רוכשים שלוות נפש בקניון - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רוכשים שלוות נפש בקניון

ב-2006 הגיע היקף העסקות בקניונים ל-2 מיליארד שקל. השקעה בתחום נחשבת לעמידה יחסית בפני תקופות של שפל כלכלי

שופינג. עבור מרבית הציבור, הכוונה היא בדרך כלל למסע קניות בקניון. אבל יש כאלו שעבורם המלה היא בעלת אופי קצת יותר דרמטי - הם קונים את הקניון עצמו. עם אלו נמנים אנשי עסקים כמו ליאו נואי, דוד עזריאלי, יולי עופר, נתן חץ, לב לבייב ועוד מספר מצומצם של אנשים השולטים ביד רמה על מפת הקניונים הישראלית. רכישת קניונים אטרקטיווית בעיניהם גם מכיוון שמדובר בהשקעה שנחשבת לעמידה יחסית, גם בתקופות של האטה כלכלית.

בשנת 2006 הגיע היקף העסקות במסגרתן החליפו קניונים ידיים להיקף עצום של כ-2 מיליארד שקל. כיצד מממנים את רכישת המוצר היוקרתי הזה? בדיוק כשם שמרביתנו עושים שופינג באותם קניונים: בשימוש באשראי. באופן דומה, גם אותם אנשי עסקים, חלקם מולטי מיליונרים, השולטים בחברות נדל"ן השוות מאות מיליוני שקלים, עושה שימוש באשראי - לרוב בנקאי. בשנים האחרונות, חלק גדול מהאשראי מגיע משוק ההון המקומי.

כך הגיעו בשנים אלו עשרות קניונים לשערי אחד העם, ופרטים עליהם נחשפים בדו"חותיהן של החברות הציבוריות. הגיוס הגדול ביותר שנעשה עד כה בתחום זה הוא הנפקת בריטיש ישראל שנמצאת בבעלות ליאו נואי ומנוהלת על ידי עמיר בירם, ברבעון השני של 2007. בריטיש גייסה כ-850 מיליון שקל, בהנפקה ראשונה של מניות ואג"ח לציבור. עכשיו היא יוצאת לגיוס נוסף בחוב שעשוי להגיע עד ל-900 מיליון שקל.

הקרב על הקניון

ככה זה כשיוצאים למסע רכישות אינטנסיווי של קניונים - מוכרחים להשיג כסף. בריטיש רכשה מאז תחילת השנה את קניון הצפון, את מרכז "חונים-קונים" בראשל"צ, את קניון הדר בתלפיות, את קניון לב אשדוד, עוד 20% מהגרנד קניון ואת קניון רחובות. וזאת, בנוסף לכעשרה קניונים נוספים בהם היא מחזיקה.

לפי ההערכות, עד סוף 2007 תגיע לבורסה חברת קניונים גדולה של דוד עזריאלי. עזריאלי מחזיק בקניונים דרך שתי חברות: קנית השלום וקנית ניהול. בין הקניונים שהן מחזיקות אפשר למצוא את קניון איילון ברמת גן, קניון ירושלים במלחה, קניון הנגב בבאר שבע, עזריאלי על שלושת מגדליו, קניון חולון, מרגלית השרון וקניון מודיעין המתהווה.

בריטיש וקנית הן החברות הגדולות בתחום הקניונים, אבל הן אינן היחידות. חברה גדולה נוספת שעל פי הערכות מתכננת הנפקה היא גזית גלוב ישראל שבבעלותה קניון רוטשילד בראשון לציון, קניון מרכז חורב בחיפה, 50% מהפאואר סנטר בעפולה והפאואר סנטר ביוקנעם. אפשר למצוא על המגרש הציבורי גם את מליסרון של יולי עופר עם הקריון וקניון רננים, את חברת אמות עם הקניונים באור עקיבא וקניון ערים בכפר סבא, את הכשרת היישוב עם קניון שבעת הכוכבים ואת ביג שמתמקדת בעיקר במרכזים מסחריים פתוחים. באחרונה הצטרפה לרשימה גם מנופים פיננסים שרכשה את קניון ארנה מאלביט הדמיה של מוטי זיסר ומחזיקה גם בקניון הסיטי אשדוד, את אילן בן דב שרכש דרך טאו תשואות אחזקות בקניון מול הים ואת חברת אדרי הקטנה יחסית שמחזיקה בכמה מרכזים מסחריים ובהם גם שטחים מסוימים בדיזנגוף סנטר.

