קניון TLV הפסיד 68 מיליון שקל ב-2017, שוכר מהותי עוזב - דו"חות Q4 - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קניון TLV הפסיד 68 מיליון שקל ב-2017, שוכר מהותי עוזב

בעוד משפחת גינדי מנהלת מגעים למכירת גינדי השקעות, הנכס העיקרי של החברה ממשיך להציג ביצועים חלשים: דו"ח שמאות מעודכן הפחית את שווי הקניון בכ-50 מיליון שקל ■ ל-TheMarker נודע כי הרשת שתעזוב את הקניון היא פוראבר 21, ששוכרת בו חנות בשטח של כ-2,000 מ"ר

78תגובות
קניון TLV בתל אביב
עופר וקנין

על רקע המגעים למכירת השליטה בגינדי השקעות, קניון TLV בתל אביב מציג עוד רבעון חלש, שהעמיק את ההפסד ב-2017 ל-68 מיליון שקל (לפני מס). במהלך הרבעון הרביעי של 2017 הופחת שווי הקניון בכ-50 מיליון שקל, בנוסף להפחתה דומה שבוצעה ברבעון השני של 2017. במקביל, נודע ל-TheMarker כי רשת פוראבר 21 צפויה לעזוב את הקניון החודש ושהבנקים הסכימו לדחייה של כמה חודשים לעמידה בקובננטים (התניות פיננסיות) על ה"משכנתא" לקניון.

קניון TLV הוא הנכס העיקרי של גינדי השקעות - חברה משפחתית בשליטת גינדי קפיטל, המוחזקת על ידי מנור גינדי, אורי לוי, אייל פרידמן וכפיר גינדי, שהם בניו וחתניו של משה גינדי. גינדי השקעות מחזיקה ב-25% מהזכויות בקניון, לצד האחים משה ויגאל גינדי (25%), ואלון רבוע כחול, שבשליטת מוטי בן משה (50%). מאז פתיחתו במארס 2017 סבל הקניון מתנועה דלילה של מבקרים, שהביאה לפדיון נמוך בחנויות.

במסגרת הדו"חות צורפה הערכת שווי שהכינה BDO לקניון, על בסיס שמאות של חברת אולפינר. הקניון הוערך בשווי של 1.76 מיליארד שקל נכון לסוף 2017 (שווי פעילות, EV), וזאת ביחס לעלות הקמה של 1.44 מיליארד שקל. כנגד הקניון עומד חוב בנקאי של 1.08 מיליארד שקל, כך שהשווי נטו - כלומר, בניכוי הלוואות ולאחר הוצאות שונות - מסתכם ב-629 מיליון שקל, ירידה של כ-8% ביחס להערכה הקודמת.

הירידה בשווי הקניון נרשמה חרף העובדה שמעריך השווי ביצע הפחתה של 0.25% בשיעור ההיוון לרמה של 7.5% עבור השטחים המושכרים ול-8% עבור שטחי המלאי. הפחתת שיעורי ההיוון אמורה היתה להעלות את שווי הנכס. ואולם, מעריך השווי האריך את הזמן עד להתייצבות הקניון (דחייה להנבה מלאה מדמי השכירות), מה שהביא בסופו של דבר לירידה נטו. לפי השמאות, שווי זכויותיה של גינדי השקעות בקניון מסתכם בכ-122 מיליון שקל.

עינת אריאלי

פוראבר לא לנצח

גינדי השקעות בחרה שלא להציג בדו"חות הכספיים גילוי לגבי ביצועי הקניון ברבעון הרביעי של 2017, אלא הסתפקה בגילוי שנתי בלבד. נכון לסוף 2017, שיעור התפוסה הממוצע בכלל הפרויקט, כולל החניון ושטחי ההסעדה שמחוץ לקניון, עמד על 80%. שיעור התפוסה בתוך הקניון עצמו (שני המפלסים של החנויות) גבוה ועמד על 97%.

בהערכת השווי נחשף כי "שוכר מהותי" צפוי לעזוב את הקניון באפריל 2018, מה שבוודאי אינו צפוי לתרום לביצועי הקניון בעתיד הקרוב. ל-TheMarker נודע כי מדובר ברשת פוראבר 21, שהחליטה לצאת מישראל. הרשת שוכרת בקניון שטח של 1,990 מ"ר. מקורב לחברת הקניון ציין כי "יש מספר מועמדים להחליף את הרשת, כך שהחנות תאוכלס בקרוב".

סך ההכנסות מהקניון – שפעל בתקופה של שלושה רבעונים ב-2017 – הסתכמו בשנה החולפת בכ-58 מיליון שקל - 15.5 מיליון שקל ברבעון השני, 22 מיליון שקל בשלישי, ו-20.5 מיליון שקל ברבעון הרביעי. ההכנסות כוללות, בין היתר, דמי שכירות קבועים בסך 15 מיליון שקל, דמי שכירות משתנים (שיעור מפדיון של חלק מהחנויות) של 20 מיליון שקל, דמי ניהול של 14.7 מיליון שקל, ו-1.7 מיליון שקל מהפעלת החניון.

