תוכנית אחת, שני מחוזות, הרבה אינטרסים

תוכנית להקמת 28 אלף יחידות דיור וכ-1.9 מיליון מ"ר לתעסוקה בבקעת אונו, אחד האזורים המבוקשים במרכז, ממתינה לאישורן של הוועדות המחוזיות מרכז ותל אביב; לא מפתיע שהתוכנית היא מוקד ללחצים ולציפיות מצד רשויות ויזמים רבים

לוגו הארץ
הארץ
לוגו הארץ
הארץ

רשויות מקומיות, יזמים ובעלי קרקעות מצפים בכליון עיניים לאישור הסופי של אחת התוכניות הגדולות והחשובות באזור המרכז - מרחב בקעת אונו. לפני כשבועיים החליטה הוועדה המחוזית מרכז לאמץ את עקרונות תוכנית האב למרחב, לאחר יותר משנתיים של דיונים. מתחם התוכנית נמצא גם בתחומה של הוועדה המחוזית תל אביב, שצפויה לדון בה בשבועות הקרובים. המיקום האסטרטגי של הקרקעות ורמת הביקושים הגבוהה באזור גורמים לכך שהתוכנית נהפכה למוקד של לחצים וציפיות מצד כל הנוגעים בדבר.

התוכנית משתרעת על שטח של 37 אלף דונם בין כביש 4 (גהה) לכביש 40 ובין כביש מכבית (כביש מספר 471 המחבר את כביש חוצה ישראל עם צומת זרובבל בפתח תקוה) לנמל התעופה בן גוריון. התוכנית מציעה תוספת של 28 אלף יחידות דיור וכ-1.9 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה לשנת היעד 2020, תוך מתן מענה למגוון נושאים כגון תחבורה, שטחים ירוקים, מוסדות ציבור, תעסוקה וכן שיתוף פעולה אזורי. הבנייה במתחם תהיה לפי זכויות בנייה גבוהות.

מתחם התוכנית נמצא, כאמור, בתחומי הוועדות המחוזיות מרכז ותל אביב - כך ששתי הוועדות צריכות לאשרה. בסופו של דבר התוכנית המשותפת לשתי הוועדות תובא לאישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

היזמים וחברות הבנייה מעוניינים באישור מהיר של התוכנית, מאחר שהם ממתינים עם כמה תוכניות להקמת מאות יחידות דיור באזור. תוכניות אלה מוקפאות זמן ממושך בשל החלטות מינהל התכנון שלפיהן יש לגבש תוכנית אב אשר ממנה ייגזרו מדיניות סטטוטורית ותוכניות מפורטות לשטח.

מדובר במתחם הממוקם בסמוך לאזור מטרופולין תל אביב ונמל התעופה בן גוריון, ומכאן הביקוש הגדול לקרקעות בו. הביקושים הגדלים בתחום המגורים בתקופה האחרונה רק הגבירו את תיאבונם של היזמים, הממתינים כאמור זמן רב לאישור תוכניות הבנייה.

גם הרשויות המקומיות באזור - כגון יהוד, סביון, קרית אונו, גני תקוה, אור יהודה וחלקים מפתח תקוה ורמת גן - בוחשות בקלחת. כל רשות תבקש לממש את הפוטנציאל שיש לה לבנייה, הן למגורים והן לתעסוקה, על שטחים פנויים.

רשויות הנחשבות כיום חלשות יותר יהיו מעוניינות להכניס אוכלוסייה חזקה ומקורות תעסוקה חדשים לתחומן. כל אלה מביאים לעתים לניגודי אינטרסים בין רשויות סמוכות ומכאן שתפקיד ועדות התכנון, הכולל ניסיון לגשר גם על פערים אלה, קשה שבעתיים.

