למה כולם משקיעים במרצפות וקירות?

חברות רבות בעולם מכרו באחרונה את משרדיהן תוך שהן שוכרות אותם מהקונים בחזרה ■ מדוע הן עשו זאת?

מנהלי התיק

שוק הנדל"ן במקומות רבים בעולם חוזר לרתוח. השילוב בין ריביות ריאליות אפסיות באפיקים הסולידיים לפחד מקיפאון כלכלי מוביל משקיעים בכל העולם לחפש ביטחון יחסי בשוק הנדל"ן.

עוד ועוד חברות ענק מסחריות מוכרות את בנייני המשרדים שלהן ואז שוכרות אותם בחזרה מהקונים. עבור החברות האלה זוהי דרך נוחה יחסית להתממן: הן מקבלות מזומן ביד כתוצאה מהמכירה ואז משלמות לאורך זמן את תמורת המכירה דרך שכר דירה.

אבל לא כל החברות המוכרות באמת סובלות ממצוקה מימונית. נראה שחלקם פשוט מנצלים את מחירי הנכסים הגבוהים. הרוכשים בעסקות הם גופים בעלי מיומנות וניסיון בתחום הנדל"ן - כמו קרנות נדל"ן וחברות המתמחות בהפעלה ותחזוקה של נכסים. מדוע אם כן צובאים רוכשי הנדל"ן על הפתחים?

הנה כמה דוגמאות שממחישות את המצב בשוק. בשבוע שעבר הודיעה נוקיה כי היא מוכרת את משרדיה הראשיים בפינלנד תמורת 222 מיליון דולר לקרן המתמחה בהשקעות נדל"ן. במקביל למכירה תשכור נוקיה את המשרדים לתקופה ארוכה.

המטרה: הגנה מפני השתלטות

לנוקיה יש כמה סיבות למהלך הזה. החברה מנסה בשנים האחרונות למצוא לעצמה מקום בשוק הטלפונים החכמים, שאותו הפסידה לאפל וסמסונג. העסקה הנוכחית מייצרת מנגנון שמגן עליה מפני השתלטות מצד מי שחושב שנכסיה עולים על השווי שבו נסחרת החברה. מכירת משרדי החברה והפיכתם לכסף מזומן מרחיקה אפוא אופורטוניסטים מזדמנים.

גם סוני הודיעה לפני כמה חודשים כי היא שוקלת למכור בניין בן 36 קומות בשדרות מדיסון בניו יורק שבו ממוקמים משרדיה, וששוויו הוא כמיליארד דולר. הדולרים שיצטברו אצלה יכולים לסייע בתוכנית להתייעלות והתאוששות.

דוגמה מצוינת נוספת לתועה הזאת היא Inditex הספרדית, בעלת רשתות האופנה הבינלאומיות המצליחות זארה ומנגו. לחברה אין חוב כלל, ולמרות זאת היא החליטה למכור ולשכור בחזרה את חנות הדגל שלה בלונדון (שמעליה ממוקמים משרדיה). זוהי בהחלט אמירה מצדה לגבי רמתם של מחירי הנדל"ן בבירה הבריטית.

ויש גם דוגמאות למגמה הזאת גם מהזירה הישראלית. בנק מזרחי טפחות, למשל, בודק אפשרות להעביר כעת חלק מהסניפים שלו לקרן נדל"ן ייעודית. אם אכן כך יקרה, הסניפים יושכרו כמובן לבנק. בהמשך הדרך עשויה הקרן לגייס הון מבחוץ. מהלך שכזה עשוי לפנות לבנק הון נוסף לצורך מתן הלוואות.

לכל אחד ממוכרי הנדל"ן יש כמובן סיבות משלו לכך שהוא מוכר נכסים ותיקים שבהם הוא ממילא משתמש לצרכיו. אבל דבר אחד משותף כנראה לכולם - התמורה הכספית שהם יכולים לקבל על הקירות, המרצפות והקרקע היא אטרקטיבית מאוד.

הריבית הנמוכה מייצרת ביקוש לנדל"ן

אם המחיר גבוה, מדוע מגיעים הקונים? התשובה פשוטה: הריבית הממשלתית נמוכה מדי.

משקיעים מוסדיים ברחבי העולם מחפשים חלופות השקעה פשוטות לאג"ח של חברות נדל"ן או לקרנות נדל"ן - והשקעה ישירה בנכסים עצמם נראית להם סבירה.

איך כל זה ייגמר? לא ברור. התשובה תלויה באופן די קריטי בשאלה מה יהיה גובה הריביות בשנים הקרובות. לטעמנו, למשקיעים פרטיים שאינם מחויבים להשקעה בתחום ספציפי עדיף כיום לברור ולהעדיף חברות תעשייה מובילות על פני השקעה בבלוקים ובמלט.

-

רן שחם הוא מנכ"ל משותף ומנהל הנוסטרו באלטשולר שחם. יותם עירוני הוא אנליסט באלטשולר שחם. חברות בקבוצת אלטשולר שחם עשויות לסחור או להחזיק ניירות ערך המוזכרים בכתבה זו. אין לראות בכתוב משום ייעוץ השקעות או המלצה לרכישה או מכירה של ניירות ערך. התיק המנוהל הוא וירטואלי

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker