון משימות אחרות. אמנם, בניגוד לדירה להשקעה, שנבחנת אך ורק מנקודת מבט כלכלית, דירה צריכה להיבחן גם מבחינת הנוחיות והרווחה ואיכות החיים שהיא מעניקה לדייריה, אבל אין להתעלם גם מאלמנטים כלכליים שקשורים אליה.

הסיפור הבא הוא המחשה קיצונית למי שאינו עורך את הבדיקות: מעשה בדירה בבאר שבע, במיקום מצוין ובמחיר סביר, שזוג צעיר קנה ללא היסוס בסיוע של משכנתא נדיבה. כעבור שבע שנים הוברר להם מה גדולה היתה טעותם: מחיר הדירה שקנו ב-103 אלף דולר, ירד ל-73 אלף דולר - פחות מחובם לבנק למשכנתאות. בני הזוג נתקלו בקשיים לעמוד בהחזרים החודשיים, עד שלדירה מונה כונס והם פונו ממנה. מהכספים שהשקיעו בדירה לא נותר דבר.

לכאורה, מדובר בירידת ערך שנבעה מהמיתון הכבד שפקד את השוק בשמונה השנים האחרונות, ומובן שאי אפשר היה לצפות את תחילת המיתון, אורכו ועומקו. אבל שוק הנדל"ן במקומות שונים בישראל, הגיב למיתון בדרכים שונות, בהתאם למצבו הנקודתי בכל אחד מהמקומות. בדיקות, אפילו שטחיות למדי, של מצב השוק המקומי, יכולות להיעשות על ידי בעלי הדירות.

כשבני הזוג קנו את הדירה ב-97', הם לא היו יכולים לדעת שמדובר במיתון קשה וממושך. עם זאת, עד לשנת 2000, הם היו יכולים לברר ולדעת ששווי הדירה שלהם הולך ויורד לסדרי גודל של 95-90 אלף דולר, ולפעול בהתאם למזעור הנזק. בשנות האלפיים, עם שיווק הקרקעות המאסיווי בבאר שבע על ידי המינהל, נוצרו עודפי היצע אדירים של דירות חדשות שפגעו בצורה קשה בשוק הדירות יד שנייה, ותרמו את התרומה הגדולה לירידת שווי הדירה. הערכה מפוכחת של המצב היתה יכולה להביא את הזוג למסקנה שמכירת הדירה במהירות האפשרית היא בגדר של הרע במיעוטו. נכון שלא קל למכור דירה שלא מזמן נקנתה, ואולם האופציה שנבחרה, להמשיך לגור בדירה עד לסוף המר, ודאי שהיתה הגרועה ביותר.

זה הזמן למכור

ומה לגבי המיתון? סקר שערכה רשת התיווך רימקס מאושש במידה רבה את התחושה הכללית הרווחת בענף הנדל"ן - שהמיתון מאחורינו. לקוני הדירות, המסר צריך להיות ברור: בפריפריה הצפונית (כולל חיפה) והדרומית (כולל באר שבע) מחירי הדירות עדיין יורדים, ואולם רואים כבר את האור שבקצה המנהרה. במרכז המצב סבוך יותר, ולצד עליות מחירים מרשימות בהרצליה פיתוח, ירושלים ומקומות אחרים - שמבוקשים על ידי תושבי חוץ - יש שכונות שעדיין לא התעוררו. לכן, התקופה הנוכחית נראית אטרקטיווית למדי מבחינת נתוני המאקרו לקנות דירות.

בחזרה לנתונים המקומיים: כמו בדוגמה הבאר-שבעית, אלמנט הצפת השוק בדירות פעל גם במודיעין, וגם בה התבדו תחזיות אופטימיות. סמנכ"ל שיווק בחברת שיווק הדירות אמבסדור, ענת חן, מציינת כי בעת תחילת השיווק דובר רבות על כך שקניית דירות מרווחות במחירים זולים בהרבה מהמחירים הנהוגים במרכז, יגרמו להתנפלות ביקושים על העיר ולעליות מחירים חדות בתוך תקופה קצרה. "התחרות העזה בין עשרות יזמים שפעלו בעיר גרמה לכך שההיצע עלה על הביקוש. בנוסף, נרשמו עיכובים רבים בפיתוח תשתיות התחבורה ומרכזי המסחר, שהפריעו אף הם להתפתחות העיר. בסופו של דבר, בעוד הקבלנים משווקים את הפרויקטים שלהם, החלו לצוץ בעיר דירות יד שנייה למכירה", מספרת חן.

באחרונה נרשמו עליות מחירים לדירות בעיר והביקושים גדלו. עדיין, מי שציפה לעליית מחירים של עשרות אחוזים בתוך שנתיים-שלוש, נותר מאוכזב, וזוגות צעירים שקנו בעיר דירות לפני כמה שנים, ועתה רוצים לשפר דיור במקומות יקרים יותר במרכז, עלולים למצוא שפערי המחירים לא השתנו בהרבה.

גם הסביבה קובעת

גרוש טרי קנה דירת 2 חדרים בשיכון רכבת בשכונת נוה שאנן בחיפה ב-125 אלף דולר, לפני חמש שנים. באחרונה מכר אותה ב-72 אלף דולר בלבד, וגם זה, הוא מודה, "בנס". "מכיוון שקניתי את הדירה בלחץ, לא התמקדתי בבדיקת שוויה והפוטנציאל הגלום בה. התברר מאוחר יותר שהמחיר ששילמתי היה מלכתחילה מופרז. בנוסף, בשיכון שבו נמצאת הדירה גרים זקנים ושוכרי דירות, ולכן תחזוקת המבנה והשטחים המשותפים היא מתחת לכל ביקורת. הבית שגם כך יגיע בקרוב לשנתו החמישים, נראה נורא. הבנתי את זה כבר כשהתחלתי לגור בו, ואולם אז עוד חשבתי שאצליח לקבל על הדירה סכומים גבוהים יותר. רק לאחר שפניתי למתווכים, הם סיפרו לי בפשטות, שאם אני רוצה להיפטר מהדירה, צריך לעשות זאת כמעט בכל מחיר, כי גם כשהמיתון יסתיים, מחיר הדירה הזו לא יעלה".

הסיפור החיפאי הזה מגלם בתוכו שני אלמנטים מובהקים, שעלולים לתרום לירידת ערכה של דירה: הראשון הוא גורם דמוגרפי, הכוונה להזדקנות של השכונה ומיעוט של דיירים חדשים וצעירים. כשזה קורה בשכונת יוקרה, זה יכול להיות מובן. ואולם כשצעירים לא פוקדם את השכונה, למרות שמדובר בשכונה לא יקרה, הדבר אמור להעלות תהיות על התהליכים הפוקדים את השכונה, על הביקושים אליה, ועל מה שעתיד לקרות בה בעתיד.

אלמנט סביבתי נוסף שחשוב לניסיון לחזות את שווי הדירה הוא שיעורי תעסוקה. הכלכלן דניאל גת מהטכניון, שערך מחקר שבדק קשר בין משתנים שונים לבין תנודת מחירי הדירות, גילה שלא הריבית על משכנתאות ושער הדולר הם הגורמים המשפיעים ביותר, אלא הגורם האלמנטרי של גובה השכר. כשהשכר יורד - יורדים מחירי הדירות, ולהפך", אומר גת. המסקנה: במקומות ששיעורי האבטלה הולכים וגדלים, מבלי שניתן לראות באופק הקרוב שיפור במצב, מחירי הדירות ידשדשו.

האלמנט השני שהסיפור החיפאי מעורר, הוא גורלם של בנייני השיכונים הישנים. "הפכנו לעם של פיינשמקרים, וקוני דירות היום אינם מוכנים לקנות דירות ללא חניה ומיזוג אוויר, והם מעדיפים לובי ושיש ודירות בפרויקטים חדשים", אומר לוי יצחק, עורך מחירון הדירות. "ברבים מהמקומות שבהם נמצאים שיכונים, ניתן להבחין בבירור שהדירות מתקשות לשמור על ערכן, או שאם יש עליות מחירים בשכונות, השיכונים מעלים בערכם במידה נמוכה משמעותית יחסית לדירות סמוכות שנמצאות במבנים מודרניים או מחודשים".

שיכונים יש גם בשכונות יוקרה, כמו רמת אביב, וגם בהם מחירי הדירות יורדים, או לפחות לא עולים כמו יתר הפרויקטים שבסביבתם. זאת, במיוחד לנוכח המתחרות החדשות שקמו לשכונה הוותיקה בתל ברוך צפון, שיכון דן, רמת אביב החדשה, הגוש הגדול ועוד. "רבים מרוכשי הדירות בפרויקטים החדשים, שנמצאים מעברה השני של דרך נמיר, הם בעלי דירות מרמת אביב הישנה שרוצים להישאר בסביבה, ואולם לא מוכנים להישאר עוד בדירות הישנות", מספר מתווך הפועל ברמת אביב.

עוד אלמנט חשוב שיש לבדוק הוא כניסת דיירים חדשים לשכונה, לעיר ולבניין. זה אולי לא פוליטיקלי קורקט, ואולם שוק הנדל"ן אינו פועל לפי קודים מוסריים. אנשי נדל"ן בחדרה, פרדס חנה, וקרית ים שבקריות, מצביעים על עולים מארצות מצוקה שהגיעו לעיר בהמוניהם בשנות התשעים, כגורם שתרם לירידות בביקושים ובעקבות זאת גם לירידות במחירים באותם מקומות.

כתבות מומלצות

מכוניות של טסלה במפעל החברה. מייצרת את המנועים וחלק ניכר מהאלקטרוניקה של המכוניות שלה

המכונית הפרטית עוברת מהפכה שסוחפת את כל התעשייה

קניון ממילא בירושלים. "גידול במכירות של מותגי אופנה מוזלים"

"חיים את הרגע": אוכלים במסעדות, יוצאים לבלות — וטסים לחו"ל

שיעור העובדים שמרגישים שהם בעלי השפעה, ושמקום העבודה שלהם מניע אותם לתרום ולהגיע
להישגים, ירד באופן משמעותי השנה

"הבטיחו לקדם אותי ואז הביאו מישהו מבחוץ. אם זה יקרה שוב – אתפטר"

נתי סיידוף, בעל השליטה בשיכון ובינוי. רכש את החברה בהנחה של 13% על מחיר הבורסה של המניה

נטישת מנהלים, חוב תופח — ותשואת חסר עמוקה: מה קורה בשיכון ובינוי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

צעירים בטיילת בתל אביב. בקשה מהעובדים להגיע למשרד נהפכת להתקפה פרסונלית עליהם

"הפסקתי להעסיק צעירים. הם מפונקים ולא ראו אותי, אלא רק רצו לקחת ממני"

משפחת שר־שלום, שנכנסה לפני כמה חודשים לדירה בשכונת גליל ים בהרצליה

"קנינו ב-1.8 מיליון שקל, היום הדירה שווה 4.4 מיליון": עוד הגרלה יוצאת לדרך. מה הסיכוי לזכות?