אמות הפחיתה את שווי נכסיה ב-105 מיליון שקל - והנמיכה שוב את התחזית ל-2020

הרווח התפעולי של אמות השקעות מנכסים זהים ירד ב-10% ברבעון השני של השנה, בעקבות הנחות של 30 מיליון שקל שנתנה לשוכרי נכסים מסחריים ■ השמאי הוריד את שוויו של מגדל המשרדים אטריום ב-6 מיליון שקל

יורם גביזון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בניין TOHA של אמות השקעות ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב
בניין TOHA של אמות השקעות ברחוב תוצרת הארץ בתל אביבצילום: דור קדמי

משבר הקורונה נתן את אותותיו בדו"חות הכספיים של אמות השקעות, אחת החברות המובילות בתחום הנדל"ן המניב למשרדים בישראל. אמות, שנוהלה ב-15 השנים האחרונות על ידי אבי מוסלר, הרוויחה ברבעון השני של 2020 כ-9 מיליון שקל - ירידה של 94% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019.

הגורם הישיר לירידה החדה ברווח הנקי הוא הפרשה של 105 מיליון שקל לירידת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה של החברה ברבעון החולף, בהשוואה לרווח של 114 מיליון שקל כתוצאה משערוך חיובי של הנדל"ן להשקעה ברבעון השני של 2019.

הנסיגה ברווחיות ניכרת הן ברווחיות השוטפת והן בהפחתה נוספת של 2.5% בממוצע בתחזית הרווח התפעולי התזרימי (NOI) ל-2020 - לאחר שבדו"חות הרבעון הראשון של השנה הורידה החברה את תחזית הרווח התפעולי התזרימי מ-805-790 מיליון שקל ל-780-760 מיליון שקל. כעת הורידה אמות את התחזית ל-2020 ל-760-740 מיליון שקל.

הכנסותיה של אמות מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה ירדו ב-6.5% ברבעון השני של 2020 בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, והסתכמו ב-174 מיליון שקל. הירידה נובעת מתוכנית הקלות מדורגת שניתנו לשוכרים בנכסים המסחריים של החברה, שכללה בין היתר אי-גבייה של דמי שכירות ודמי ניהול עד לסוף אפריל 2020. בנוסף, השוכרים קיבלו הנחות בדמי הניהול. ההשפעה הכוללת של תכנית ההקלות היתה קיטון של 32 מיליון שקל בהכנסותיה של החברה.

הרווח התפעולי התזרימי של אמות השקעות ירד ב-5% ברבעון השני של 2020 לעומת הרבעון המקביל ב-2019, והסתכם ב-161 מיליון שקל. הרווח התפעולי התזרימי מנכסים זהים ירד ב-10% ברבעון השני של 2020 בהשוואה לרבעון המקביל, והסתכם ב-160 מיליון שקל.

אמות השקעות הפחיתה את שווי נכסיה ב-105 מיליון שקל ברבעון החולף, אף שלא ביצעה שמאות מקיפה של כל נכסיה. החברה העריכה שבשלב זה אין נתוני שוק המצדיקים שינוי מהותי בהנחות העבודה, שעומדות בבסיס הערכות השווי לסוף 2019 , כולל שיעורי ההיוון של נכסיה. ההפחתה שבוצעה נובעת מהתאמת השווי לירידת של 0.7% במדד במחצית הראשונה של 2020, והתאמת הכנסות שצפויות משכירות ומדמי ניהול שהחברה גובה בנכסיה בטווח הקצר.

שורת הרווח הנקי היתה סופגת מכה קשה יותר אלמלא נפילה של 71% בהוצאות המימון של החברה ברבעון החולף בהשוואה למקביל ב-2019, לרמה של 28 מיליון שקל. אמות השקעות אמרה כי היא גובה את דמי השכירות והניהול משוכרי המשרדים כסדרם, וכי הבהירה לשוכריה שהסכמים יש לכבד.

עם זאת, משרד השמאים קונפורטי רביב גולדנברג הפחית את שווי מגדל המשרדים אמות אטריום ב-6 מיליון שקל, לשווי של 1.48 מיליארד שקל. משרד השמאים ציין שבמחצית הראשונה של 2020 חודשו חוזי שכירות קיימים והושכרו שטחים לשוכרים חדשים בשטח של 5,759 מ"ר. דמי השכירות שהתקבלו על פי הסכמים אלה תואמים בקירוב את דמי השכירות ששולמו בשטחים אלה טרם החידוש או ההשכרה מחדש, וכן תואמים לדמי השכירות המתקבלים במגדל.

משרד השמאים ציין כי הנכס נמצא כעת בתפוסה מלאה, לאחר שהושכרו 340 מ"ר שהיו פנויים ברבעון הקודם. המשרד הפחית ממרכיב שווי הנכס אומדן של הפגיעה התזרימית, כולל הכנסות מדמי ניהול ועלות התאמת השטחים לשוכרים בעתיד בעקבות בחינת הפגיעה האפשרית בתזרים המזומנים לטווח קצר - לאור הסכמי שכירות שמועד סיומם חל בתקופה הקרובה. ההנחה היא כי קיימת אפשרות שבחלק משטחים אלה לא יחודשו הסכמי השכירות.

החברה מציינת ששיעור גביית דמי השכירות מסופרמרקטים עמדה על 100% עבור חודשי השכירות של הרבעון השני של 2020; 96% עבור המשרדים (עלייה מ-84% ברבעון הראשון של 2020); 99% עבור תעשייה ולוגיסטיקה (עלייה בהשוואה ל-95% ברבעון הראשון של השנה) ו-76% עבור מסחר. כלומר, בממוצע, שיעור הגבייה בנכסיה של החברה עלה ל-94% ברבעון השני של 2020, בהשוואה ל-89% ברבעון הראשון של השנה.

שיעור התפוסה במשרדים שהחברה משכירה ירד קלות ל-95.8%, בהשוואה ל-96.0% בסוף מארס 2020. שיעור התפוסה במרכזים המסחריים עלה קלות ל-97.4% לעומת 97.3% בסוף מארס 2020, ושיעור התפוסה בנכסים המושכרים ללוגיסטיקה ולתעשייה עלה ל-99.3% - בהשוואה ל-99.1% בסוף מארס 2020.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker