פירות, אבל מבטון - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פירות, אבל מבטון

תנובה החלה בפינוי השוק הסיטוני בת"א לקראת הקמת 1,125 דירות ושטחי מסחר ומשרדים; על אף שמדובר במטרד, יש מתנגדים לתוכנית

חברת תנובה הרסה באחרונה את אחד הביתנים שבבעלותה במתחם השוק הסיטוני בתל אביב, הממוקם בין הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך פתח תקוה. הריסת הביתן היא יריית הפתיחה לפינוי השוק הסיטוני מלב תל אביב והעתקתו אל מחוץ לעיר - תוכנית שהועלתה לפני שנים רבות. במתחם השוק מתוכנן פרויקט משולב של מגורים, מסחר, משרדים, תרבות ומבני ציבור.

לפי החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב מיוני 2002, יוקם שוק סיטוני לגוש דן דרומית-מזרחית למחלף מסובים, ממזרח לאתר חיריה ולכביש מספר 4 (כביש גהה), שיחליף את השוק הקיים. מתחם השוק העתידי הוחזר באחרונה למינהל מקרקעי ישראל במסגרת הסדר הקרקעות עם חברת בזק. עם זאת, בשל הכוונה לפנות את השוק הסיטוני בתל אביב בתקופה הקרובה ולאור הזמן הרב שיחלוף עד שיוקם השוק החדש, הציעה העירייה לפנות את הסיטונאים זמנית למתחם הארגז על ציר צריפין-רמלה.

הקמת הפרויקט בתל אביב היא יוזמה משותפת של עיריית תל אביב, בעלת הקרקע, וחברת שוק סיטוני לתוצרת חקלאית בתל אביב הנשלטת על ידי תנובה (57%); בעלי המניות הנוספים בה הם סיטונאים פרטיים ורשתות שיווק. מתחם השוק משתרע על 54 דונם; הקרקע של חברת השוק מוחכרת לתנובה (34 דונם) ולסיטונאים (10 דונמים) בחוזי חכירה ארוכי טווח. שאר השטח (10 דונמים) מוחכר לסיטונאים פרטיים בחוזים מתחדשים.

עו"ד דיוויד אמיד, ממשרדו של עו"ד שרגא בירן המייצג את חברת השוק הסיטוני, אומר כי עד לאישור התוכנית תפעיל תנובה בשטח שפונה חניון שישמש את המשאיות הנושאות סחורה ומגיעות מדי יום למתחם. לדבריו, ביצוע ההריסה התחיל עוד לפני המועד עליו הוחלט בהסכם שגובש בין עיריית תל אביב לחברת השוק - פינוי כל המתחם עד סוף 2004 - כראיה לכך שהצדדים פועלים למימוש ההסכם.

לאחר משא ומתן שנמשך כשבע שנים נחתם ביוני 2003 הסכם בין עיריית תל אביב לחברת השוק הסיטוני. לפני ההסכם היו לחברת השוק זכויות חכירה על השטח עד 2025. כעת הוארכו זכויות אלה ל-99 שנים נוספות. בתמורה להארכת זכויות החכירה הוחלט כי החברה תשלם לעירייה 10 מיליון דולר, ותקים עבורה במתחם מבנה ציבורי ב-10.4 מיליון דולר.

כמו כן העמידה חברת השוק ערבויות לעירייה בסך 10 מיליון דולר למימוש חלקה בהסכם. החברה התחייבה להשלים את פינוי המתחם בתוך שנה מיום אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), ולא להתחיל עד אז בעבודות הבנייה. לדברי אמיד, בנק לאומי יספק לחברה את האשראי.

מהנדס העיר תל אביב, דני קייזר, אומר כי התוכנית המכונה "כיכר השוק" הופקדה בוועדה המחוזית להתנגדויות. לדבריו, תקופת ההפקדה תסתיים בעוד כחודש ולאחר מכן יוזמנו לדיון אלה שהביעו התנגדות לתוכנית. לאחר בחינת ההתנגדויות ותוך התייחסות אליהן, תגבש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יחד עם מהנדס העיר תוכנית המקובלת על הצדדים, וזו תועבר לאישור הוועדה המחוזית.

לדבריו, במסמך התב"ע שהגישה עיריית תל אביב ניתן ביטוי לדרישות שהציגו גופים שונים. קייזר מעריך כי הבנייה תתחיל בעוד שנה. בעניין גובה הפיצוי עבור הפינוי, הוא אומר כי כחלק מההסכם לפינוי השטח יקבלו החוכרים זכויות בנייה לפי חלקם היחסי.

