פנויים לעבודות - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פנויים לעבודות

במשך שנים היו תוכניות פינוי-בינוי להקמת פרויקטים חדשים במקום שיכונים ישנים הבטחה לא ממומשת. כעת הם כבר פה - וכולם מרוויחים

>> בתודעה הציבורית הוא נתפש כמנוף לעלייה ברמת החיים. הזינוק במחירי קרקעות והדלדול בהיצע הקרקעות לבנייה גורם גם לכרישי הנדל"ן לפזול לכיוונו. גם ברשויות המקומיות נראה כי נפל האסימון. קבלו את הפינוי-בינוי, או בשמו הסקסי החדש: התחדשות עירונית. ב-2008, כך זה נראה, לא רק ידברו עליו אלא גם יעשו.

270 המשפחות שנכנסו באחרונה לבניינים החדשים שבנתה חברת מצלאווי בקרית אונו על הקרקע שאיכלסה בנייני שיכון ישנים הם הסנונית הראשונה של גל תוכניות הפינוי בינוי ששוטף את ישראל. 107 פרויקטים של פינוי-בינוי נמצאים כיום בהליכי תכנון, לפי הרשימות של משרד הבינוי והשיכון. לבד מאלה קיימות עוד עשרות התארגנויות של דיירים במתחמים בעלי פוטנציאל לפרויקט, שרבים מסכימים כי הוא עונה יפה להגדרה Win-Win (הכל מרוויחים).

נראה כי בניגוד לשנים קודמות בהן רק דיברו על הנושא, הגיעה העת למעשים. בגבעתיים החלו החברות משהב ומבני עופרים בשיווק הדירות שיחליפו את בנייני השיכונים הישנים ברחוב ערבי נחל; בכפר סבא פונו כל הדיירים ממתחם הפינוי-בינוי שבונה חברת מצלאווי במרכז העיר, ואילו ברחוב גבעתי בראשון לציון קיבלה חברת אחים דוניץ את היתר הבנייה לבניין הראשון במסגרת תוכנית פינוי-בינוי רחבת היקף, ובנייתו תחל בתקופה הקרובה.

אז מה השתנה? לדברי סגן נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו, התשובה לכך טמונה בעליית מחירי הקרקעות: "בעקבות העליות, פרויקטים של פינוי בינוי שלא היו כלכליים בעבר נהפכו לכלכליים".

לדבריו, הסיבה השנייה היא בשלות טבעית של פרויקטים: "הרבה מהפרויקטים עליהם שומעים כיום באמצעי התקשורת, לא התחילו לפני שנה. רבים מהם החלו בשנים 2001 ו-2002, לאחר שבמשרד הבינוי והשיכון הוכרזו מתחמים של התחדשות עירונית בערים רבות וכן בעקבות החלטות ועדת רבינוביץ' מנובמבר 2001 שהמליצה על הטבות במיסוי".

סיבה שלישית מספק עו"ד עודד ישראלי המעורב בכמה פרויקטים, ובהם מתחם ויצמן בהרצליה ופרויקט ביהוד. ישראלי מכנה את התופעה "צונאמי חברתי": "בעצם מדובר כאן ברפורמה, בשינוי חברתי במסגרתו ההון המשפחתי מוכפל. הדירה היא הנכס העיקרי של רוב המתגוררים במתחמים לפינוי-בינוי. בעקבות הפרויקטים שווי הנכס קופץ פי שניים. זה שינוי חברתי שלא כולם מבינים אותו".

לדברי ישראלי, משרד הבינוי והשיכון והאדריכלית סופיה אלדר היושבת בראש הוועדה הבין-משרדית לנושאי התחדשות עירונית מעודדים את המגמה, ואולם הפרויקטים שיצליחו הם דווקא אלה שצומחים מלמטה - מהדיירים עצמם: "כי כך הם מרגישים יותר מחויבים לנושא".

כניסת חברות הנדל"ן הגדולות לפרויקטים הללו מסמנת במידה רבה כי אין מדובר ביוזמות נקודתיות, אלא במהלך כולל. לפני כחודש בחרו מאות דיירים בהרצליה בחברת שיכון עובדים שבבעלות שרי אריסון להקים את פרויקט הפינוי בינוי העתידי בשיכון ויצמן שבקרבת קניון שבעת הכוכבים. חברות הבנייה אשדר, רסקו ומנרב, שחקניות גדולות ומוכרות בענף, התמודדו במכרז והפסידו.

דירקט קפיטל, אלקטרה השקעות וחברת LGS יבצעו את פרויקט הפינוי-בינוי בשכונת נוה שרת בתל אביב. איתמר פרשקובסקי מדירקט קפיטל מסביר כי ההתעניינות של החברות הגדולות אינה צריכה להפתיע איש: "אנחנו מרבים לעבוד בתל אביב והגענו למסקנה שכמות הקרקעות היא זעומה. אין בעיר מגרשים לפרויקטים גדולים. אחת הדרכים "לייצר" קרקעות היא פינוי-בינוי".

פרשקובסקי מציין כי במקרה של נוה שרת, מדובר בקרקע בעלת פוטנציאל גדול במיוחד: "אנחנו מדברים על אזור שנמצא בצמוד לצהלה ולרמת החייל. זה מתחם עם רמות מחירים גבוהות, ואין שום סיבה שתושבי נוה שרת לא ייהנו מאותם מחירים גבוהים".

במתחם המדובר בנוה שרת גרות כיום 154 משפחות בעשרה בניינים. על פי התכנון, ייבנו במקום שישה בניינים ובהם 414 דירות. מדובר ביחס של קצת יותר מ-2.5 ל-1 בין הדירות החדשות לקיימות - מספר נמוך בהשוואה למרבית הפרויקטים שמציגים יחס של 3 או 4 ל-1. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בצפון תל אביב, מקום שבו מחירי הדירות גבוהים במיוחד, ולכן גם יחס שכזה הוא כלכלי בשביל היזמים.

עו"ד דורון אריאל מעורב כיום בשלושה פרויקטים שונים של פינוי-בינוי במרכז הארץ. גם הוא טוען כי היצע הקרקעות הנמוך באזור המרכז הוא הסיבה להתעניינות הגדולה בתחום: "כשבודקים את השטח, מגלים קרקעות יקרות מאוד עליהן עומדים בניינים ישנים עם מספר תושבים נמוך. השילוב הזה הוא קלאסי לפינוי בינוי".

נראה כי רתימת הדיירים לפרויקט היתה ונשארה המכשול הגדול ביותר בדרך להצלחה: "ככל ששומעים יותר על פרויקטים מעין אלה בתקשורת, יותר אנשים מבינים שהתהליך הוא ישים. עם זאת, עדיין יימצאו בכל פרויקט אותם סרבנים שמקשים על התהליך", מספר סרוגו שמחלק את הסרבנים לשלוש קבוצות עיקריות: "יש את הסחטנים, אלה שרוצים יותר ממה שהיזם יכול להציע. לדוגמה, בא אדם ואומר שהוא רוצה לקבל שתי דירות, אחרת הוא לא חותם. ומדוע? כי ככה הוא רוצה. יש את האדישים. הם לא מאמינים שהפרויקט ייצא לפועל ומבקשים שיפנו אליהם לאחר שכל הדיירים יחתמו; על אלה קל יחסית להתגבר. ויש קבוצה שלישית שרוצה לשתף פעולה אך מתקשה בשל בעיות משפטיות כמו ירושות וגירושים. בשביל פרויקט כזה אתה כיזם צריך צוות של שמאי, אדריכל, עורך דין ופסיכולוג, זה לא פשוט".

לדברי סרוגו, לרשויות המקומיות יש חלק מכריע בהצלחת הפרויקט, אלא שחלקן עדיין לא מעכלות את חשיבות הנושא: "הרשויות עדיין לא הבינו באופן מוחלט את התרומה של פרויקטים מעין אלה לעיר עצמה. איפה אתה מכיר פרויקט שהמדינה והרשות לא משקיעות בו שקל ושנותן כל כך הרבה? מגיע יזם, לוקח שכונה ישנה ומשנה אותה לגמרי. אני מדבר על הצערת אוכלוסייה, שיפור תשתיות, הבאת אוכלוסייה חזקה, פתרונות של בעיות חניה ומיגון. כל אלה תורמים לעיר. ועדיין, יש הרבה רשויות שלא עוזרות לקדם את העניין".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#