רגע לפני שחותמים על המשכנתא: האם השקעה בדירה עדיין משתלמת?

בעשר השנים האחרונות, כמעט כל מי שקנה דירה בישראל עשה עסקה טובה תוך שהוא נהנה מריביות נמוכות, היצע מצומצם ועליית מחירים מתמשכת ■ האם כך יהיה גם בשנים הקרובות?

דרור רייך
דרור רייך

כמעט כל אדם בישראל שואל את עצמו לפחות פעם או פעמיים בשנה - האם כדאי לי להשקיע בדירה למגורים? האם עליות המחירים שראינו בשנים האחרונות יימשכו? הרי השקעה בדירה השתלמה היטב למי שעשה זאת בעשר השנים האחרונות – מדוע שהעליות לא יימשכו גם בחמש או עשר השנים הבאות? מה גם שהריבית הנמוכה מפתה כל כך, ועלויות המשכנתה מעולם לא היו כה נמוכות.

לא כל כך פשוט. מחירי הדירות מושפעים מפרמטרים וגורמים רבים. בראשם עומדים היצע הדירות הקיים יחד עם התחלות הבנייה החדשות, והביקוש לדירות מצד משקי בית ומשקיעים.

"היצע הנדל"ן למגורים בישראל מושתת על היקף התחלות הבנייה, שמגיע לכ–40 אלף יחידות דיור בשנה", אומר רן גולדשטיין, ראש תחום הנדל"ן בחברת דירוג האשראי מדרוג שביצע עבודת מחקר בנושא. "החל מ–2009 חברות הוציאו לשיווק פרויקטים וקצב המכירות היה משמעותי ביותר. תוך חודשים ספורים כשני שלישים מהפרויקטים הללו כבר נמכרו".

פרויקט בנייה בתל אביב. "יש ביקוש גבוה וקשיח להיצע הדירות הקיים"צילום: עופר וקנין

"במקביל", ממשיך גולדשטיין, "צד הביקוש שמושתת על תוספת משקי בית שנתית משפיע גם הוא. ב–1995 ראינו פער שלילי של ביקוש לעומת היצע, כלומר עודף היצע גדול של כ–50 אלף דירות.

 

 

 

להרשמה ולתוכנית כנס הדיגיטל של TheMarker – לחצו כאן >>

"ב–2008, לעומת זאת, נוצר עודף ביקוש גדול של כ–82 אלף דירות. ב–2013 גדל עודף הביקוש לכ–115 אלף יחידות דיור. יש ביקוש שהוא גבוה וקשיח להיצע הדירות שקיים.

"מלבד הביקוש מצד משקי בית חדשים שנוצרים כל שנה, קיים ביקוש נוסף מצד משקיעים מקומיים שרוצים לקנות דירה שנייה. אלו אינם נספרים בגידול במשקי הבית".

"היצע הדירות תלוי גם בקרקע שמשווק מינהל מקרקעי ישראל", מסביר גולדשטיין. "אם משווקים יותר, ההיצע גדל ומחיר הדירות אמור לרדת. המדינה שיווקה ב–2013 רק 30 אלף יחידות דיור. קצב הגידול של האוכלוסייה, בלי משקיעים ואנשים שרוצים לרכוש דירה נוספת, מסתכם ב–40 אלף משקי בית. במלים אחרות, קצב השיווק הנוכחי אינו מספיק כדי לעצור את העלייה במחירי הדירות".

המגבלה – דרישת ההון העצמי מהרוכשים

"חלק גדול מרוכשי הדירות הם אנשים שרוכשים דירה ראשונה, וקרוב לשליש הם אנשים שקונים דירה שנייה כלומר משפרי דיור", מסביר גולדשטיין. לדבריו, עד השנים 2009–2010 נרשמה עלייה במספרם של הרוכשים לצורכי השקעה, אך לאחר מכן המגמה התהפכה: "המשקיעים יוצאים מהשוק", קובע גולדשטיין.

"זה קורה אם בשל רגולציה, בעיקר הטלת מס שמפחיתה את הכדאיות בהשקעה בדירה, ואם בשל עלות ההון הנדרש כיום להשקעה בדירה מול התשואה שנובעת ממנה".

נתון נוסף שבחן גולדשטיין הוא מספר חודשי השכר הנדרשים לרכישת דירה ממוצעת. "גם היחס הזה נמצא בעלייה מאוד משמעותית", הוא אומר. "הבעיה המרכזית היא ההון העצמי הגבוה הנדרש לרכישת דירה, שיוצר בעיה עבור זוגות צעירים. בניגוד לעבר, לזוגות צעירים קשה מאוד כיום לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה".

האלטרנטיבות לא טובות יותר

"בשנים האחרונות נרשמה שחיקה בתשואה הממוצעת שמניבות הדירות בגלל העלייה החדה במחירי הדירות", מסביר גולדשטיין. "בתשואה של האלטרנטיבה, אג"ח ממשלתיות ל–10 שנים, השחיקה היתה חדה יותר". במלים אחרות, השקעה בדירה נראית אטרקטיבית יותר מהשקעה באג"ח ממשלתיות, שתשואתן נמוכה מאוד.

הירידה בתשואת האג"ח מפחיתה גם את עלות המשכנתא. "פעם ההחזר החודשי על משכנתא של 300 אלף שקל היה כ–3,000 שקל. כיום החזר כזה משולם על הלוואות בסדר גודל של כמעט 600 אלף שקל. הריביות כיום אטרקטיביות מאוד, והן מקילות על רכישת הדירות".