לדברי עמירם מוארמן, סיטונאי פרטי הפועל בשוק מאז אכלוסו ב-54', בחברת השוק יש 170 מניות - 97 בידי תנובה והשאר בידי רשתות השיווק והסיטונאים הפרטיים. לפי ההסכם שגובש בין עיריית תל אביב לחברת השוק, עבור כל מניה תתקבל תמורה של 3 דירות בשווי כולל של 1.5 מיליון דולר - כלומר תנובה עתידה לקבל כ-150 מיליון דולר.

התוכנית כוללת 1,125 יחידות דיור בשטח ממוצע של 110 מ"ר (123 אלף מ"ר), 108 אלף מ"ר למסחר ומשרדים, 20 אלף מ"ר למבני ציבור ומגרש של 23 אלף מ"ר המיועד לדירות ומשרדים. לדברי יעקב יער, הבעלים של משרד יער אדריכלים שתיכנן את הפרויקט, הגובה המרבי של הבניינים יהיה 180 מטר מעל פני הים. לפי התוכנית, יוקמו ארבעה מגדלים בני 45 קומות לאורך דרך פתח תקוה ושאר הבניינים יתנשאו לגובה של 12-10 קומות.

יער מוסיף כי התוכנית כוללת אפשרות להמרת שטחי משרדים למגורים. יער: "המגמה היא ליצור רובע מגורים, עם שטח מצומצם יחסית של משרדים. לפי התוכנית, שטחי מסחר יוקמו בקומת הקרקע ויוקצו שטחים ציבוריים רחבים. מבני הציבור יכללו מרכז ספורט, מרכז קהילתי, גני ילדים, מרכז לבריאות המשפחה וככל הנראה גם בית ספר".

להערכת שמאי המקרקעין חיים גלנצר, ראש המכון לשמאות והנדסה, שווי המכירות בפרויקט יגיע ל-750-700 מיליון דולר. דירה בת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עתידה לעלות 320-300 אלף דולר. גלנצר אומר כי שווי הקרקע ליחידות דיור נאמד ב-110 מיליון דולר ולשטחי מסחר וציבור ב-110 מיליון דולר נוספים - כלומר, הוא מעריך את שווי הקרקע ב-220 מיליון דולר. לדבריו, הפרויקט יכניס לאזור כ-5,000 דיירים והוא יוקם בהדרגה תוך 10-7 שנים.

לדברי אמיד, במשך עשרות שנים נעשו ניסיונות לפנות את השוק - אך רק ב-96' החלה להתגבש תוכנית, ובשנתיים האחרונות חלה התקדמות של ממש ונראה כי התוכנית תצא לדרך בקרוב. אמיד מדגיש כי פינוי השוק יועיל לתושבי האזור וייטיב עם כל המעורבים בפרויקט.

ואולם מתברר שלא כולם מרוצים מפרויקט כיכר השוק. מחד גיסא, פעילות השוק הסיטוני בתל אביב נחשבת שנים רבות רעה חולה המטרידה את תושבי העיר; שורת המשאיות, המובילות תוצרת חקלאית למרכז העיר, חוסמת בכל לילה חלק נכבד מציר קרליבך, ורבים מתושבי האזור סובלים ממטרדי רעש, ריח, דוחק בכבישים והצטברות אשפה במקום.

מאידך גיסא, יש הטוענים כי התוכנית המוצעת בעייתית וכי נדרשת בדיקה של רמות הזיהום בקרקע ובאוויר באזור. לפני כחודש וחצי הגישה עמותת אדם טבע ודין התנגדות לתוכנית, שתידון בקרוב בוועדה המחוזית. העמותה טענה בהתנגדות כי בתוכנית קיים מחסור בשטחים ציבוריים פתוחים - דבר שיפגע בתושבי האזור הוותיקים ובאלה שיתגוררו במקום בעתיד. עוד נטען כי השטח הפרטי הפתוח שמוצע בתוכנית כלוא בין גושי הבניינים, ולא מתאפשרת גישה אליו מהרחובות קרליבך והחשמונאים.

עו"ד עמית ברכה, המתמחה בתכנון ובנייה ומטפל בהתנגדות מטעם אדם טבע ודין, אמר כי בתוכנית אין הוראות מפורשות האוסרות על בנייה בשטח הפרטי הפתוח ועל גידורו. העמותה מבקשת מהוועדה המחוזית לדרוש מיזם התוכנית לכלול במסמכי התוכנית נספח בינוי ופיתוח מחייב, לשם הבטחת איכות חיי התושבים במתחם.