ההכנסות בניכוי הוצאות התפעול (NOI) הסתכמו במארס-דצמבר 2017 בכ-36 מיליון שקל. ה-NOI ברבעון השני הגיעו ל-10 מיליון שקל, ברבעון השלישי ל-14.2 מיליון שקל וברבעון הרביעי הם ירדו לכ-12 מיליון שקל. ההערכה היא שהירידה ב-NOI נובעת מכך שחלק מהשוכרים קיבלו הקלות בתשלום שכר הדירה,שיכלו לנצל במועד שיבחרו, וזאת על אף שיפור בתנועת הלקוחות בקניון.

בדו"חות הכספיים נחשף כי חברת הקניון קיבלה הקלה מהבנקים המממנים בהתניות הפיננסיות על הלוואה שנטלה להקמת הקניון. מדובר בהפחתה זמנית ברף הפיננסי שבו החברה נדרשת לעמוד. כך נקבע כי במועד בדיקת הקובננטים הקרוב, יוני 2018, יופחת ה-NOI מינימלי מ-75 מיליון שקל ל-67 מיליון שקל, כאשר החודשים המייצגים לצורך החישוב יהיו אפריל-יוני 2018 (בגילום לשנה), ולאחר מכן תחזור הדרישה לעמידה ביחס המקורי. כמו כן, גם היחס בין החוב ל-NOI יעלה באופן חד פעמי מ-11 ל-13.

כחלק מההסכמות עם הבנקים במועד עדכון הסכם ההלוואה, נקבע כי בעלי המניות יזרימו לקניון עד 28.6 מיליון שקל, לפי הצורך. בשלב הראשון התבקשו בעלי המניות להעביר 50% מהסכום (כ-14.3 מיליון שקל). חלקה של גינדי השקעות בהזרמות, על פי ההסכמים עם שותפיה, הוא 15% - כך שהחברה נדרשה והעמידה סכום של כ-2.1 מיליון שקל כהלוואת בעלים נוספת לחברת הקניון.

שנה שלישית של הפסדים

בנפרד מתוצאות הקניון, גינדי השקעות פירסמה את דו"חותיה הכספיים ל-2017, שבהם הציגה הפסדים שנה שלישית ברציפות. ההפסד ב-2017 הסתכם בכ-28 מיליון שקל, ובשלוש השנים האחרונות הסתכם ההפסד בכ-50 מיליון שקל. ההפסדים שחקו את הונה העצמי של החברה לרמה של כ-7 מיליון שקל בסוף 2017, בהשוואה ל-5 מיליון שקל ב-2016. יצוין כי החברה היתה עוברת לגירעון בהון העצמי, אלמלא הזרימה לה בעלת השליטה כ-30 מיליון שקל במהלך השנה החולפת.

בשנה החולפת נקלעה גינדי לגירעונות תזרימיים, לאחר שלא היו ברשותה מקורות מספיקים לפרוע חוב בהיקף של כ-110 מיליון שקל למחזיקי האג"ח מסדרה ד'. על רקע מצבה התזרימי, בחודשים האחרונים נאלצה משפחת גינדי להזרים 30 מיליון שקל לגינדי השקעות, ללוות 75 מיליון שקל מבית ההשקעות ילין לפידות בריבית אפקטיבית של קרוב ל-12%, וכן להפקיד 50 מיליון שקל בחשבון נאמנות לאבטחת פירעון יתרת החוב.

במקביל, בשבוע שעבר נחשף ב-TheMarker כי משפחת גינדי מנהלת מגעים למכירת השליטה בגינדי השקעות. רואי החשבון של גינדי השקעות, מפירמת בייקר טילי, בחרו לא לצרף לדו"חותיה הערת "עסק חי", המעידה על סכנה שהחברה לא תוכל להתקיים בעתיד - ואולם, הם הפנו את תשומת הלב של המשקיעים למצבה הכספי של החברה ולנזילותה.

הדו"ח מלמד כי גינדי השקעות סובלת מגירעון של 141 מיליון שקל בהון החוזר (בדו"ח המאוחד) וגירעון של 133 מיליון שקל בדו"ח הנפרד (סולו); כלומר, לחברה עודף של התחייבויות שוטפות על פני מקורות. גינדי הסבירה שהגירעון בהון החוזר נובע מכך שההשקעות בפרויקט גינדי תל אביב וקניון TLV מוצגות בדו"חות כנכסים שאינם שוטפים, ולטענתה היא תוכל לגייס חוב שיובטח בזכויותיה בקניון.

למרות ההפסדים והמצב התזרימי המאתגר, חברת הניהול של גינדי השקעות – גינדי קפיטל – משכה דמי ניהול של 3 מיליון שקל ב-2017. ערב חג הפסח אישרו דירקטוריון גינדי והאסיפה הכללית כי דמי הניהול לחברת הניהול יופחתו ל-2 מיליון שקל – "ללא תוספת בונוס כלשהו" - בתוספת החזר הוצאות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#