ריט 1 מסכמת שנה חזקה: צמיחה של 5.3% בהכנסות התפעוליות מנכסים זהים

ריט 1 סיימה את 2017 עם גידול של 17% ברווח התזרימי הנקי (FFO), לכ-199 מיליון שקל בהשוואה לשנת 2016 – בעיקר על רקע המשך הירידה בעלויות המימון וגידול בשכר הדירה ■ פער שיא של כ-5.3% בין עלות החוב לבין תשואת הנכסים

ערן אזרן
מתחם אמדוקס ברעננה בבעלות ריט 1
מתחם אמדוקס ברעננה בבעלות ריט 1צילום: ריט 1
ערן אזרן

המשך הירידה בעלויות המימון, לצד העלייה בשכר הדירה והגידול במצבת הנכסים, סייעו לקרן הנדל"ן ריט1 להציג תוצאות משפורות לשנת 2017. ריט1 סיימה את 2017 עם גידול של 17% ברווח התזרימי הנקי (FFO ריאלי), שהסתכם בכ-199 מיליון שקל, בהשוואה לשנת 2016.

במקביל, הקרן הציגה עלייה של 14% בהכנסות התפעוליות נטו מנדל"ן (NOI – הכנסות בניכוי הוצאות תפעול לנכסים) לכ-271 מיליון שקל, בהשוואה ל-2016. הגידול ב-NOI הושפע מצמיחה חזקה של 5.3% בהכנסות התפעוליות מנכסים זהים (NOI Same Property), שעלו לכ-242.3 מיליון שקל.

הרווח הנקי התזרימי (FFO) של ריט1 ב-2017 מגלם תשואה גבוהה יחסית של כ-9% על מחיר המניה הנוכחי – 14.5 שקלים. בגין רווחי 2017, הקרן חילקה דיווידנד של כ-99.5 מיליון שקל (0.59 שקל לכל מניה), בעוד ב-2018 צופה הקרן כי תחלק כ-110 מיליון שקל (לפי 0.64 שקל למניה). 

"התוצאות הכספיות לשנת 2017 עלו על המשוער, ועקפנו את האומדנים שהערכנו, הן ב-NOI  והן ב-FFO הריאלי", אמר  שמואל סייד, מנכ"ל ריט1. "הדבר נבע מרכישות נכסים, מהשבחות בנכסים שעשינו במהלך השנה ומעליית דמי השכירות בחלק מהנכסים. גם השנה המשכנו ברכישות שתרמו לפיזור תיק הנכסים שלנו במגזרים השונים. לצד רכישת מבנה המשרדים החדש בהרצליה בצענו מספר עסקאות בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה הצומח כמו רכישת מתחם אמניר בחדרה, עסקת רכישת קרקע בכפר מסריק ורכישת מתחם תדביק בשדרות ותרדיון.

ריט1 נסחרת כיום לפי שווי של 2.5 מיליארד שקל, גבוה מהונה העצמי, שהסתכם נכון לסוף 2017 בכ- 2.1 מיליארד שקל. ממועד הקמתה רכשה הקרן 36 נכסים, כך שהיא מחזיקה כיום בנכסים מניבים בשווי של כ-4.1 מיליארד שקל - עלייה של כ- 15% בהשוואה לכ- 3.6 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2016. שיעור תפוסת הנכסים של החברה הינו יציב וגבוה עם 99% אחוזי תפוסה.

לדברי סייד, "בשנת 2017 פעלנו לנצל את סביבת הריבית הנמוכה ולהאריך את מח"מ האג"ח מ-5 ל-6 שנים. קיבוע הריבית לטווח ארוך עשוי לסייע לנו להמשיך ולשמור על מרווח גבוה בין התשואה על הנכסים לעלות החוב המשוקללת וכתוצאה על הרווחיות", שיעור הריבית המשוקללת על האג"ח של הקרן עמד בסוף 2017 על 2.15% - שגילם פער שיא של כ-5.3% בין עלות החוב לשיעור תשואת הנכסים המשוקללת, שעומדת על כ-7.46%.

במהלך 2017 נהנתה חברת הניהול של הקרן – המוחזקת בידי היו"ר דרור גד והמנכ"ל (47.5%) ובית ההשקעות אקסלנס (52.5%) – מתגמולים,  בעיקר דמי ניהול, בסכום כולל של כ-25 מיליון שקל – 7.5% מהרווח הנקי שעמד על 337 מיליון שקל.

עלות שכר חמשת הבכירים בריט1 עמדה ב-2017 על 8 מיליון שקל, ששולמו על ידי חברת הניהול. היו"ר דרור גד והמנכ"ל סייד נהנו מעלות שכר של 2.2 מיליון שקל כל אחד. עלות שכר סמנכ"ל הכספים מיכל הוכמן עמדה על מיליון שקל; ואילו עלות שכרו של סמנכל הפיתוח העסקי דותן גד - אחיו של יו"ר הדירקטוריון דרור גד - הסתכמה בכ-1.2 מיליון שקל.

בקרן צופי כי ה-FFO בשנת 2018 יסתכם בטווח של 216-218 מיליון שקל, המשקף צמיחה שנתית צפויה של כ-10%. אומדן ה-NOI לשנת 2018 הינו 288-291 מיליון שקל – המגלם צמיחה שנתית צפויה של כ – 7%.

רז מור, אנליסט נדל"ן במיטב דש ברוקראז': "שנה מוצלחת מאוד לריט1 שממשיכה להציג תוצאות מצוינות ומצליחה גם הרבעון לעקוף את התחזיות. תהליכי הרכישה המהירה של נכסים חדשים, השבחת נכסים קיימים והמשך הירידה בעלויות המימון של ריט1 המשיכו להביא לעליה מהירה בכל הפרמטרים ובראשם ה-NOI וה-FFO שצמחו בקצבים מהירים של כ-14% ובכ-17% בהתאמה. קצב צמיחת ה-NOI SAME PROPERTY  ב-2017 היה מהיר והסתכם ב-5.3% אך הציג התמתנות לכ-1.9% ברבעון הרביעי. התחזית שפירסמה החברה גוזרת תשואת FFO של כ-8.8% ותשואת דיבידנד של כ-4.4% ולכן אנו ממשיכים בהמלצת תשואת היתר."

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