LTV Ratio - יחס הלוואה לשווי הנכס - MarketMoney - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
הצפת ערך

LTV Ratio - יחס הלוואה לשווי הנכס

יחס LTV מחושב כאחוזים של ההלוואה משווי הנכס, ומסייע לנותן הלוואה, לרוב הלוואת משכנתא, לקבוע את הסיכון שלה ולתמחר את הריבית עליה בהתאם

תגובות
איור
דובי קייך

יחס הלוואה לשווי הנכס (Loan to Value - LTV). יחס שמסייע לנותן הלוואה, לרוב הלוואת משכנתא, לקבוע את הסיכון שלה ולתמחר את הריבית עליה בהתאם. ככל שיחס ה-LTV גבוה יותר, ההלוואה מסוכנת יותר.

כאשר אדם נוטל הלוואה מהבנק לרכישת בית, בדרך כלל הבית הוא הביטחון העיקרי - אם לא היחידי - של הבנק להבטחת החזר ההלוואה. ככל שנוטל המשכנתא משתמש ביותר הון עצמי, כך כרית הביטחון של הבנק גדולה יותר. זה מאפשר למלווה לתת לו את המשכנתא בקלות רבה יותר - ולדרוש ריבית פחות גבוהה. אם נוטל המשכנתא יפשוט את הרגל ויצטרך להעביר את הבית לבנק תמורת מחיקת ההלוואה - לבנק יהיה קל יותר להחזיר את החוב דרך מכירת הבית, גם אם המכירה הזו תתבצע במהירות ובמחיר שנמוך מהשווי של הבית בשוק.

יחס LTV מחושב כאחוזים של ההלוואה משווי הנכס. נניח שאדם קנה בית ב-2 מיליון שקל, ונטל לשם כך משכנתא של 1.8 מיליון שקל. יחס ה-LTV כאן יהיה 90%. זהו יחס גבוה יחסית שמצביע על סיכון גבוה יחסית במתן ההלוואה. אם הבנק יצטרך למכור את הבית כדי להחזיר את החוב - אסור יהיה לו לספוג ירידת ערך של יותר מ-10%; אחרת העסקה כולה תסתיים עבורו בהפסד.

ואיזה מנכ"ל יכול לחייך כל הדרך אל הבנק? להשוואה רבעונית ושנתית של ביצועי הבנקים לחצו כאן

הלוואות משכנתא שניתנות לפי יחס LTV של 80% ומטה נחשבות לבטוחות יותר. כאן הבנק יוכל כבר לספוג ירידת ערך של עד 20% על הבית, ועדיין לא ייצא מופסד מהעסקה. ירידה של יותר מ-20% במחירי בתים היא אירוע נדיר יחסית. זה עלול לקרות כמובן, בעיקר כאשר המשק כולו נכנס למשבר או מיתון ארוך. אבל זה קורה לעתים רחוקות. ולכן הלוואות שניתנות ביחס LTV של 80% נחשבות לדי סטנדרטיות, והריבית בגינן נחשבת לסבירה עד נמוכה - תלוי בכושר ההחזר של הלווה.

יחס LTV אינו נגמר רק בהלוואות לרוכשי דירות פרטיות. הוא נבחן לעתים קרובות גם בעסקות של אג"ח בחברות נדל"ן. המשקיעים באג"ח, וחברות הדירוג, מתמחרים את הסיכון בהתאם לשווי הנכסים של החברה מול כמות ההלוואות שיש לה. לא אחת קורה שערכי הנכסים של החברה עולים, מה שגורם לירידה ביחס ה-LTV. תרחיש כזה מאפשר לחברה לקחת עוד הלוואות בריביות נמוכות, ולנצל אותן לרכישת נכסים נוספים והתרחבות. הדבר מתאפשר משום שהעלייה בערך הנכסים הקיימים הגדילה את הביטחון של הנושים ביכולתם להיפרע מהלוואות באמצעות מימוש הנכסים במידה שיידרשו לכך.

בתקופות שבהן מחירי הנדל"ן עולים במהירות, חברות רבות מנצלות זאת כדי ליטול עוד ועוד הלוואות. מצבים כאלה גורמים לעתים למלווים ובעלי אג"ח לאבד את היכולת לתמחר הלוואות כראוי, ולחלק הלוואות תוך התעלמות מהסיכונים שהולכים ונערמים. במקרים קיצוניים, תהליך כזה יוביל לבועות אשראי ונדל"ן, ולסיכון הולך וגובר של המערכת הבנקאית. תהליך כזה של עליית ערך נכסים, וגידול מהיר במינוף, התרחש בכלכלות ארה"ב ומערב אירופה ב-2003–2007. בועת האשראי והנדל"ן שהתנפחה בתקופה זו הובילה למשבר כלכלי עמוק בשנתיים שלאחר מכן (2008–2009). חלק ניכר מההשפעות של אותה בועת אשראי, והמשבר שבא אחריה, ניכרות בכלכלת העולם בכלל ובכלכלות המערב בפרט עד היום.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#