חוזה השכירות החדש עם אמדוקס הקפיץ את רווחי ריט 1 ברבעון השלישי

קרן ההשקעות בנדל"ן הרוויחה 96 מיליון שקל ברבעון השלישי, העלתה את אומדן הרווח ב-2017 ומגדילה את חלוקת הדיווידנד ■

יורם גביזון
מתחם אמדוקס ברעננה בבעלות ריט 1
מתחם אמדוקס ברעננה בבעלות ריט 1צילום: ריט 1
יורם גביזון

קרן ההשקעות ריט 1 הרוויחה 93 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2017 בהשוואה לרווח של 36 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2016

הגידול החד ברווח נובע בעיקר מרווח של 41 מיליון שקל משערוך הנכס הגדול ביותר של החברה, בניין משרדים בצומת רעננה שריט 1 מחזיקה ב-60% ממנו, ומושכר לאמדוקס על פי הסכם שכירות שחודש ביולי 2017 לתקופה של 10 שנים.

ריט 1, שמנוהלת על ידי שמואל סייד ודרור גד, מחזיקה ב-33 נכסים מניבים, מרביתם במרכז הארץ, ומשמשים למשרדים ומסחר בשטח של 436 אלף מ"ר, לעומת 31 נכסים בשטח של 411 אלף מ"ר ברבעון המקביל ב-2016. שיעור התפוסה בנכסיה של החברה שאינם משועבדים, הרשומים במאזנה ל-3.9 מיליארד שקל, הוא 99%.

הכנסותיה של ריט 1 צמחו ברבעון השלישי של 2017 ב-13% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016 והסתכמו ב-73 מיליון שקל כתוצאה מגידול במצבת הנכסים של החברה והשבחתם באמצעות החלפת שוכרים. הנכסים החדשים של ריט 1 כוללים את מתחם אמניר, מבני תעשייה ואחסנה בחדרה בשטח של 7,000 מ"ר שמושכרים לחברת איסוף ומחזור פסולת הנייר אמניר בתשואה של 7.6%. נכס נוסף שנרכש במאי 2017 הוא בית הרשתות, מבנה אחסנה, משרדים ומסחר בראשון לציון. שטחו של הנכס הוא 17 אלף מ"ר והוא מושכר ל-30 שוכרים שונים בתפוסה של 96% בתשואה של 7.5%

הרווח התפעולי (NOI) של ריט 1, כלומר ההכנסות בניכוי עלות אחזקת ותפעול הנכסים, גדל ב-15% ברבעון השלישי של 2017 לעומת המקביל ב-2016 והגיע ל-70 מיליון שקל בעקבות הגידול במספר ובשטח הנכסים המושכרים. הרווח התפעולי מנכסים קיימים גדל ב-5.6% ברבעון השלישי של 2017 בהשוואה למקביל ב-2016, בעקבות הליכי השבחה והחלפת שוכרים בחלק מהנכסים, והסתכם ב-64 מיליון שקל

ריט 1 רשמה רווח של 41 מיליון שקל משערוך הנכס שמושכר לאמדוקס ברעננה ל-580 מיליון שקל לאחר שבעקבות הסכם השכירות החדש עלו דמי השכירות שהחברה גובה מהנכס מ-58  ל-69 שקל למ"ר לחודש, כך שחלקה של ריט 1 בהכנסות מהנכס יעלו מ-35 ל-41 מיליון שקל לשנה. העלייה בדמי השכירות קוזזה בעליה בשיעור ההיוון של הנכס מ-7.5% ל-7.9%.

השיפור ברווח הנקי של ריט 1 הסתייע בירידה של 35% בהוצאות המימון נטו של החברה ל-8.3 מיליון שקל כתוצאה מהכנסות מימון של 14.8 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2017, לעומת הכנסות של 11.3 מיליון שקל במקביל ב-2016 בגין הפחתת הפרמיה על אגרות החוב של החברה, וכן הכנסות של 4.8 מיליון שקל מעדכון דמי חכירה לעומת 1.6 מיליון שקל במקביל ב-2016 והכנסות מימון של 3.8 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2017, כתוצאה משערוך אגרות החוב צמודות המדד שהונפקו על ידי החברה בהשוואה ל-3.1 מיליון שקל במקביל ב-2016. השפעות חיוביות אלו קוזזו בעלייה בהוצאות המימון כתוצאה מגידול בהתחייבויות החברה כתוצאה מגידול בנכסיה.

הרווח הנקי של ריט 1 נפגע מקפיצה בחלקה בהפסדי חברות מוחזקות ל-1.6 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2017 בהשוואה ל-600 אלף שקל במקביל ב-2016. חלקה של ריט 1 בהפסדי חברות מוחזקות משקף את אחזקתה של הקרן בחברת גני שרונה שמחזיקה ב-15 מבנים טמפלריים בקריה בתל אביב וב-16.7% מהונה של החברה הציבורית מידאס, שהיא בעלת השליטה בגני שרונה.ריט 1 עדכנה כלפי מטה את שווי השקעתה בגני שרונה בעקבות ההפרשה לירידה ערך שביצעה מידאס באוגוסט 2017. 

ריט 1 מגדילה את הדיווידנד שהיא מחלקת ב-2017 ל-97.5 מיליון שקל, כלומר גידול בדיווידנד ל-59 אגורות למניה, המשקף תשואת דיווידנד של 4.1% על פי מחיר המניה שלשום. ריט 1 העלתה את אמדן הרווח בניכוי עלויות אחזקה ותפעול (NOI) ל-2017 ל-267-269 מיליון שקל, לעומת אומדן מקורי של 256-259 מיליון שקל, ואת אומדן הרווח בניכוי הכנסות והוצאות חד-פעמיות, פחת והפחתות (FF0) ב-2017 ל-194-196 מיליון שקל, בהשוואה לאומדן מקורי של 185-188 מיליון שקל.

ישי ששון, אנליסט בבנק ירושלים ברוקראז', מציין שריט 1 הציגה תוצאות נאות ביותר לגבי הרבעון השלישי עם עלייה נאה בפרמטרים. לדבריו, בולט במיוחד המשך העלייה המשמעותית ב-NOI  מנכסים זהים זה הרבעון שלישי ברציפות, שהגיעה ל-5.6% ברבעון השלישי של 2017 ביחס לתקופה המקבילה ב-2016. הוא מעריך שהעלייה ב-NOI של נכסים זהים ברבעון השלישי נובעת מחידוש החוזה עם אמדוקס במתחם ברעננה, שאליו התווספו גם רווחי שערוך. ששון מציין לטובה את העלייה ב-FFO למניה, אשר הסתכמה בכ-19.2% ו-6.9% ביחס לרבעון המקביל והקודם בהתאמה, וזאת על אף הנפקות ההון שהיו בתקופה. לדבריו, מניית ריט 1 נסחרת במחיר שמשקף תשואת FFO של 8.3%. להערכתו, ריט 1 צפויה להציג ב-2018 המשך עלייה ב-FFO כתוצאה מסיום הפרויקט המשותף עם רוגובין בהרצליה, שבו היא צפויה גם ליהנות מרווחי ייזום, וכן תימשך להערכתו הירידה בעלויות המימון.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