ברלין ותל אביב - בין שתי ערים - MarketMoney - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ברלין ותל אביב - בין שתי ערים

השוני הגדול בין שוק הנדל"ן בברלין לבין השוק התל אביבי

תגובות

''טועים אלה שאומרים על העבר שאפשר לקבור אותו. העבר חוצב את דרכו החוצה בציפורניו".

חאלד חוסייני, מתוך הספר "רודף העפיפונים"

"אני לא מבין", אמרתי. "הגיע מועד סיומו של חוזה השכירות, ואני כבעל הדירה לא יכול להעלות את שכר הדירה או לפנות את הדייר?"

תומר מיכלזון

"זהו החוק בגרמניה", ענה כריסטיאן. "מרבית האוכלוסייה במדינה גרה בשכירות ונהנית מחוקים נוקשים המגינים על הדיירים. כל זמן שהדייר משלם שכירות במועד, אין אפשרות לפנות אותו. הוא יכול להישאר בדירה כל חייו, וצאצאיו אחריו. בעל הדירה יכול להעלות את דמי השכירות בעד 20% בכל שלוש שנים, אך ההעלאה כפופה לתקרה קשיחה שנקבעת בכל שנתיים מחדש על ידי העירייה".

"ומה קורה כשמתחלפים דיירים?" שאלתי. "עבור דירה פנויה יכול בעל הבית לדרוש את 'תעריף השוק', ללא כל הגבלה", השיב כריסטיאן.

השנה היתה 2010, ושלושתנו - האדריכל מרקוס, עורך הדין כריסטיאן ואנוכי - ישבנו באחד מבתי הקפה של קולביץ פלאץ שבברלין. ניסיתי להבין, בעזרת שני עמיתי הברלינאים, מהם ההבדלים העיקריים בתחום הנדל"ן למגורים בין תל אביב לברלין. בתי קפה, מסעדות וברים הקיפו את הכיכר מכל צדיה. השולחנות העמוסים גלשו אל המדרכות הרחבות, והמוני תיירים וברלינאים צעירים גדשו אותם.

"שמעתי ש'תעריפי השוק' של שכר הדירה בדירות פנויות עלו בשנים האחרונות", אמרתי. "נכון", השיב מרקוס. "דמי השכירות עלו בעשרות אחוזים, כך שנוצר פער גדול, לעתים של 40%-50%, בין תעריפי השכירות לדירות פנויות למחירים הנמוכים יותר שמשלמים דיירים קיימים".

"אם כך," אמרתי, "הדיירים בברלין ודאי אינם מחליפים דירות. למה להם לעשות זאת, אם עבור דירתם החדשה יידרשו לשלם דמי שכירות גבוהים ב-50%?"

"אנשים חייבים מדי פעם להחליף דירה", ענה מרקוס. "המשפחה גדלה, שינוי מקום עבודה וכו'. בשכונות עם אוכלוסייה צעירה כ-10%-15% מהדיירים מתחלפים מדי שנה".

"זה אולי הסוד הגדול והמפתח להשקעה נבונה בבנייני מגורים בעיר", הוסיף כריסטיאן. "אתה משקיע בבניין שבו הדיירים משלמים שכר דירה נמוך משמעותית ממחירי השוק, וכל שעליך לעשות זה להמתין בסבלנות. כל דייר חדש שנכנס משלם שכר דירה בהתאם למחירי השוק, וכך התשואה על הבניין עולה. סטטיסטית, לאחר כשבע שנים ההכנסה שלך משכר הדירה תעלה ב-40%-50%, ולכך תתווסף עליית המחירים הרגילה של דירות בברלין".

"הרגולציה הנוקשה יוצרת הזדמנות השקעה יוצאת דופן", הירהרתי, כשאני לוגם באטיות מהקפה המהביל ונוגס במלוא הפה בעוגת הקוגלהוף הטעימה.

השוכרים מביאים את ארונות המטבח

"הספקת לראות הרבה דירות בברלין?", שאל מרקוס. "די הרבה", עניתי. "אלה שראיתי היו בדרך כלל נאות אך קטנות וצפופות".

"זה המצב בברלין", אישר מרקוס, "בשל מצוקת הדיור הגדולה בשנים שלאחר המלחמה חולקו דירות רבות בעיר. הדירה הממוצעת כאן היא בת 2.5 חדרים ושטחה כ-65 מ"ר בלבד. שכר הדירה החודשי הממוצע הוא כ-400 יורו (2,000 שקל), והדייר משלם כ-120 יורו נוספים עבור הוצאות אחזקה וחימום".

"זה בערך חצי משכר הדירה המקביל בתל אביב", אמרתי, "ואפילו פחות מכך, אם מתחשבים ברמת ההכנסה הגבוהה יותר בברלין". "בעל הבית מוסר לדייר דירה ריקה לחלוטין", הוסיף מרקוס וליקט את פירורי הקוגלהוף שנותרו, "אפילו את ארונות המטבח הדייר הברלינאי מביא אתו".

"לפחות לגבי ארונות המטבח הדיירים בתל אביב לא יכולים להתלונן", חשבתי.

