איך מקבלים שכר דירה בלי לקנות בית - MarketMoney - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך מקבלים שכר דירה בלי לקנות בית

קרנות ריט הן תחליף להשקעה בנדל"ן, מאחר שמרבית שכר הדירה שהן גובות מהשוכרים בנכסים שלהן מועבר למשקיעים כדיווידנד ■ הן גם חוסכות את הסיכון בנטילת הלוואה גדולה ואת הטרחה בתחזוקת הדירה, אבל חושפות את המשקיע לתנודות בשווקים - על הטוב והרע שבכך

13תגובות
בית פסגות ת"א
תומר אפלבאום

ענף הנדל"ן ממגנט משקיעים פרטיים רבים בישראל בעשור האחרון. חלקם של המשקיעים בשוק הדיור נותר קשיח, 25%–30% מההיצע, אף שנעשו מאמצים להגביל את פעילותם באמצעות העלאת המיסוי המוטל עליהם. לפי שעה, גם רמת השיא שאליה הגיעו מחירי הנדל"ן בישראל, וגם צעדים שהממשלה מיישמת להורדת המחירים בענף, אינם מרתיעים את המשקיעים. להיפך, ככל שהמחירים עולים - כך נראה שהביקוש לדירות מצד המשקיעים רק גובר.

השקעה בדירות למגורים מקבלת תמריצים מכמה כיוונים. רוב המשקיעים עושים זאת במטרה ליהנות מפוטנציאל העלייה בערך הנכס בטווח הארוך. במקביל הם נהנים עם הזמן מתזרים קבוע - שכר הדירה החודשי המשולם על ידי השוכרים. אחרים סבורים שענף הנדל"ן הוא אופציה חלופית טובה מאחר שהריבית הממשלתית נמוכה, ואין להם היכן להשקיע את כספם בצורה סולידית.

בנוסף לכך, יש הסבורים שתנאי המיסוי בשוק הנדל"ן טובים יותר לעומת השקעה בשוק ההון, שבו משולם מס רווחי הון של 25% על דיווידנדים. הריבית הנמוכה מסייעת בצורה נוספת, מאחר שרכישת נדל"ן פיזי נעשית בעזרת הלוואה גדולה. באופן זה ניתן למנף את ההשקעה בדירות בעלות נמוכה מאוד בהשוואה לעבר.

הריבית הנמוכה סייעה למגזר הנדל"ן
גרפים שמציגים את התנודות בתעודות סל ריט

ואולם להשקעה בדירה או נדל"ן מניב מסוג אחר עלולים להיו גם כמה חסרונות. ראשית, כדי לרכוש דירה המשקיע נדרש להון התחלתי משמעותי, לרוב של כמה מאות אלפי שקלים, שלא עומד לרשותם של כל המשקיעים. המשקיעים יידרשו ליטול הלוואות (משכנתאות) ולשאת בעלויות הריבית עליהן. כיום הריבית אמנם נמוכה, אבל בעתיד היא יכולה לעלות ולייקר את ההשקעה.

שנית, החזקת דירה והשכרתה כרוכות בעלויות ובלא מעט עבודה. תקלות בדירה יצריכו פנייה בעלי מקצוע ותשלום להם. תחלופה מהירה של דיירים עלולה לפגוע בשימור הנכס. לעתים יהיה קושי לאכלס את הדירה, והיא עלולה לעמוד ריקה ולא להניב הכנסות. השקעה של מלוא ההון בדירה אחת גם אינה מספקת פיזור מספק, ומהווה סיכון למשקיע. וכמובן, אחרי עלייה רצופה במחירי הדירות, ייתכן שהמחירים כיום כבר גבוהים מדי ומשקפים אופטימיות יתר.

מי שעדיין מעוניין לחשוף את תיק ההשקעות לשוק הנדל"ן, יכול לעשות זאת גם בדרך אחרת. שוקי ההון בישראל ובעולם מספקים דרכים שונות להיחשף למגזר הזה וליתרונות הגלומים בו, בלי להתמודד עם החסרונות הכרוכים בהחזקה ישירה של נכסים. היתרון העיקרי הוא ביכולת להשקיע בשוק הנדל"ן גם סכומים קטנים יחסית של כמה עשרות אלפי שקלים, תוך קבלת פיזור על הרבה נכסים.

היתרונות והחסרונות של השקעה בקרן ריט

הרווחים מהשקעה כזאת אולי יהיו קטנים יותר, בגלל היעדר הלוואה ומינוף, אבל הם גם ישקפו סיכון נמוך יותר.

הטבות המיסוי 
מותנות בדיווידנד

השיטה העיקרית להשקיע בנדל"ן דרך שוק ההון היא השקעה בקרנות בקרנות ריט (REIT — Real Estate Investment Trusts). זהו מכשיר פיננסי שהתחיל שהתחיל את דרכו בארה"ב, ומשם הועתק במקומות אחרים בעולם כולל לישראל, אם כי לא באופן מלא.

זהו מכשיר שכפוף לכללי רגולציה נוקשים, שהעמידה בהם מעניקה לו ולמשקיעים כמה הטבות. לפי כללי הרגולציה, קרן ריט מחויבת להיסחר בבורסה; להתנהל ללא בעל שליטה מוגדר; היא מוגבלת במינוף של עד 60%; וחייבת לחלק לפחות 90% מהרווח השנתי כדיווידנד. אם מתקיימים תנאים אלה, החברה פטורה ממס חברות, כך שיותר רווחים יכולים להגיע לכיסי המשקיעים. הכללים האלה אמורים לדמות השקעה בדירה או בנכס מניב, שכן מרבית שכר הדירה שגובה הקרן מדי שנה מועברים לבעלי המניות בקרן כדיווידנד.

למרות הניסיון להגביר את פעילותן, בישראל פועלות רק שלוש קרנות ריט: הראשונה והגדולה היא ריט 1, ששווי השוק שלה הוא 1.6 מיליארד שקל. השנייה היא סלע נדל"ן, עם שווי שוק של כ–800 מיליון שקל; והשלישית היא קרן מניבים הצעירה, שגייסה כ–300 מיליון שקל ועדיין לא התחילה להיסחר.

הסיבה למיעוט הקרנות בישראל קשורה כנראה להיבטי מיסוי, ובמיוחד לעובדה שיזם נדרש לשלם מס שבח (מס על רווח שנבע ממכירת נדל"ן) אל הקרן בעת מכירת נכסים. חשוב להדגיש שקרנות הריט הישראליות עוסקות רק בנדל"ן מניב מסחרי, בעיקר בנייני משרדים, ואינן מושקעות בשוק הדיור.

להשקעה בקרנות ריט יש כמה יתרונות: רמת הסיכון נמוכה יחסית, מאחר שהן מעניקות חשיפה למגוון נכסים ומוגבלות בשיעור המינוף. מכיוון שהאחזקה נעשית באמצעות מניות סחירות (ולא בנכס או דירה), הן מספקות למשקיעים נזילות גבוהה; השקיפות בהן גבוהה, כמתחייב מחברות ציבוריות; ומפני שאין בעל שליטה, הסיכוי לביצוע עסקות שאינן לטובת הציבור — יורד. בנוסף לכך, המשקיע נהנה מתזרים קבוע, בדומה לשכר דירה (חלוקת הדיווידנד); וקרן ריט פתוחה גם בפני משקיעים עם הון התחלתי נמוך.

מנגד, לקרנות ריט יש גם כמה חסרונות. מאחר שמדובר בחברה בורסאית, הרי שהיא מושפעת מתנודות או ממשברים בשוק ההון. בתקופות שבהן שוק המניות יורד ושוק הנדל"ן עולה, מחירן של מניות קרנות הריט יצטרף לשוק המניות. עם זאת, התנודתיות הזאת עשויה גם ליצור הזדמנויות השקעה. שנית, מאחר שרוב הרווחים מחולקים כדיווידנד, לקרן מקורות מוגבלים להתרחבות. כדי להשקיע בנכסים נוספים היא נדרשת לגייס הון בהנפקות של מניות וחוב.

חיסרון שלישי נוגע לאופי הנכסים: מפני שקרנות הריט בישראל פועלות עדיין בנדל"ן המסחרי בלבד (משרדים להשכרה, שטחי מסחר, קניונים) ונפקדות משוק הדיור. הסיבה לכך היא שהחוק הישראלי מאפשר להן להשקיע בנדל"ן מניב בלבד, ואינו מאפשר להן לשמש כיזמיות של פרויקטים או להחזיק בקרקעות.

באחרונה נעשה ניסיון לתקן זאת, ובימים אלה מקודם בכנסת תיקון ל"חוק הריטים". התיקון כולל סעיפים שאמורים לעודד הקמה של קרנות שיתמחו בשוק הדיור להשכרה. בין היתר, התיקון קובע שקרנות ריט יוכלו לראשונה לרכוש קרקע לדיור להשכרה ולשמש יזם של פרויקטים. 
החוק גם יעניק לקרנות החדשות הקלות במגבלה על שיעור המינוף והטבות מס שונות. בממשלה מקווים שבעזרת התיקון ניתן יהיה לגייס הון ציבורי שמצוי בגופים מוסדיים, ולרתום אותו להרחבת היצע הדירות להשכרה.