העמותה גם מבקשת לבצע במתחם סקר קרקע במטרה לבדוק אם נוצר זיהום במקום, כתוצאה משימוש בחומרי הדברה לשמירה על התוצרת החקלאית, דליפות של חומרים כימיים ושמנים המשמשים לעיבוד מזון וכן מדליפה מתחנת דלק הפועלת בסמוך. לטענת העמותה, הערכת זיהום האוויר באזור התוכנית התבצעה באופן שטחי ולא מספק, ונדרשת בדיקה מקיפה של העניין.

גם החברה להגנת הטבע הגישה לפני כחודש וחצי התנגדות לתוכנית. מנהל החברה להגנת הטבע בתל אביב, מומו מהדב, אומר כי התוכנית אינה מנסה להתמודד עם בעיות תחבורה, רעש וזיהום אוויר שקיימות באזור. לדבריו, בעיות אלו יחריפו עם מימוש התוכנית.

מהדב: "היינו מצפים לראות תכנון וראייה כוללת לכל אזור דרום-מרכז העיר, כולל התייחסות למצוקת המחסור בשטחים פתוחים. כמו כן יש להתייחס לפיתוח ושיפור הרחובות לינקולן והארבעה". לדבריו, התוכנית הנוכחית יוצרת מעיין אי מבודד בתוך משולש רחובות המשווע לחידוש ותשומת לב.

אמיד אינו מבין על מה ולמה מלינים הגופים הללו: "מדובר בפינוי מטרד נוראי ושיקום רובע לב העיר. אי אפשר ליילל שאין ריאות ירוקות ולהתלונן כשמפנים מטרד. ישנם גופים אינטרסנטיים המעוניינים לפגוע בפרויקט. מדובר בעניין מאוד רגיש, ובמקור הכנסתם של סיטונאים רבים - חלקם מבוגרים". אמיד מדגיש כי לפי התוכנית, כל סיטונאי יקבל זכויות בפרויקט לפי חלקו היחסי.

לדבריו, הפרויקט המתוכנן מיועד למשפחות עם ילדים ממעמד הביניים, ואין מדובר בדירות יוקרה. אמיד מוסיף כי מטרת הפרויקט היא להחזיר את תושבי העיר לתל אביב. ואולם אחד הדברים העלולים להקשות על שיווק הפרויקט הוא הימצאותו באזור עסקים שאינו מטופח.

בד בבד אומרים באגודת אדם טבע ודין כי תושבים רבים באזור הביעו התנגדות לתוכנית בטענה כי הוספת יחידות דיור תגדיל את הצפיפות במקום. בנוסף, קבוצת הסיטונאים שלא נמנית עם חברת השוק (שחוכרת 10 דונמים) מסרבת להתפנות מהמתחם בתנאים המוצעים. בכל מקרה, נראה כי הפינוי יהיה מורכב ויימשך זמן רב.

הסיטונאים מביתן ג' מסרבים להתפנות מהשוק

פינוי השוק הסיטוני הוא כאמור עניין סבוך. השוק הסיטוני מורכב משתי קבוצות - חברת השוק (בשליטת תנובה) בה שותפים רשתות השיווק וכ-25 סיטונאים המחזיקים במניות; וקבוצת סיטונאים, 25 במספר, שחכרו מהעירייה מחסנים ב-54' בעת אכלוס השוק.

קבוצת החוכרים היא אחד הגורמים משמעותיים המאיימים לבלום את התקדמות הפרויקט. עמירם מוארמן, סיטונאי בן 67, אומר כי בכוונת החוכרים (המכונים חוכרי העירייה מביתן ג') לפנות לבית המשפט בדרישה לעצור את תהליך ההריסה ולמנוע את הפינוי.

בין החוכרים לעיריית תל אביב מתנהל מאבק מאז 89'. באותה עת תם חוזה החכירה והסיטונאים נדרשו לפנות את מחסניהם. לדברי מוארמן, המאבק נסוב על גובה הפיצוי. העירייה, הוא אומר, מציעה עתה פיצוי בסך 165 אלף דולר - לאחר קיזוז דמי שכירות ל-14 שנה בסך 450 אלף דולר לכל סיטונאי (מ-89' לא שילמו הסוחרים דמי שכירות).



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#