"אם תקנה בניין מגורים בשכונות הטובות והמרכזיות של ברלין, תקבל תשואה של כ-6%-7% ברוטו. בניין כזה יעלה לך כ-1,300 יורו למ"ר", אמר מרקוס.

"המחיר אצלנו בתל אביב גבוה פי שלושה", אמרתי בהפתעה, "איך זה ייתכן?"

"חלק מההסבר נעוץ בהיסטוריה של העיר הזאת", אמר כריסטיאן בשקט. "עד 1989 ברלין היתה חצויה, עיר במצור, כל מי שיכול היה ברח ממנה. נשארו העניים ומי שלא היתה להם אפשרות אחרת. כיום כל זה משתנה, ברלין מושכת אמנים ויוצרים מרחבי העולם, העסקים והממשלה חוזרים אליה, האוכלוסייה גדלה, העיר נעשית בירה אירופית מהראשונות במעלה - אבל אלה תהליכים שאורכים זמן".

"התרשמתי מאוד מהחזיתות האלגנטיות של הבניינים", אמרתי. "מרבית הבניינים במרכז ברלין נבנו בתחילת המאה ה-19", אמר מרקוס. "פעם ידעו לבנות". "תשומת הלב לפרטים הקטנים, לאסתטיקה, לפיתוחים ולגילופים המיוחדים באבן היא מרשימה", אמרתי. "כל בניין כאן היה מוכרז אצלנו כבניין לשימור".

"ממשלת גרמניה ועיריית ברלין נתנו מענקים כספיים גדולים והנחות משמעותיות במס הכנסה לבעלי בתים, כך שהשתלם להם לשפץ את הבניינים, כולל החלפת מערכות הצנרת, החשמל והחימום".

"מישהו צריך לספר את זה לחולדאי ולשטייניץ", חשבתי.

"ודאי שמת לב שאין לנו מזגנים, וגם מעליות הן מצרך נדיר", המשיך מרקוס. "הגרמנים הם עם סגפן, אתה יכול לראות קשישים בני 90 מטפסים ברגל קלה לדירתם שבקומה החמישית. עד לפני כ-40 שנה השירותים המשותפים היו בחדרי המדרגות, רק לעשירים היתה מקלחת - וגם היא היתה מתקפלת לתוך ארון המטבח". "והיכן התרחצו יתר הברלינאים?" שאלתי. "בכיור המטבח, לעתים במים קרים", השיב מרקוס. "פעם בשבוע היינו הולכים לבית מרחץ ציבורי, כשלמתרחץ הוקצבו עשר דקות בלבד". "אכן, עם סגפן", אישר כריסטיאן בהתלהבות משונה. "עובדה שרק בגרמניה ויפאן מתבצעת קולונוסקופיה ללא כל הרדמה או טשטוש של הנבדק".

"גרמניה ויפאן", חשבתי, "הצירוף הזה נשמע מוכר".

"שקטים וצייתנים"

"לגבי קבלת משכנתא", אמרתי. "הניסיון שצברתי עם הבנקים בברלין לימד אותי שהם קשוחים מאוד. לאחר חתימת הטפסים אין לצפות לגמישות כלשהי, יותר ייקים מהייקים".

"נכון", אישר כריסטיאן. "הבנקים כאן קפדנים מאוד והרגולציה הבנקאית נוקשה. עם זאת, אתה יכול לקבל כאן הלוואה עבור הבניין שתרכוש מסוג נון-ריקורס, ללא כל ערבויות אישיות, וביורו. הריבית שתשלם כיום נמוכה היסטורית, כ-3.5% בלבד לשנה. קרן ההלוואה תוחזר ברובה רק בסוף תקופת ההלוואה".

"הבנקים בישראל אפילו לא מעלים על דעתם להעניק הלוואות בתנאים כאלה ללווה פרטי", אמרתי.

"במה שקשור למתווכי הנדל"ן", אמר כריסטיאן, "קח בחשבון שהאינפורמציה שתקבל מהם תהיה תמיד בעירבון מוגבל. דמי התיווך, לעומת זאת, יהיו דשנים, ויסתכמו בדרך כלל ב-4%-7% משווי הנכס שתקנה או חודשיים שכירות בגין הדירה שתשכור בעזרתו".

נזכרתי במתווך הדירות מאתיאס, שלקח אותי באחד הימים לראות בניין ליד בית הכנסת הגדול בברלין, אזור שהיה מיושב בזמנו על ידי יהודים רבים. "זו שכונה טובה מאוד", אמר לי אז מאתיאס, "הדיירים כולם גרמנים ובניגוד לשכונות של הטורקים והיוונים, כאן לא יהיו לך שום בעיות עם שכר הדירה. כולם ישלמו ובזמן. הגרמנים הם הדיירים הטובים ביותר, הם שקטים וצייתנים".

לקחתי לגימה ארוכה מהקפה. כריסטיאן התעניין בתוכניות שלי בעיר, ומרקוס הוסיף וסיפר על ההיסטוריה של ברלין. מבעד להמולת קולביץ פלאץ דימיתי לשמוע את קולותיה של תל אביב הרחוקה קוראים לי לחזור.

-

הכותב ניהל בעבר תיקי השקעות בשווקים בחו"ל וכיום עוסק בהשקעות נדל"ן בברלין. לתגובות: kobiblum@gmail.com



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#