הערך האמיתי של חברות הנדל"ן שנסחרות בתל אביב - MarketMoney - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הערך האמיתי של חברות הנדל"ן שנסחרות בתל אביב

מחלקת המחקר של בית ההשקעות אקסלנס מסמנת כמה מוקדי השבחה פוטנציאליים בחברות הנדל"ן המניב שמניותיהן נסחרות בבורסה המקומית ■ אחד העיקריים שבהם הוא הריבית הנמוכה, שמפחיתה מאוד את הוצאות המימון של החברות ■ המניות שבהן ממליצה אקסלנס להתמקד: מליסרון, ביג, שיכון ובינוי ומבני תעשייה

4תגובות

מדד ת"א נדל"ן 15 מורכב בעיקר ממניותיהן של חברות העוסקות בנדל"ן מסחרי מניב בישראל ובחו"ל. חמש המניות הגדולות בו הן עזריאלי, גזית גלוב, שיכון ובינוי, מליסרון ואלוני חץ.

ב–12 החודשים האחרונים רשם המדד הזה עלייה של 12%. העלייה נרשמה למרות החשש בשוק מפני התייצבות או ירידה במחירי השכירות בשל האצת קצב הבנייה של שטחי מסחר ומשרדים בישראל.

רמי שלוש

בבית ההשקעות אקסלנס מאמינים שמניות הנדל"ן הישראליות יעלו עוד. "סביבת הריבית הנמוכה, שלא נראה כי היא צפויה להשתנות בטווח הקצר או הבינוני, לצד סביבת אינפלציה של לא יותר מ–3% הן כר פעילות נוח מאוד לחברות הנדל"ן, שפעילותן מאופיינת במינוף לא מבוטל", מסביר שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס.

ליפמן סבור שחברות הנדל"ן הישראליות ייהנו ב-2013 מירידה משמעותית בהוצאות המימון שלהן בשל הריבית הנמוכה במשק. הוא מעריך שרובן יוכלו למחזר חובות ישנים שגויסו לפני ארבע עד שש שנים, ולהחליף אותם בחוב חדש בריביות נמוכות יותר. בעקבות זאת ייווצר להן חיסכון דרך קיטון בסעיף הוצאות המימון בדו"ח הרווח והפסד. "רוב הירידה בהוצאות המימון תעבור כמעט במלואה לנתון ה-FFO של החברות", מסביר ליפמן.

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

ליפמן מחלק את חברות הנדל"ן המניב הישראליות לשלושה מגזרים עיקריים: חברות המחזיקות במבני משרדים בישראל ‏(אמות, גב ים, מבני תעשייה‏); חברות העוסקות בקניונים ובמרכזי מסחר ‏(עזריאלי, מליסרון, ביג‏); וחברות שעיקר פעילותן היא בחו"ל ‏(גזית גלוב, נורסטאר, אלוני חץ‏).

תחום הקניונים ומרכזי המסחר הוא התחום המועדף על אקסלנס להשקעה בשנה הקרובה, והחברות המומלצות ביותר הן, אם כך, מליסרון ועזריאלי. "תחום הקניונים מועדף עלינו בגלל המתאם עם כלכלת ישראל ובגלל רמת הסיכון שהיא הנמוכה ביותר", אומרים באקסלנס.

לחברות המתמחות במשרדים לא מייחסים באקסלנס פוטנציאל רווח משמעותי. יוצאת מן הכלל היא חברת מבני תעשייה של אליעזר פישמן, שמגלמת בתוכה, לדברי כלכלני אקסלנס, פוטנציאל רווח משמעותי בשל הרחבת הפעילות שלה ברוסיה.

באקסלנס צופים כי חברות הנדל"ן הגדולות שמתמחות בחו"ל ימשיכו להתרחב, ואילו החברות הקטנות יותר יצטרכו לבצע מימושים שיסבו להן הפסדים. בהתאם לכך, באקסלנס ממליצים על המניות של נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי וכלכלית ירושלים של אליעזר פישמן.

מליסרון: השלמת המיזוג עם בריטיש תייצר חיסכון גדול

ניר קידר

בראש רשימת מניות הנדל"ן המומלצות של אקסלנס ניצבת מליסרון, חברת הקניונים השנייה בגודלה בישראל ‏(אחרי עזריאלי‏). החברה, שנשלטת על ידי ליאורה עופר, השלימה בשלוש השנים האחרונות שתי עסקות שהפכו אותה לשחקנית דומיננטית בשוק הקניונים בישראל.

עד 2009 החזיקה מליסרון במספר קטן של קניונים: הקריון בקריית ביאליק, רננים בכפר סבא ושליש מקניון חוצות המפרץ. ביוני 2009 היא עשתה צעד ראשון להתרחבות כשרכשה 73% מהזכויות בקניון רמת אביב.

באפריל 2011 השלימה מליסרון את רכישת בריטיש ישראל, ונהפכה בכך לשחקנית מרכזית בענף הקניונים - עם 25 מרכזים מסחריים וחמישה מתחמי משרדים. מניית החברה עלתה בשנה האחרונה ב-15%, ושווי השוק שלה מגיע כעת ל-2.9 מיליארד שקל.

"מליסרון היא החברה הזולה והמעניינת ביותר בסקטור הנדל"ן המניב בישראל", טוענים במחלקת המסחר של אקסלנס. "היא מהווה אופציה על כלכלת ישראל - ומספקת תשואת דיווידנד נאה של 5.3%".

ליפמן מעריך כי השלמת המיזוג עם בריטיש ישראל ייצרה למליסרון חיסכון משמעותי בעלויות התפעוליות והמימוניות, שיבוא לידי ביטוי כבר ב-2013. ליפמן ממליץ לקנות את המניה ונוקב לה מחיר יעד של 90 שקל, גבוה ב–25% ממחירה הנוכחי בשוק.

תומר אפלבאום

שיכון ובינוי: פוטנציאל לעסקות תשתית גדולות בעתיד

שיכון ובינוי היא זרוע הנדל"ן המניב של שרי אריסון, בעלת השליטה בבנק הפועלים. מנייתה עלתה בשנה האחרונה ב–25%. החברה הרחיבה את פעילותה בחו"ל ורשמה עלייה בהכנסות. שיכון ובינוי נסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של 3 מיליארד שקל. איגרות החוב של החברה נסחרות בתשואות לפדיון נמוכות יחסית - 1.5%-4%.

לשיכון ובינוי שבעה מגזרי פעילות, שהעיקריים הם תשתיות נדל"ן בחו"ל ‏(סולל בונה ארצות חוץ‏) וייזום נדל"ן בישראל. מגזרים אלה ממשיכים להיות מוקדי פעילות ורווח משמעותיים לחברה. באקסלנס סבורים שההשקעה במניית שיכון ובינוי היא אטרקטיבית, ושהסיכון שכרוך בה הוא נמוך.

באקסלנס צופים כי בשנים הקרובות תהפוך שיכון ובינוי את פעילות הקמת התשתיות בזכיינות במכרזי BOT שלה למשמעותית. כיום תופסת הפעילות הזאת נתח קטן מהפעילות הכוללת של החברה.

באקסלנס מציינים כי שיכון ובינוי מימשה באחרונה את אחזקותיה בכביש 6, כביש האגרה הישראלי הראשון - שייצרו עבורה רווח של מאות מיליוני שקלים. הדוגמה של כביש 6 מרמזת על פוטנציאל הרווחים העתידי של פעילות כזאת.

באקסלנס סבורים שהקיצוצים הנחוצים בתקציב המדינה ידחפו אותה לצאת למכרזים נוספים עבור פרויקטים במימון פרטי, כמו כביש 6 - ושיכון ובינוי שלה ניסיון עשיר בתחום אמורה ליהנות מכך. באקסלנס ממליצים לקנות את המניה עם מחיר יעד של 9.3 שקלים - הגבוה ב–25% ממחירה הנוכחי.