אל אלו אפשר לצרף גם את נוחי דנקנר ולב לבייב. הקניונים בישראל אמנם אינם תחום עיסוקם העיקרי - אבל בכל זאת נראה כי עד שלא קנית קניון בישראל, הרי שרשימת פריטי החובה שלך בתור חבר בעשירייה הפותחת של עשירי ישראל עדיין לא הושלמה. כך למשל, נכסים ובניין של דנקנר מחזיקה בקניון גבעתיים ביחד עם חברת הביטוח כלל, ואפריקה ישראל אוחזת דרך אפריקה נכסים בקניון רמת אביב ובקניונים סביונים ביהוד.

לא תמיד עוברות הרכישות בקלות, שכן ממש כמו בריב על המילקי האחרון שנותר על המדף, גם הקניונים נהפכו למצרך לוהט ולעתים פורצת מלחמה בין השחקנים בתחום, כפי שאפשר היה לראות באחרונה בעסקת קניון השרון. שם, רגע לאחר שמנופים פיננסים של אברהם נניקשווילי וגק'י בן זקן נסוגה מהעסקה - כבר הגיעה בריטיש ישראל, שארבה מהפינה, במקומה.

והיתה גם המריבה המתוקשרת בין נתן חץ לחיים כצמן ודורי סגל על קניון אור עקיבא הקטן, שהתגלעה לקראת סוף 2006 כשחברת אלוני חץ הקדימה את גזית גלוב של חיים כצמן ודורי סגל בצעד ורכשה את הקניון.

בחברת מעלות מסבירים כי מגמת הגידול במספר הקניונים ומרכזי המסחר הביאה לעודף היצע בשטחי המסחר ולהגברת התחרות בתחום. התחרות הזו, לצד השיפור הכלכלי, הביאה לירידה בתשואות לפיהן נרכשים הקניונים לרמות שאינן הגיוניות בעיני מעלות: של 7%.

תשואה זו היא שיעור ההיוון שהרוכש רואה לנגד עיניו כשהוא מעריך את הנכס מבחינה כלכלית - כלומר כמה הקניון שווה היום בהינתן דמי השכירות שבו ופרמטרים נוספים.

אז מדוע הקניונים בכל זאת כל כך אטרקטיוויים?

סמנכ"ל חברת הדירוג מעלות גדי בארי וראש תחום הנדל"ן בחברה עופר עמיר, מסבירים כי תחום הקניונים הממוצבים (המולים) הוא "העילית שבעילית" בשוק הנדל"ן המניב. עילית, שכן מדובר בתחום בטוח ביחס לתחומי נדל"ן מניב אחרים. הביטחון שבו נובע מכך שגם בימי משבר קשים הקניונים סופגים פחות מאשר תחום הנדל"ן למשרדים למשל. בעוד בנייני משרדים מתרוקנים במהרה, הרי שהקניונים שמכילים כיום עוגנים חזקים כרשתות שיווק למשל או רשתות אופנה מבוססות - אינם נפגעים כל כך חזק. ובאמת, מבחינת הדירוג של מעלות לאג"ח של חברות שעוסקות בענף - בין אם כתחום הליבה ובין אם כתחום נלווה - עולה כי הדירוג שלהן נכלל בקבוצת הדירוג הגבוהה - A ומעלה.

גם דרור פרסה, אנליסט נדל"ן ותשתיות בדש אייפקס, מסכים עמם. לדבריו, מדובר בענף דפנסיווי שפחות רגיש מתחומים אחרים למחזורים כלכליים, הרבה בזכות תמהיל החנויות של הקניונים, כשכיום כבר כמעט אי אפשר למצוא בהם חנויות בודדות שעלולות להתמוטט בימי משבר אלא רשתות מבוססות שמגלגלות מיליונים.

ובאמת, תעשיית הקניונים הממוצבים לא ספגה מהלומות אנושות כמו שספגו ענפים אחרים מהמיתון בנדל"ן בתחילת שנות ה-2000. מחירי השכירות לא ירדו בחדות כמו בתחומים אחרים ונרשמו לא מעט עסקות רכישה בענף גם בשנים הקשות.

כך מספקים למעשה הקניונים אפשרות להשקיע בענף הנדל"ן בסיכון נמוך יותר מבתחומים אחרים. אפשרות זו נהפכת לרלוונטית יותר ויותר בימים שכאלו, אחרי עליות חדות של מניות הנדל"ן, עד כדי כך שלא פעם הערכים בשוק ההון כבר אינם מייצגים כלל שווי כלכלי אלא חלומות בלבד.