מגוון נדל"ן רחב ותפוסת שוכרים גבוהה

למרות החסרונות, קרנות הריט הישראליות הן עדיין חלופה שכדאי שיבדוק מי שמחפש השקעה ארוכת טווח. קרן ריט 1 מחזיקה נכסים בשווי של כ–3.2 מיליארד שקל, שווי השוק שלה נע סביב 1.6 מיליארד שקל, והיא מנוהלת על ידי שמואל סייד. ריט 1 נהנית משיעור תפוסה יציב וגבוה של שוכרים בנכסיה (98%).

החברה סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2015 (החברה עדיין לא פירסמה תוצאות שנתיות) עם תזרים פנוי (FFO) של 116 מיליון שקל מפעילות הנדל"ן — גידול של 23% לעומת התקופה המקבילה ב–2014. הקרן צופה כי הדיווידנד שתחלק עבור 2015 יהיה 83.8 מיליון שקל. זהו סכום המשקף תשואת דיווידנד של כ–5% ביחס לשווי החברה כיום. מתחילת 2015 ועד כה עלה מחיר מנייתה של ריט 1 בכ–10%.

סלע נדל"ן, מחזיקה בנכסים בשווי כולל של 1.71 מיליארד שקל ושווי השוק שלה הוא 830 מיליון שקל. יו"ר הדירקטוריון הוא שמואל סלבין, ועל כיסא המנכ"ל יושב גדי אליקם. שיעור התפוסה בנכסים של סלע הוא 94%, וה–FFO ב–2015 גדל ב–52% לעומת 2014 והסתכם ב–67 מיליון שקל. הקרן חילקה ב–2015 דיווידנד של 43 מיליון שקל, המשקף תשואת דיווידנד של 5.3% ביחס לשווי החברה בסוף השנה.

דרך אחרת להיחשף לתיק של נדל"ן מניב בישראל הן קרנות נאמנות. באחרונה פתח בית ההשקעות אי.בי.אי קרן סמארט בטא על חברות נדל"ן מניב (אי.בי.אי. סל נדל"ן מניב ישראל). הקרן, שאמורה להציג תשואה גבוהה מהמדד שאחריו היא עוקבת, מחזיקה ב–15 מניות של חברות נדל"ן מניב בעלות ההחזקות הגדולות ביותר בנכסים מניבים בישראל, ו"מנכה" את פעילות החברות שאינן בתחום זה (כמו חברות ייזום נדל"ן ונדל"ן מניב בחו"ל. הקרן אינה מחזיקה, למשל, בגזית גלוב או אלביט הדמיה, אך מחזיקה בגב ים, מליסרון, אשטרום ואמות).

מהלך העליות בבורסה בשנים האחרונות הרים במידה ניכרת את שוויין של קרנות הריט הישראליות. מניית ריט 1 זינקה בכ–75% בתוך חמש שנים ומניית סלע נדל"ן עלתה באותו זמן בכ–30%. העלייה בשווי הקרנות מכווצת את תשואת הדיווידנד השוטף שהן מחלקות, ומקטינה את הפוטנציאל לרווחי הון נוספים. העובדה ששוק הנדל"ן בישראל תוסס ורבים סבורים שהוא קרוב לשיאו מגדילה את הסיכון ההשקעה בקרנות האלה.

שוק הריט בחו"ל מפותח הרבה יותר

אלטרנטיבה מעניינת לקרנות הריט הישראליות עשויה להימצא מעבר לים. בניגוד לשוק הישראלי, מחירי הנדל"ן ברוב השווקים בארה"ב — וגם במרבית מדינות אירופה — עלו בצורה מתונה בלבד מאז משבר 2008. בנוסף, שוק הריט האמריקאי מפותח בהרבה מזה הישראלי. מלבד נדל"ן מניב מסחרי הוא כולל גם סוגי נדל"ן אחרים — מקבצי דיור להשכרה, מבנים שמושכרים למוסדות רפואיים, עיריות ומוסדות חינוך.

