במגדל שוקי הון מעדיפים החזקה בקבוצת עזריאלי על פני מליסרון כחברת החזקות - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

במגדל שוקי הון מעדיפים החזקה בקבוצת עזריאלי על פני מליסרון כחברת החזקות

בריטיש ישראל ממשיכה להיות מומלצת ב"קנייה"; בתחום המשרדים, מעדיפים את גב ים על פני אמות

לקראת תחילת פרסומי דו"חות הרבעון השלישי של חברות הנדל"ן המניב בישראל, במגדל שוקי הון מפרסמים תחזיות בדבר התוצאות הצפויות. מלבד שינויים חיוביים קלים הצפויים בהכנסות מהפעילות השוטפת וברמת התפוסות (בעיקר בתחום המשרדים), להערכתנו, השפעת האינפלציה תיתן אותותיה לטובה על ההכנסות, כאשר מנגד הוצאות המימון צפויות אף הן לעלות ולקזז חלקית את השפעת עליית ההכנסות מהשורה התחתונה. חוזי שכר הדירה הצמודים בנכסים, מתעדכנים בדרך כלל בעיכוב לאחר פרסום המדד, כאשר מקובל בענף לעדכן את השינוי במדד אחת לרבעון. תוצאות הרבעון השלישי יושפעו כאמור בעיקר מעליית המדד ברבעון השני של השנה (1.6%+), כאשר המשך עליית המדד ברבעון השלישי (1.3%+) מבטיחה המשך גידול אוטומטי בהכנסות גם ברבעון הבא.

"להערכתנו, בראייה כוללת, חברות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל מתומחרות כיום קרוב לשוויין הכלכלי המלא", אומר אדר עציוני, אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון. "אף על פי כן, להערכתנו, הענף המניב בישראל הוא מקום טוב להיות בו בימים של אי ודאות. חברות אלה נהנות מעליית המדד, ההתאוששות בצריכה ובענף המשרדים ומציעות רמת דיבידנדים גבוהה יחסית. מנגד, הן מציעות דפנסיביות יחסית גם בתקופות קשות."

מבין החברות, במגדל ממשיכים להמליץ על בריטיש ישראל בתחום הקניונים, כאשר ברמת 2 הקבוצות החזקות שיווצרו לאחר הרכישה בתחום הקניונים, מעדיפים החזקה בקבוצת עזריאלי על פני מליסרון בחברת החזקות. בענף המשרדים, לאור הבדלי תמחור, מעדיפים החזקה בגב ים על פני אמות.

מחירי היעד של החברות יעודכנו לאחר פרסום הדו"חות.

בריטיש ישראל- "דו"חותיה הקרובים של בריטיש ישראל, אשר יפורסמו בשבוע האחרון של החודש, צפויים להמשיך את מגמת השיפור", אומר עציוני, "בעיקר לאור השפעת המדד ושיפור בתפוסות, אנו צופים שיפור ב-NOI לכ-135 מיליון שקל, גידול של כ-12% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1.5% לעומת הקודם. ה-FFO צפוי להשתפר אף הוא ולעמוד על כ-48 מיליון שקל."

"השלמה עתידית של רכישת החברה על ידי מליסרון ועופר נכסים, מעמידה בסימן שאלה את המשך קיומה העצמאי של בריטיש כחברה ציבורית, אולם להערכתנו, ייקח זמן עד שמהלך שכזה יקרה. בינתיים, אומנם רמת המינוף גבוהה יחסית (כ-67%) והמחיר ששילמה מליסרון מגלם פרמייה גבוהה, אך בריטיש נוטה להפתיע לטובה בתוצאותיה, תשואת הדיבידנד שלה עומדת על כ-4% (וכנראה תעלה לאחר הרכישה) והתשואה הגלומה הנוכחית בשווי החברה הינה כ-7.9% בלבד. להערכתנו, בריטיש ישראל היא המומלצת ביותר מבין שאר החברות בקבוצת הייחוס ואנו ממליצים עליה בקנייה", אומר עציוני.

מליסרון- בעוד החברה ממתינה לאישור הרגולאטור לרכישת כ-42.4% ממניות בריטיש ישראל, תוצאות מליסרון לרבעון השלישי צפויים להציג שיפור קל ביחס לדו"חות פושרים בשני הרבעונים האחרונים. החברה עמלה בחודשים האחרונים על שינוי תמהיל השוכרים בנכסיה, כאשר המטרה היא החלפת שוכרים חלשים עם פדיונות נמוכים ופינוי מקום לרשתות זרות אשר נוכחותן נמוכה יחסית בקניוני הקבוצה.

"להערכתנו, פעולות אלה צפויות לשאת פרי ברבעונים הקרובים, כאשר אמנם שכר הדירה לא צפוי לעלות בהחלפות, אך הסיכוי להרוויח אחוזים מגידול בפדיונות מהווה אפסייד למהלך ", אומרים במגדל. "אנו צופים שיפור קל שיחול ברבעון השלישי בתוצאות הנכסים ובתפוסה. ה-NOI הצפוי ברבעון (במאוחד) הוא כ- 88 מיליון שקל, קיטון של כ-0.5% לעומת הרבעון המקביל אך גידול של כ-1% לעומת הרבעון הקודם", אומר עציוני.

"ה-FFO צפוי לשמור על רמה דומה לרבעון הקודם סביב כ-51 מיליון שקל. מליסרון נהנית מעלות חוב נמוכה ומעניקה תשואת דיבידנד מהגבוהות בקטגוריה (5.6%). רמת המינוף של החברה נמוכה (כ-47%) וצפויה לעלות לכ-57-58% לאחר רכישת חלקה בבריטיש. אנו מעריכים כי גם הדירוג ירד בהתאם לרמת A+. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-7.5% .לאור רמת התמחור הגבוהה הנוכחית , אנו ממליצים על החזקה ישירה בבריטיש ישראל על פני מליסרון."

עזריאלי- תוצאות החברה צפויות להציג שיפור לעומת הרבעון הקודם, כאשר עיקר ההשפעה תגיע מעליית המדד, אך גם משיפור בתפוסות בתחום המשרדים, במיוחד בת"א, הרצליה ומודיעין. גם קניוני עזריאלי עובדים על שינוי תמהיל שוכרים בחלק מהנכסים על מנת לפנות מקום לרשתות חדשות (H&M, GAP ואחרים).

"אנו מעריכים כי הביטוי התזרימי בעקבות עליית הכנסות מפדיון בחנויות החדשות מגיע לידי ביטוי רק ברבעונים מאוחרים יותר, כך שאנו עשויים לראות הרבעון ובעתיד, שיפור נוסף בהכנסות משכ"ד בקניונים הרלוונטים ובחנויות חדשות שיפתחו", אומר עציוני. "כמו כן, אנו צופים המשך שיפור בהכנסות מקניון חיפה אשר הפגין שיפור נאה בהכנסות במחצית הראשונה. אנו מעריכים כי ה-NOI ברבעון הקרוב יעמוד על כ-226 מיליון שקל, עלייה של כ-3% לעומת הרבעון הקודם."

רמת המינוף של החברה נמוכה מאוד לקטגוריה (כ-16%) ותשואת הדיבידנד הצפויה היא הנמוכה ביותר בקטגוריה (כ-1.8%). רמת הנזילות של ק. עזריאלי עצומה ולאור הקושי במציאת נכסים איכותיים כיום, אפשר כי סכומים גדולים יישארו בקופה עד למציאת השקעה נאותה. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-7.92%. "להערכתנו, החברה מתומחרת כיום קרוב לשווייה ההוגן, אך לאור קצבי הצמיחה שהיא מפגינה בפורטפוליו הקיים ותחת ההנחה כי מליסרון תהפוך בעתיד הנראה לעין לחברת החזקות ולא תרכוש את מלוא החזקות הציבור בבריטיש, קיימת עדיפות להחזקה בעזריאלי לעומת מליסרון", מסביר עציוני.

אמות - החברה צפויה להמשיך ולהציג שיפור בתפוסות ובשכר הדירה, עקב שיפור קל נוסף שהורגש בחודשים האחרונים בתחום המשרדים, במיוחד באזור ת"א והמרכז. "אנו צופים כי ה-NOI לרבעון הקרוב יעמוד על כ-95 מיליון שקל, גידול של כ-18% לעומת הרבעון המקביל ולמעלה מ-2% לעומת הרבעון הקודם", אומר עציוני. "בתוך התחזית כללנו את השפעת המדד, עליית שכ"ד ותחילת הנבה חלקית של 14 מתקנים סולאריים חדשים ברבעון השלישי. ה-FFO הרבעוני צפוי להערכתנו, לעמוד על כ-53 מיליון שקל, גידול של כ-1% לעומת רבעון קודם."

"החברה ביצעה ב-26/10 גיוס הון של כ-227 מיליון שקל, כאשר להערכתנו, הסיבה העיקרית לגיוס הינה עסקת נס-פן אשר במסגרתה תשקיע אמות כ-210 מיליון שקל (בכפוף לבדיקת נאותות שצפויה להסתיים ב-15/11) ורצונה של אמות לשמור על רמת המינוף והדירוג הנוכחיים. רמת המינוף של החברה סבירה יחסית לקטגוריה (כ-56%) ותשואת הדיבידנד עומדת על כ-4.4%. התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-7.6% . להערכתנו, למרות מגמת הצמיחה, החברה מתומחרת כיום באופן מלא."

גב ים- החברה צפויה לדווח מחר על תוצאותיה. במגדל שוקי הון מעריכים כי החברה תציג גידול קל בלבד בהכנסות כאשר ה-NOI צפוי להסתכם לכ-71 מיליון שקל. זאת הודות לשיפור קל בשכר הדירה בפורטפוליו הקיים, תחילת הנבה של חוזי שכר דירה חדשים בבניין המערבי בפרויקט הרצליה צפון, והתחשבות בעסקאות קנייה ומכירת נכסים מניבים בחודשים האחרונים.

השפעה לרעה המחושבת בתוך התחזית הינה ירידת הכנסות צפויה בפארק מת"מ בשל פינוי מתחם אינטל חיפה (6,000 מ"ר) בסוף יוני (אמנם רק 50% של גב ים, אך מת"מ מאוחדת במלואה בתוצאות). חלק קטן מהשטחים כבר הושכר וחלק במו"מ. ברבעון הבא, צפוי להתחיל להניב חלקית הפרויקט שנבנה עבור מפעלי נייר במודיעין. את ההתאוששות בתחום המשרדים ניתן לראות בהמשך ההשכרות של החברה בפרויקט הרצליה צפון, כאשר בשבוע שעבר דווח על חוזה עם GM להשכרת כ-2,500 מ"ר בבניין המרכזי.

רמת שכ"ד בחוזים החדשים גבוהה משמעותית לעומת החוזים הראשונים שנחתמו בפרויקט. רמת המינוף של החברה נמוכה יחסית לקטגוריה (כ-43%) ותשואת הדיבידנד הצפויה היא הגבוהה ביותר בקטגוריה (6.4%). התשואה הגלומה במחיר המניה הבוקר (בניכוי 50% מיסים נדחים) עומדת על כ-8.6%. "להערכתנו, לאור התמחור ופרופיל הסיכון, החזקה בגב-ים עדיפה יחסית על החזקה באמות", אומר עציוני.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#