איך מחשבים תשואה המתקבלת מדירה?

את התשואה מההשקעה יש לבחון בהתאם למחיר השוק של הדירה כיום, ולהשוות את התוצאה לאלטרנטיבות השקעה אחרות ■ זו אינה משימה פשוטה והיא תלויה בין היתר באופי ובהעדפה של המשקיע

עמי גינזבורג
עמי גינזבורג

לפני כ–10 שנים קניתי דירת 2 חדרים בתל אביב ב–800 אלף שקל. דירות דומות לה נמכרות כיום בכ–1.4 מיליון שקל. זו דירה ישנה בקומה שלישית, בלי חניה ועם מעלית שזקוקה לשיפוץ. אני מתלבט אם כדאי לי להשקיע בה עוד כסף. חבר הציעה לי למכור אותה, כי לטענתו המחירים ירדו בעתיד הקרוב, אבל אני מתלבט. כיום הדירה הזו מניבה לי שכר דירה של 4,200 שקל בחודש. זו תשואה של כ–6.3% לשנה על ההשקעה שלי. אני לא מאמין שאוכל להשיג כיום תשואות כאלה במקום אחר, אז למה למכור?

בארי

דירה תל אביבית. התשואות הנמוכות ששוררות כיום בשוק האג"ח גורמות למשקיעים לדבוק בנדל"ן
דירה תל אביבית. התשואות הנמוכות ששוררות כיום בשוק האג"ח גורמות למשקיעים לדבוק בנדל"ן צילום: אייל טואג

התשואה שאתה מחשב מטעה אותך בתהליך קבלת ההחלטות. זה נכון שהתשואה שהגעת אליה היא זו שמתקבלת ביחס למחיר המקורי, אבל זו אינה המדידה הנכונה. אתה צריך לבדוק את התשואה בהתאם למחיר השוק של הדירה כיום, ולהשוות את התוצאה לאלטרנטיבות השקעה אחרות.

התשואה הנכונה על הדירה שלך, בהתאם לשכר הדירה הנוכחי והמחיר הנוכחי שלה (1.4 מיליון), היא 3.6%. זוהי כמובן התשואה ברוטו, והיא אינה מתחשבת בהוצאות שוטפות שונות — כמו תחזוקה, ביטוח, שיפוצים או תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה. אם נניח שההוצאות האלה הן כ–3,000 שקל בשנה, התשואה מהדירה תנוע סביב 3.4%.

את התשואה הזאת צריך כמובן להשוות לאלטרנטיבות אחרות, בעלות מאפייני סיכון דומים, שבהן תרצה להשקיע את הכסף. זו אינה משימה פשוטה והיא תלויה בין היתר באופי שלך ובהעדפותיך.

אתה צודק בכך שכיום קשה למצוא אלטרנטיבות רווחיות אחרות. למשל, איגרות חוב צמודות של ממשלת ישראל ל–10 שנים נסחרות כיום בתשואות לפדיון נמוכות של כ–0.6% ברוטו בלבד. זו תשואה נמוכה משמעותית לעומת הדירה שלך. יש בה אמנם מרכיב של הצמדה מלאה לאינפלציה, דבר שלא תמיד מתקיים עם דירות להשקעה, אך הוא לא מצדיק פער שכזה. תיק של אג"ח קונצרניות מובילות כבר יוכל להניב לך תשואה צמודת מדד גבוהה יותר של כ–2%–4% בשנה, תלוי ברמת הסיכון שאתה מוכן לקחת. הבחירה תלויה במידה רבה בהעדפותיך, הערכות הסיכון שלך, הערכות שיש לך על שוק הדירות בישראל בכלל, ועל הדירה שלך בפרט.

התשואות הנמוכות ששוררות כיום בשוק האג"ח משפיעות גם על התשואות שניתן לקבל בפיקדונות בנקאיים ומוצרי חיסכון אחרים. זוהי בעצם אחת הסיבות שבגללן אנשים כמוך מעדיפים לדבוק בדירות שלהם, גם לאחר עליית המחירים החדה שהתרחשה בשוק. הם פשוט לא מוצאים אלטרנטיבות השקעה טובות.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