סוגיה נוספת המטרידה כיום את הרשויות המקומיות היא איחוד הרשויות, שמשרד הפנים תומך בו ברמה ארצית. סוגיה זו לא מקבלת בשלב זה התייחסות בתוכנית האב לבקעת אונו. עם זאת רשויות שהדבר נוגע להן מעוניינות להפיק את המקסימום מהתוכנית, כדי לחזק את עצמן במאבק שאולי צפוי להן בעניין זה בהמשך, ויהיו רשויות שאף ישתמשו בכך כדי לטעון כי יש להתחשב בשיקולים של איחוד רשויות גם בתכנון לטווח הארוך. זאת, מבחינת היערכות מוניציפלית של שירותים ציבוריים וקהילתיים, חלוקת משאבים ומתן מענה רחב יותר לצרכים העשויים להתעורר בקרב האוכלוסייה.

שתי חברות בנייה בולטות שבנו בעבר, בונות כיום ויש להן תוכניות לבניית מאות יחידות דיור במרחב בקעת אונו הן שיכון עובדים מקבוצת שיכון ובינוי ואפריקה ישראל.

שיכון עובדים פועלת בקרית אונו מאז הקמת המועצה. בשנים האחרונות יוזמת החברה פרויקטים בהיקף של 800 יחידות דיור, הנמצאים בשלבים שונים של תכנון ובנייה. פרויקט חלומות קרית אונו כולל 390 יחידות דיור ופארק ציבורי בשטח של 40 דונם, שהקמתו הושלמה באחרונה. ב-2003 נחתם הסכם בין שיכון עובדים לחברת נוה להקמת פרויקט מגורים נוסף, שתחילת הקמתו צפויה ב-2005. ברמת אפעל מתכוונת שיכון עובדים להקים פרויקט של 300 יחידות דיור.

אפריקה ישראל מתכננת באזור בקעת אונו פרויקטים בהיקף של יותר מ-1,700 יחידות דיור. הקבוצה השלימה בשנים האחרונות הקמת כמה פרויקטים גדולים באזור, בהם פרויקט גבעת סביון החדשה בגני תקוה בהיקף של 500 יחידות דיור, ופרויקט קרית הסביונים ביהוד הכולל 1,700 יחידות.

מנהל חטיבת המגורים באפריקה ישראל, יורם קרן, אומר כי כמה פרויקטים ממתינים להחלטות ועדות התכנון וכי הקמתם מותנית בשינוי ייעוד הקרקע שתצטרך הקבוצה לבצע בהמשך. פרויקט אחד מתוכנן בדרום פתח תקוה (בחלק הצפוני של בקעת אונו) וכולל 400 יחידות דיור, שיוקמו בשותפות עם חברת אשדר. פרויקט מתוכנן נוסף הדורש שינוי ייעוד קרקע הוא להקמת 300 יחידות דיור בחלק המערבי של בקעת אונו, בתחום השיפוט של גני תקוה. הפרויקט יוקם בשותפות עם חברת י.אדלר.

מדובר בשינוי ייעוד הקרקע מנופש מטרופוליני - למגורים. כאשר תוכנית האב תעבור אישור עד לרמה של תוכנית מפורטת, תוכל אפריקה ישראל לקדם את הבקשה לשינוי ייעוד.

פרויקטים נוספים שהחברה מתכננת להקים בבקעת אונו הם להקמת מאות יחידות דיור ביהוד במסגרת פרויקט פינוי-בינוי. תוכנית אחרת שצפויה לקבל אישור עם סיום עבודתן של ועדות התכנון היא מקב"ת (מכרז לקרקע בלתי מתוכננת) בגני יהודה. לאפריקה ישראל זכויות להקמת פרויקט של כ-400 יחידות דיור במקום.

תוכנית נוספת של אפריקה ישראל כוללת כ-800 יחידות דיור בתחומי קרית אונו ואור יהודה. כיום הקרקעות מוקפאות בשל הקפאת החלטות מינהל מקרקעי ישראל בעניין הפשרת קרקע חקלאית. הקבוצה חתמה על עסקה עם חוכרי קרקע בצומת סביון ואף הגישה בקשה לאשר את העסקה במסגרת הוראות המעבר. לאפריקה ישראל גם תוכנית להקמת כ-200 קוטג'ים במועצה המקומית סביון. הקבוצה תשווק את המגרשים לצורך הקמת יחידות הדיור.

