האמת היקרה מאחורי עמותות הבנייה הזולות

עמותות הבנייה וקבוצות הרכישה נתפשו במשך שנים כדרך האמינה והזולה ביותר לרכישת דירה או בית. ואולם, הניסיון מלמד כי ההתארגנות דרך העמותות ארוכה ומייגעת ועשויה לעלות לרוכשי הדירות יותר כסף ממה שהובטח

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

תושבי רמלה לא האמינו למשמע אוזניהם. יום אחד התפשטה בעיר שמועה עיקשת ומשמחת לפיה באחד המתחמים בעיר נמצא מאגר נפט גדול. ואולם השמחה לא ארכה זמן רב. עד מהרה התברר לתושבים המאוכזבים, כי לא נמצאה במקום אפילו טיפת נפט אחת. השמועה, כך הסתבר, היא חלק ממלחמת העמותות המתנהלת על אחד המתחמים המבוקשים בעיר. בדיעבד נודע, כי אחת העמותות שהתמודדו במכרז על הקרקע רצתה להפחיד את חברי הקבוצה המתחרה ולגרום להם לפרוש מהמכרז, שכן המינהל לא יאפשר בניית מגורים על קרקע שבה נמצא נפט בכמויות מסחריות.

עמותות בנייה או קבוצות רכישה הן התארגנויות של רוכשים פוטנציאלים המתאגדים לשם בניית פרויקט מגורים. יזם הקבוצה הוא זה שמגייס ומאגד את הרוכשים והוא זה שיוזם את פרויקט הבנייה. מטרת הרוכשים היא לרכוש בית או דירה במחירים נמוכים יותר מאלה הנמכרים אצל הקבלן שבונה בסמוך, ומטרת יזם העמותה היא להרוויח את דמי הניהול והעמלה.

כך לדוגמה, בשכונת צמרת בצפון תל אביב, התארגנו כמה קבוצות רכישה; אחד הקונים באזור, שרכש יחידת דיור דרך קבוצת ישראל קנדה, מספר כי קנה את יחידת הדיור בעלות של כ-3,000-2,800 דולר למ"ר, בעוד שבפרויקט Yoo של חבס מחיר דירה ממוצע הוא כ-5,000 דולר למ"ר. בקבוצת חבס סירבו להגיב לנושא, אך בענף מספרים כי הסיבה שבמגדלי יו המחיר גבוה יותר היא היותו פרויקט ייחודי (מותג יוקרתי, מעצב מפורסם וכו').

בשונה מרכישת דירה דרך חברות קבלניות ויזמיות, העמותות נתפשו במשך שנים כדרך האמינה והזולה ביותר לרכישת דירה או בית. הן נחשבו לשיטה החוסכת לרוכש הדירה את תשלום המע"מ על הדירה, את תשלום מס הרכישה עליה ואת הרווח שהיה אמור לגרוף היזם. ואולם, הבטחות לחוד ומציאות לחוד. הניסיון מלמד כי ההתארגנות דרך העמותות ארוכה ומייגעת ועולה לרוכשי הדירות יותר כסף ממה שהובטח - הרבה יותר.

הסיבה שהעמותות אינן מצליחות בדרך כלל לקיים את ההבטחה היא העובדה שהן נתונות במלחמות מתמידות. אלה מתנהלות בדרך כלל בשלוש חזיתות: מול העמותות המתחרות, מול הקבלנים הבונים במתחמים הסמוכים ומול הרוכשים הנמצאים בתוך הקבוצה.

יזמי העמותות אינם בוחלים באמצעי הלחימה. רוני בן יהודה, המתמחה בהקמת קבוצות לבניית בתים צמודי קרקע, מספר כי התחרות בין העמותות היא עזה, שכן היא מלווה בהרבה אנשים ובהשקעה אדירה. "במכרז שהתמודדנו עליו בשהם", מספר בן יהודה, "שמו המארגנים המתחרים שלטים על הקרקע במהלך המכרז, כאילו הקרקע כבר שלהם, ואנשים שלי עברו למתחרים".

דן רבין, שהקים את חברת ד. רבין המתמחה בייזום, הקמה ופיתוח של עמותות בנייה וניהול, מספר כי במתחם שבו זכה ברמלה הפיצו כי הוא "מלא בערבים" ואחר כך הפיצו, כי הוא "מלא באתיופים" והיו גם שמועות, כי באחד המתחמים עומדים לשכן פליטי צד"ל. "זה הבריח לי את האנשים וגרם לי נזק, שכן נאלצתי להרגיע את האנשים כדי שלא יברחו מהפרויקט ולחפש מחליפים לאלו שהחליטו לבסוף לעזוב".

המערכה השנייה במלחמה שמנהלות העמותות בינן לבין עצמן היא על הקרקע. לא פעם גורמת ההתמודדות במערכה זו לעליית מחיר הקרקע ולאובדן היתרון של התארגנות הרוכשים דרך עמותה.

חנן מור, מקבוצת חנן מור, המארגן קבוצות המתחרות במכרזי מינהל מתחמים לבניית בתים צמודי קרקע, מספר כי לא פעם התחרות בין העמותות גורמת לעליית מחירי הקרקע במכרזים ולמעשה לאיבוד היתרון שבבנייה דרך קבוצות המתארגנות לבנייה עצמית. מור מאמין, כמו בעלים של קבוצות רכישה אחרות, כי הוא מציע את המחיר הטוב ביותר לכל יחידת קרקע, ולכן לדבריו: "מי שניצח אותנו במכרז בטוח הפסיד, כי מי שהצליח לארגן קבוצת רכישה אל מול המחיר בשוק וניצח אותנו, טעה בהערכת שווי המקום ויפסיד כסף".