לשוק הריט בארה"ב ניתן להיחשף בצורה פשוטה וקלה דרך תעודות סל ישראליות העוקבות אחר מדדי מניות של קרנות ריט בחו"ל. תעודה אחת של בית ההשקעות פסגות (פסגות סל ריט ארה"ב) עוקבת אחר מדד Dow Jones US Real Estate. המדד כולל 91 חברות מתחום הריט והנדל"ן הנסחרות בבורסות הגדולות בארה"ב. תעודה שנייה, גם היא של פסגות (פסגות סל נדל"ן אירופה) עוקבת אחר מדד EPRA Europe, הכולל קרנות ריט וחברות מאירופה העוסקות בבעלות, מסחר וייזום נכסים ריאליים.

אחד היתרונות של תעודות הסל על קרנות ריט בחו"ל הוא הפיזור הרחב לעומת השוק הישראלי. העובדה שתעודות הסל חשופות לעשרות קרנות ריט במדינות ובשווקים שונים מפזרת את הסיכון למשקיעים ומספקת הגנה חזקה לעומת "הריכוזיות" המקומית. לעומת זאת, חיסרון מרכזי הוא העלויות: שתי תעודות הסל של פסגות גובות דמי ניהול גבוהים יחסית של 1% ו–1.2% מהיקף הנכסים בשנה.

בדומה לישראל, הריבית הנמוכה בעולם סייעה להעלות את מחיר מניות קרנות הריט בארה"ב ובאירופה לרמות גבוהות. התעודה של פסגות על קרנות הריט בארה"ב טיפסה ב–52% בתוך חמש שנים.

לקרנות ריט בעולם ניתן להיחשף גם באמצעות קרנות נאמנות. שלא כמו תעודת סל העוקבת אחר מדד, קרן נאמנות מנוהלת על ידי מנהל שבוחר השקעות ספציפיות. יש כמה קרנות ישראליות שמציעות חשיפה לקרנות ריט בארה"ב, והמרכזיות הן "מגדל מניות REIT נדל"ן מניב צפון אמריקה" ו"פסגות נדל"ן חו"ל חייבת". דמי הניהול בקרנות אלה אינם נמוכים כלל - 1.85% ו–1.67% בשנה, בהתאמה.

באחרונה השיק בית ההשקעות אי.בי.אי קרן על מדד חכם גם על קרנות ריט בארה"ב (אי.בי.אי סל ריט ארה"ב). הקרן עוקבת אחר קרנות הריט הגדולות שמצויות בתעודת הסל האמריקאית VNQ של חברת ונגארד. VNQ עוקבת אחר מדד קרנות ריט בארה"ב שעורכת חברת המדדים MSCI. ייחודיות הקרן הוא בניסיונה להכות את מדד ה–VNQ באמצעות בחירה סלקטיבית של נכסים. הקרן הניבה תשואה של 9.2% מאז הקמתה ב-13 בינואר 2016.

מעקב בלבד אחר ריט בארה"ב חוסך עלויות

מי שמעוניין להימנע מדמי הניהול הגבוהים בתעודות הסל או הקרנות הישראליות שמשקיעות בחו"ל, עשוי למצוא עניין בתעודות סל אמריקאיות (ETF) שעוקבות אחר מדדי קרנות ריט בארה"ב. אלה גובות דמי ניהול נמוכים בהרבה, רק 0.1%–0.5% בשנה.

ממש כמו קרנות ריט בישראל, תעודות הסל העוקבות אחר קרנות ריט בארה"ב ובאירופה מחלקות דיווידנד קבוע למשקיעים. הדיווידנד, שנע בין 3% ל–5% בשנה, מספק למשקיע תזרים חלופי, בדומה לשכר הדירה. ואולם מדובר בתעודות וקרנות סל דולריות, כך שמי שמשקיע בהן יהיה חשוף לא רק לשוק הנדל"ן בארה"ב, אלא גם לשינויים בשער הדולר מול השקל.

VNQ (קוד מסחר: VNQ) של ואנגרד היא קרן סל בולטת, המנהלת נכסים בסך 51 מיליארד דולר וגובה דמי ניהול של 0.12% בשנה בלבד. הקרן הניבה בשנה האחרונה תשואת דיווידנד של 4% ומחירה בשוק ירד ב–4.3%.

קרן שנייה, שנסחרת תחת קוד המסחר RWR, עוקבת אחר מדד קרנות ריט של דאו ג'ונס. הקרן, שמנהלת כ–3.2 מיליארד דולר, הניבה תשואת דיווידנד של 3.3% בשנה האחרונה ומחירה ירד ב–3.5%. קרן נוספת היא ICF של חברת איישרס — היא גובה דמי ניהול של 0.35% בשנה והניבה תשואת דיוידנד של 3.5% בשנה האחרונה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#