הוועדה המחוזית מרכז הנחתה את מתכנני התוכנית להכין הצעה להמשך קידום ועיגון התוכנית בדרך סטטוטורית, כלומר בדרך של תוכנית מתאר מחוזית חלקית למרחב בקעת אונו בתחום הנמצא במחוז מרכז. נראה כי התוכנית תעבור תהליך דומה גם בעת שתעלה לדיון בוועדה המחוזית תל אביב. שם יצטרכו לאמץ בסופו של דבר את עקרונות תוכנית האב, כפי שעשו במחוז מרכז, לפני שניתן יהיה לבנות מ"ר נוסף בכל המתחם המבוקש של בקעת אונו.

"התוכנית מחריפה את מצבה של אור יהודה"

ראש העיר אור יהודה, יצחק בוכבזה, אינו מרוצה מחלוקת יחידות המגורים והשטחים המיועדים לתעסוקה במרחב. אור יהודה נכללת בתחומה של הוועדה המחוזית תל אביב.

"התוכנית רק מחריפה את מצבה של אור יהודה בכך שאין בה תוספת משמעותית של יחידות דיור - למרות גודל הרשות. אמנם התוכנית מציעה כ-1,500 יחידות דיור, אך באותה נשימה היא מכוונת לכך שכ-800 יחידות מהן ייבנו בשיטה של פינוי-בינוי", אומר בוכבזה. "הבעיה בכך היא שכדי שתוכנית כזאת תהיה כדאית כלכלית יש צורך לבנות ביחס של 1 ל-5) 5 יחידות חדשות במקום כל יחידה קיימת, מ"ר) - וזה לא מה שמוצע בתוכנית. מכאן, שניתן יהיה לממש בתחום הרשות כ-800 יחידות בלבד.

"בעיה נוספת היא בחלוקה שנעשתה בתוכנית מבחינת אזורי התעשייה. אם יהיה איחוד רשויות, הוא אמור להשפיע על כיווני התכנון - ולכן אין סיבה לבנות בקרית אונו ובכפר אז"ר אזורי תעסוקה כשבדרום אור יהודה שטחים גדולים המיועדים לכך.

כתבות מומלצות

קציר חיטה בסוריה, יוני 2022. הקציר מגדיל את היצע החיטה, אבל החשש ממיתון מקטין את הביקוש

פתאום ההשקעות הכי חמות צונחות: נפט, סחורות, תשואות – למה זה קורה?

העיר לא זולה, אבל זה היה משתלם מכל בחינה אחרת

"הבית שלי בגד בי": תל אביבית שעוזבת אחרי שלושה עשורים מגלה מה שבר אותה

שי שרון. "הרגשתי שאני מתאמץ בעיקר בשביל שהבעלים של חברת האופנה ירוויחו יותר"

"חייתי במסיבה תמידית, אבל זה היה כלוב מזהב. עבודה חסרת משמעות"

נמל חיפה. הפקק בשנה וחצי האחרונות גרם למשק הישראלי נזק של עשרות מיליוני שקלים ביום, לפי משרד האוצר

פקק האוניות מול נמלי ישראל דועך והולך, ולא מהסיבות הנכונות

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

"מבחוץ זה נראה סקסי ומגניב, אבל כשנכנסים פנימה מתברר שזאת עבודה קשה והיא חייבת להיות מדויקת"

"אפשר להרוויח 30-20 אלף שקל בחודש מעבר למשכורת": איזה עסק הכי רווחי - פלאפל, פיצה, סושי או שווארמה?

עורכי דין שפרשו מהמקצוע. ״הדור שלנו מחפש מהר, קצר, ענייני, ומבקש שיהיו לו דברים נוספים בחיים, לא רק עבודה"

"הדור הזה עובר בקלות בין עבודות - ומשאיר מאחור את משרדי עריכת הדין"