מבני תעשייה: תיהנה מביקוש לדירות עבור מעמד הביניים

מבני תעשייה, זרוע הנדל"ן המניב של איש העסקים אליעזר פישמן, עוסקת בהקמה ורכישה של מבנים בישראל ובחו"ל בתחומי התעשייה. בשנים האחרונות הרחיבה החברה את הפעילות שלה גם למדינות אירופה, לארה"ב ולקנדה, ועל רקע זה הוסיפה לשווי השוק שלה יותר מ–20% בשנתיים האחרונות.

כיום נסחרת החברה לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל, ואיגרות החוב שלה נסחרות בתשואות יציבות של 1.5%-3%. באקסלנס צופים כי בשנים הקרובות תרחיב החברה את פעילותה דווקא בתחום ייזום הנדל"ן למגורים בישראל. בכך היא תוכל לרכוב על המומנטום החיובי בענף. באקסלנס מסבירים שהחברה תוכל להציע דירות למעמד הבניים במחירים של 1-1.5 מיליון שקל, פלח שוק שנהנה ממגמה של ביקוש עולה.

באקסלנס סבורים שפוטנציאל ההשבחה של מניית מבני תעשייה טמון בשני מוקדים. הראשון הוא פעילות החברה בישראל, שמוערכת לטענתם בחסר, בעיקר עקב אחזקתה במירלנד ‏(40.2%‏), חברה שממוקדת בנדל"ן ברוסיה. פוטנציאל נוסף מייחסים בבית ההשקעות לשיעור התפוסה של החברה בנכסים בישראל - שמסתכם כיום ב-90%, ונחשב לנמוך ביחס לשיעורי התפוסה שמהן נהנות חברות דומות.

בנוסף אמורה החברה ליהנות ממגמה חיובית בתחום הנדל"ן למגורים, שתתמוך בעליית שווי נכסי החברה. באקסלנס מעניקים למניית מבני תעשייה מחיר יעד של 8.1 שקלים, גבוה ב–60% ממחירה הנוכחי בשוק.

ביג: הנפקת החברה הבת ביג USA תציף ערך חבוי

מניית ביג, חברת הנדל"ן של רוני נפתלי, עלתה בשנה האחרונה ב-35%. באקסלנס מאמינים שהיא תמשיך לעלות גם ב-2013.

בשונה מחברות נדל"ן מסורתיות, ביג מתמקדת בניהול ואחזקה של מרכזיים מסחריים פתוחים ‏(Power Centers‏) בישראל. כיום מחזיקה החברה ב-18 מרכזים מסחריים פתוחים בישראל, ויש לה שישה מרכזים נוספים שמצויים בפיתוח. ב-2010 הרחיבה ביג את פעילותה והחלה לפעול גם בארה"ב.

ביג הקימה חברה בת שנקראת ביג USA, וזו מחזיקה ב-22 מרכזיים מסחריים בשיתוף עם חברת KIMCO. בפברואר 2012 נכנסה חברת הביטוח מגדל כשותפה ‏(20%‏) בחברה הבת, לפי שווי חברה של 150 מיליון דולר.

שוויה של ביג מסתכם כיום בכ-1.2 מיליארד שקל. אקסלנס צופה כי ביג תמשיך להגדיל את הפעילות שלה בארה"ב, ואולי אף תנפיק את מניית החברה הבת בבורסה בתל אביב. הנפקה כזאת צפויה להערכת כלכלני אקסלנס להניב ערך משמעותי לחברה האם. בנוסף לכך מציינים באקסלנס כי לביג פוטנציאל פיתוח עתידי נוסף באמצעות ניצול זכויות הבנייה בנכסים קיימים, קרקעות ושימוש בגגות של הנכסים שלה לפעילות סולארית. אקסלנס מעניקה לביג מחיר יעד של 133 שקל, הגבוה ב-25% ממחירה הנוכחי בשוק.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#