בין החברות הציבוריות יש רבות שהקניונים אינם עיקר הפעילות שלהן, אבל יש כאלו שיותר מוטות קניונים או שהקניונים מהווים חלק נכבד מפעילותן: כאלו הן בריטיש ישראל, מליסרון וחברת ביג, שעוסקת בעיקר במרכזים בסגנון פאואר סנטר - מרכזי קניון פתוחים. ביג שולטת בתחום זה כמעט ללא עוררין, עם שמונה מרכזים ועוד שמונה בהקמה.

חברת בריטיש ישראל רכשה קניונים ומרכזים נוספים בכ-2.3 מיליארד שקל בתוך פחות משנה וחצי.

לדברי פרסה, החברה נהנית מדינמיות ומצמיחה גבוהה בהיקף פעילותה - ואלו צפויות להימשך גם בטווח הנראה לעין. השקעה בחברה מאפשרת למשקיעים ליהנות מפורטפוליו מפוזר גיאוגרפית, מנהריה בצפון ועד אילת בדרום, וליהנות מיתרון הגודל של החברה. הניסיון והידע שנצברו בחברה בתחום ניהול והפעלת קניונים ניתן ל"יצוא" ומנוע הצמיחה של החברה יהיה רכישת קניונים וניהולם גם מעבר לים.

מאז הנפקתה ביוני, שזכתה לביקושים רחבי היקף, עלה מחיר החבילה בהנפקת בריטיש ישראל ב-4% בלבד. שווי השוק של החברה עומד כיום על כ-1.6 מיליארד שקל. פרסה סבור כי עדיין יש מקום לעליות, ובריטיש היא החברה המומלצת על ידו במיוחד בתחום הקניונים.

עיקר פעילותה של מליסרון נעשית בשני קניונים בלבד, בחיפה וברעננה, והיא בעלת שווי של כ-1.4 מיליארד שקל. פרסה מסביר כי הסיבה להפרש הקטן בשווי ביחס להפרש הגדול במספר הקניונים שמחזיקה בריטיש לעומת מליסרון - נובע מכך ששני הקניונים של מליסרון לבדם אחראים להכנסות רבעוניות שכמעט ומשתוות לכל הקניונים של בריטיש ישראל. בעוד ההכנסות של מליסרון מגיעות לכ-95 מיליון שקל ברבעון, הרי שהכנסותיה של בריטיש מסתכמות בכ-109 מיליון שקל.

ואולם לדעת פרסה, ההשקעה במליסרון היא המסוכנת מבין ההשקעות בתחום - וזאת בשל חוסר הדינמיות בחברה והיעדר הפיזור של נכסיה. "מלחמה בצפון", הוא מסביר, עלולה לפגוע אנושות בהכנסותיה של מליסרון. מצד שני, חוסר המינוף שלה - בניגוד למצב בחברות אחרות - יכול לפעול לטובתה בימים קשים.

בדש אייפקס מעריכים כי נמשיך לראות קפיצות במחירי השכירות בקניונים של מליסרון, אולם מגמה זו תהיה מתונה מכמה סיבות - ובהן אחוז התפוסה הגבוה בקניונים שלה, החוזים ארוכי הטווח והאופציות לשוכרים להארכות נוספות בהעלאות מחירים של 5%-10% בלבד.

לגבי ביג, פרסה מספר כי בשנים האחרונות הציגה החברה צמיחה חזקה ועקבית באמצעות רכישה ופיתוח של נכסים מסחריים. להערכתו, ביג צפויה להמשיך ולצמוח גם בשנים הקרובות באמצעות פתיחת מרכזים נוספים בישראל ועל ידי פיתוח רשת מרכזי קניות בשווקים אחרים - הודו למשל.

פרסה מציין את העובדה שמרכזים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמרקטים נחשבים בכל מקום בעולם לחסיני מיתון ולבעלי תנודתיות מחירים נמוכה ביחס למגזרים אחרים בענף הנדל"ן. לדעתו, המיקום של מרכזי הקניות בצירים ראשיים ואסטרטגיים, המוניטין הטובים וההכרח הקיים בשימוש במרכזים מעין אלו מבטיח כי גם בשנים הפחות טובות של שוק הנדל"ן הם ישמרו על ערכם. ואולם אל מול כל אלו סבור פרסה כי כרגע נסחרת ביג מעל לשוויה הכלכלי, וזאת אחרי שעלתה בכ-45% מאז הנפקתה לשווי המתקרב כבר ל-900 מיליון שקל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#