המלחמות על הקרקע אינן מתחילות ונגמרות במחיר. אחד המארגנים, מספר כי כמה עמותות אף משתמשות בעורכי דין כדי לטרפד התמודדויות ועסקות של קבוצות יריבות, וזאת באמצעות כתיבת מכתבי השמצה למינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. המטרה שלהם היא לגרום למוסדות לפתוח בחקירה נגד העמותה המתחרה ולהודיע לה כי היא אינה עומדת בקריטריונים הנדרשים, ולמעשה להוריד אותה מהמכרז. "לכן המוניטין שלך וההיכרות שלך עם אותם גורמים במוסדות", מספר המארגן, "חשובה מאוד להתקדמות שלך בפרויקטים".

יש אף קבוצות רכישה המתארגנות לרכישת קרקע חקלאית תוך הימור, כי בעתיד הקרקע תופשר לבנייה למגורים. עו"ד גלעד הס, ממשרד עוה"ד הרטבי-בורנשטיין, מסביר שזוהי "מעין עסקה ספקולטיווית, כמו אופציות בבורסה. אם הקרקע הופשרה הרווחת, ואם לא אז הפסדת". לדברי הס, רוב העמותות אמנם מחזירות לרוכשים שהתאגדו דרכן את הכסף, אך הרוכשים עדיין מפסידים, כי העמותה מנכה מהם את העמלה שלה ואת דמי הניהול, שמסתכמים במאות אלפי דולרים.

גם הקבלנים הם צד במלחמה בעמותות הבנייה וקבוצות הרכישה, שכן לא פעם מתמודדת קבוצה על קרקעות הסמוכות לפרויקט בנייה של הקבלן ומוכרות את אותו שטח דירה באותו אזור - בפחות כסף. לדברי רבין, "הקבלן לעולם לא ירצה שקבוצת רכישה תצליח, שהרי היא שוברת לו את השוק".

גם אם הקבלנים לא יודו בכך, קבוצות הרכישה מפחידות אותן. עו"ד אבי גרודברג, ממשרד עו"ד יוסיפוב כהן ושות', מסביר כי "עמותה זה למעשה תחליף לקבלן, שאינה משלמת עלויות של שיווק ופרסום וחוסכת לרוכש, בין היתר, גם את הרווח של הקבלן".

לדברי בן יהודה, אחד הקבלנים שבנה ליד מתחם שאותו היו מעוניינים לרכוש, שכר חוקר פרטי שיעקוב אחריהם והצליח לשכנע גורמים במינהל, כי הצלחת הקבוצה במכרז פסולה. "הגענו עם זה לעליון ולקח לנו שנה עד ששיכנענו שאין שום דבר בעניין, אך לאחר שכבר הצלחנו התחילה האינתיפאדה וכבר לא היה טעם בבנייה במקום, כי הוא היה על הקו הירוק".

המלחמות נערכות גם בתוך העמותה עצמה, ולא פעם הדבר גורם לעיכובי בנייה ולתשלומים נוספים בגין הבנייה. הדוגמה המובהקת לכך היא פרויקט המשתלה, שהינו פרויקט של 25 קוטג'ים בשכונת המשתלה שבצפון תל אביב. לצורך הקמת השכונה התגבשה קבוצת רוכשים, שאחד מהם מספר כי רכש את חלקתו ביוני 2000 וכי האכלוס התבצע רק ב-2004. "הסיבה לכך שלקח 4 שנים לבניית כ-300 מ"ר", הוא אומר, "היא בין היתר המאבקים ואי ההסכמות שהיו בינינו לבין עצמנו. כשיש 50 איש יש 50 פיות, וכשלכל פה יש מה להגיד נוצרת בעיה. ככה נתקעה התוכנית כמה חודשים טובים מפני שהגענו למחלוקת על השאלות כיצד ייראו חזיתות המבנים וכיצד ייראו הרחובות, וכל אחד דחף לכיוון שלו". הרוכש מספר כי המחלוקות בצירוף בעיות נוספות שנגרמו לפרויקט עלו לו כ-90 אלף דולר נוספים, אבל "בסופו של דבר הגענו ליעד הסופי והשכונה משגשגת עם רמת מחירים גבוהה".

כתבות מומלצות

בנייני דירות בסין. המחירים יצאו משליטה - הגיע זמן לתיקון?

האוויר מתחיל לצאת משוק הדיור ברחבי העולם. להלן חמש דוגמאות

קומת המסחר בבורסת ניו יורק. נדרש אומץ לב גדול כדי לקנות כשהשווקים נופלים

אחרי נפילה של יותר מ-20%, הגיע הזמן לקנות מניות? זה המדד שצריך לבדוק

מטוס של וויז אייר. החברה הציעה פיצוי של 600 יורו

אל על מובילה בביטולים, המטוס של וויז אייר "קיבל מכת ברק": קיץ כאוטי בנתב"ג

רכבת תחתית בספרד. הקמת המטרו בישראל מוערכת בעלות של 150 מיליארד שקל

מיליארדים מהפקעות קרקע, סמכויות אגרסיביות, ופוליטיקה קטנה: המלחמה על חוק המטרו

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?