"בטווח הקצר הגורם המשפיע ביותר על מחירי הדירות הם שינויים בריבית", מדגיש גולדשטיין, "אבל בטווח הארוך הרגולציה היא זו שתקבע את המגמה - בין אם זו רגולציה שתשפיע על היצע הדירות ובין אם זו רגולציה מימונית".

גולדשטיין מסביר שישנן גם השפעות משניות: "כששר האוצר אומר שהוא יוריד את מחירי הנדל"ן ומתחיל שיח ציבורי בעניין, הציבור נוטה לשבת תקופה מסוימת על הגדר ולחכות". אמירה כזו, הוא מסביר, גורמת להאטה בקצב מכירת הדירות. תופעות של ישיבה על הגדר נצפו בעת המשבר הפיננסי (2009) ובתקופת המחאה החברתית (2011).

מחאת הדיור. רוכשי הדירות ישבו על הגדרצילום: אוליבייה פיטוסי

"ציפיות הציבור להורדת מחירים משפיעות בטווח הקצר על ירידה בהיצע ועליית מחירים דווקא. בטווח הארוך שיווק מוגבר של קרקעות באזורי ביקוש מגדיל את ההיצע וממתן את עליית המחירים. כיום נדרשות כ–13–15 שנים מהרגע שמתכננים את הדירה ועד שהיא מגיעה אל הרוכש. קיצור של הטווח הזה יגדיל את ההיצע".

העיריות מעדיפות עסקים על מגורים

גם העדפות התכנון של העיריות משפיעות: "כשעירייה באה לבחור בתמהיל הבנייה, היא תייחס משקל גדול יותר לעסקים מאשר לדיור למגורים", מסביר גולדשטיין. "הארנונה של בתי עסק הרבה יותר גבוהה מאשר הארנונה שמשלמים התושבים. העירייה מפסידה תזרימית מכל אזרח, בעוד שמעסקים היא מרוויחה. עסקים משלמים ארנונה שיכולה להיות גבוהה במאות אחוזים לעומת התושבים. ההכנסה השולית לעיר מכל תושב נוסף היא שלילית".

פרויקט מגורים גדול, מסביר גולדשטיין, מצריך תשתיות שאינן נדרשות לעסקים, ועלותן גבוהה. הכוונה היא לתשתיות כמו בתי ספר, גנים, תשתיות תחבורה, מים ומוסדות שונים. גם זה שיקול להעדפת עסקים על פני תושבים.

בעצם נוצרים ניגודי עניינים בתוך הרשויות השונות. מצד אחד המדינה מעוניינת בשיפור מערך הדיור לאזרחים, ולכן בהוזלה של הדירות. מצד שני, ירידת מחירי הדירות תגרום גם לירידה בגביית מסים. במקרים קיצוניים, קריסה של שוק הנדל"ן אף תדכא את הפעילות הכלכלית במשק הישראלי.

רן גולדשטיין

דבר דומה קורה בעיריות וברשויות המקומיות. הללו מעוניינות מצד אחד בהגדלת היקף האוכלוסייה והצערתה, תוך תמיכה בעסקים.

בפועל המסים (ארנונה) שמשלמים עסקי מסחר, שירותים ומלונאות גבוהה מזו של תושבים רגילים, ולכן הם מקבלים עדיפות בתכנון.

"המדינה לא באמת רוצה שתהיה קריסה במחירי הדירות, אלא יציבות יחסית", מסבירים במדרוג. "ירידת מחירי דירות חדה בטווח של 30%–40% עלולה לפגוע משמעותית בכלכלה וליצור משבר במשק". משבר כזה ישפיע לרעה על העושר של האזרחים, ויסכן את מערכת הבנקאות. פגיעה במערכת הפיננסית תרחיב את המשבר למעגלים נוספים.

במדרוג סבורים כי אף שהמינהל משווק כיום קרקעות רבות, ירידה במחירי הדירות אינה צפויה בהכרח מאחר שקיימות עוד מגבלות על הגדלת ההיצע. כך למשל, בישראל חסרים קבלנים וכוח אדם שיכולים להשתמש בקרקעות כדי להגדיל את ההיצע במידה משמעותית.

יזמים רבים רכשו קרקעות במחירים גבוהים בשנים האחרונות, וכדי להרוויח הם תלויים בכך שמחירי הדירות יישארו גבוהים.

גם עלויות המימון לקבלנים עלולות לעלות כתוצאה מהגדלת היקף הבנייה. "ייתכן שנגיע למצב שבו הבנקים לא יוכלו להעניק מימון לחברות קבלניות בהיקף הנדרש, וגם זה ייקר את המימון", מסביר גולדשטיין. "התרגלנו לסטנדרט מסוים של דירה, ומאוד קשה לחזור מכאן אחורה. עלויות הבנייה הן הרבה יותר גבוהות מבעבר".

הסיכום של מדרוג לשלל הגורמים שמשפיעים על הענף הוא פשוט. בטווח הקצר - עד שנתיים - אין סיבה לירידה משמעותית במחירי הדירות. בטווח הארוך, עם זאת, התמונה עשויה להשתנות. "צריך לזכור תמיד שכלכלה עולה ויורדת באופן מחזורי, ואם תתפתח הרעה כלכלית היא תשפיע גם על מחירי הדיור".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker