למה אי אפשר לסמוך על הדיווחים של ענבל אור? - IFRS בשטח - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה אי אפשר לסמוך על הדיווחים של ענבל אור?

מעבר לשרשרת בעיות חשבונאיות, הדו"חות הכספיים של אור סיטי נדל"ן שבשליטת ענבל אור, שמצביעים על הון עצמי של 57 מיליון שקל, חסרים מידע בסיסי שמאפשר הסתמכות עליהם - לרבות זאת של בית המשפט

16תגובות

לצורך הוכחת מצבה הפיננסי במסגרת בקשת הקפאת הליכים הגישה אור סיטי נדל"ן, שבשליטת ענבל אור, לבית המשפט את הדו"חות הכספיים המבוקרים שלה ל-2014 ובמקביל העבירה אותם לכלי התקשורת. כך, המספר שמככב בשבועות האחרונים בכלי התקשורת הוא 57 מיליון שקל - ההון העצמי המאוחד של אור סיטי נדל"ן לתום 2014.
אף שמדובר בחברה פרטית, מצב דברים זה, שכולל קבלת החלטת בית משפט בעלת משמעות ציבורית, מאפשר ואף מצריך בחינה של נאותות כללי החשבונאות שיושמו בדו"חות אלה, על רקע דרישות המינימום של התקינה החשבונאית מדו"חות כספיים של חברות פרטיות.

הדו"חות הכספיים של אור סיטי נדל"ן, שכוללים סט נפרד של דו"חות מאוחדים וסט נפרד של דו"חות סולו, ערוכים לפי התקינה הישראלית (IL GAAP) כמקובל בחברות פרטיות. ההון העצמי המאוחד כולל, בין היתר, נכסים חשבונאים רגישים כגון יתרת מוניטין של כ-3 מיליון שקל וחוב בעלים של 6.3 מיליון שקל, שבאופן טבעי קשה להעריך את טיבם, ללא בחינה מעמיקה.

ענבל אור מתוך הדיון
מוטי מילרוד

ההון העצמי של אור סיטי בדו"חות הסולו, שבהם נמדדו ההשקעות בחברות הבנות לפי עלותן, היה בתום 2014 כ-46 מיליון שקל. אף שהבחנה בין הון מאוחד לבין הון סולו מקובלת ב-IFRS אך אינה מקובלת בתקינה הישראלית, ניתן להסיק מכך כי החברות הבנות תורמות כ-11 מיליון שקל להון העצמי, מעבר לעלותן.

הבעיה הבסיסית העולה מעיון בדו"חות הכספיים של אור סיטי נדל"ן, שמקשה מאוד על ההסתמכות עליהם, היא רמת הגילוי שבהם, גם ביחס לנדרש בחברה פרטית. בעיה זו מתחילה כבר מהסבר חיוני על מדיניות ההכרה בהכנסה, שהיא עניין קריטי בכל עסק, אבל מתחדדת במיוחד על רקע סוג העסק המיוחד - ארגון קבוצות רכישה. בסוג עסק כזה מועד ההכרה בהכנסה אינו טריוויאלי כמו בעסק רגיל שמוכר סחורות או מספק שירותים שגרתיים, ועולות שאלות לא פשוטות שנוגעות למהות העסק ולרמת הסיכונים הכרוכים בהכנסה.

בהתאם לכך, מארגני קבוצות רכישה רגישים במיוחד לעיכובים בפרויקטים, בין היתר, לאור ההסדרים עם מערכת הבנקאות. מקובל למשל, שהבנקים שמלווים את הפרויקטים מעכבים כמחצית מהכספים המגיעים למארגן הקבוצה עד להשלמת אבני דרך בתהליך התקדמות הפרויקט עד להשלמתו, אף שלכאורה המאמץ העיקרי שבגינו הופקה ההכנסה כבר בוצע.

יתרת ההכנסות לקבל אל מול הון עצמי מתוקן של אור סיטי נדל"ן בסוף 2014, במיליוני שקלים

הון עצמי - מאוחד: 57.1 סולו: 45.6

עם זאת, גודל הרכיב ואבני הדרך שנקבעות לצורך שחרור הכספים יכולים להשתנות מפרויקט לפרויקט וממארגן אחד למשנהו. יתרה מכך במסגרת ההכרה בהכנסה נדרשת בחינה קפדנית של הצפי לקבלת ההכנסות בפועל על ידי המארגן, בתלות בין היתר בשינויי תב"ע, הסיכוי לקבלת מימון בנקאי וכן קביעת השלב שבו ניתן בכלל להכיר בהכנסה והשיעור שבו יש להכיר בכל שלב.

הטור עסק בעבר בשאלת ההכרה בהכנסה בגין ארגון קבוצות רכישה שאינה פשוטה כלל ועיקר. בעיקרון, הבנק מעכב כספים עד להשלמת אבני דרך שנקבעו, כך שקיים סיכון שהבנק יחזיק כספים יותר זמן כתוצאה מעיכוב בפרויקט. באופן כללי, המדיניות החשבונאית של חברות ציבוריות שפועלות בתחום היא ראשית בחינה כללית של צפי לקבלת ההכנסות כסף בסיסי להכרה בהכנסה. כך למשל, אם רכישת הקרקע והשלמת העסקה מותנית בשינוי תב"ע או בזכייה במכרז, הרי לא ניתן כלל להכיר בהכנסה.

לאחר מעבר הסף הבסיסי נהוגה הכרה במחצית מההכנסה במועד השלמת רכישת הקרקע על ידי הקבוצה, רבע נוסף בקבלת אישור עיקרוני על ליווי בנקאי והרבע הנותר במועד קבלת הליווי. בנוסף, את הרכיבים האלה מכפילים בשיעור הכסף שצפוי שלא יעוכב על ידי הבנק. כך לדוגמה, אם ההנהלה מעריכה במועד השלמת רכישת הקרקע שהבנק יעכב מחצית מההכנסה, הרי שתכיר ברבע ממנה בלבד (50%X50%).

אור סיטי לא מספקת בדו"חותיה הכספיים גילוי כלשהו למדיניות ההכרה בהכנסה, וכן לא ביחס למשך החיים של יתרות ההכנסות לקבל הנכללות במסגרת הרכוש השוטף, לרבות בקשר להתקדמות הפרויקטים. מדיניות זו חשובה במיוחד כאשר יתרת ההכנסות לקבל לתום 2014 היא 28.9 מיליון שקל במאוחד (מעבר ליתרת לקוחות של כ–4 מיליון שקל) שמשקפת קצב רווח גולמי של יותר משנה. ההסתכלות על הרווח הגולמי, שהסתכם ב-2014 ב-25.6 מיליון שקל, כמדד לאורך החיים של ההכנסות לקבל נובעת מכך שמדובר במהות בעסק של תיווך.

עיכוב במגדל מציצים

בהקשר זה עולה השאלה מה טיבה של יתרת הכנסות לקבל ולאילו פרויקטים היא מתייחסת, לרבות בהקשר של פרויקטים שלפי פרסומים שונים מתעכבים במשך שנים. כך לדוגמה, בהתאם לפרסומים שונים, פרויקט מגדלי הרופאים (מגדל מציצים), הכולל 24 יחידות דיור, מתעכב כבר חמש שנים, כשבעת מימוש הקרקע וגיבוש הקבוצה יעד המסירה המקורי היה 2011, ואילו על פי סטטוס הפרויקטים שהוגש לבית המשפט עדיין לא החלה בו הבנייה (לאחר קבלת היתר). לא ברור למשל, אם הוכרה הכנסה כלשהי בגין פרויקט זה, אך אם כן הרי שלכאורה מדובר בהכנסה לקבל "שמוחזקת" כבר שנים.

כדי להמחיש עד כמה יתרת הכנסות לקבל של 28.9 מיליון שקל קריטית ביחס לדו"חות הכספיים בכללותם, ניתן להסתכל עליה ביחס לסך ההון עצמי המתוקן — שמסתכם ב-22.3 מיליון שקל בלבד. ההון העצמי המתוקן מתקבל לאחר ביצוע שתי התאמות שמתבקשות לכאורה מכללי החשבונאות הקיימים על בסיס המידע הקיים — האחת בגין הקרקע בבבלי והשנייה בגין שערוך הדירות בהקמה. חשוב להדגיש כי נקודת המוצא של חישוב ההון העצמי המתוקן היא כי לא נדרשות התאמות נוספות לערכם של הנכסים וכי מלוא ההתחייבויות רשומות, לרבות שלא נדרשת ירידת ערך בגין יתרת המוניטין וכי חוב בעלים משקף נכס פיננסי אמיתי מגובה ביטחונות.

ההתאמה הראשונה נוגעת לתשלומים שהוונו, כולל עבור אופציה (11 מיליון שקל), בגין הקרקע במתחם דרום בבלי שנרשמו כנכס במאזן במסגרת הרכוש השוטף. אור סיטי מנמקת את רישום האופציה בגין פרויקט בבלי, בכך שב–2014 הוגשה תביעה כנגד בעלי הקרקע להשבת סכומים המגיעים לחברה בגין הוצאותיה והשבחת הקרקע וכי בהתאם להערכת יועציה המשפטיים, הסיכויים לקבלת התביעה בגין השבת דמי האופציה ועלויות תשלום ליועצים הם גבוהים ולכן עלויות אלה סווגו כחלק מהמלאי. ניתן לכאורה להסיק כי העלות הכוללת של כך היא 18.6 מיליון שקל - לפי הערך של מלאי שטחי מסחר ותעשיה למכירה שנכלל ברכוש השוטף.

נדל"ן מניב?

הדו"חות הכספיים של אור סיטי אמנם נערכים על פי הגאפ הישראלי ולא לפי ה-IFRS, אבל העיקרון החשבונאי הבסיסי של אי־הכרה בנכס בגין תביעה (נכס תלוי), עד למועד התבררותה, אמור להיות מיושם גם בחברות פרטיות. נושא נוסף שלא אמור להיות בו פער תקינה מול ה–IFRS הוא נושא השיערוך של הדירות שאור סיטי שומרת לעצמה בפרויקטים. ב–2013 ו–2014 ביצעה אור סיטי במאוחד שערוכים של 16.2 מיליון שקל בגין יחידות דיור אלה. מבלי להיכנס לנאותות השווי ההוגן, נראה כי קשה בנקודת המוצא להסתכל על דירה בפרויקט כנדל"ן להשקעה בהקמה, אלא אם כן המטרה מבחינת אור סיטי נדל"ן היא אכן להשכיר אותה בעתיד, עם השלמתה, לטווח ארוך ולא לממש אותה במהלך העסקים כפי שמקובל במלאי.

קשה להתעלם מכך שמארגני הקבוצות נשארים לעתים עם דירות בפרויקטים שלא הצליחו למכור ולכן לכאורה במדובר במהלך העסקים הרגיל שלהם — מה שמעיד על קיומו של מלאי. בהקשר זה, די לציין כי ניסיונות של חברות ציבוריות בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות לטעון כי לא החליטו מה יהיה השימוש בנדל"ן בנימוק לסיווגו כנדל"ן להשקעה, נתקל באכיפה נוקשה של רשות ניירות ערך — שדרשה הצגה מחדש של הדו"חות הכספיים.   

לכאורה עולה מהדו"חות כי במקור סווגו הדירות בהקמה כמלאי ורק ב–2013 ו–2014 בוצע סיווג שלהן ממלאי לנדל"ן להשקעה שנמדד לפי שווי הוגן ולכן נרשמו רווחי השיערוך. אך גם כאן קשה לקבל את הטיפול החשבונאי, שכן התקינה החשבונאית לא מאפשרת שינוי סיווג ממלאי לנדל"ן להשקעה לפני התחלת השכרת הנכס בפועל. כלומר, לפי התקינה מעבר ממלאי לנדל"ן להשקעה אפשרי רק כאשר הדירה תושלם ותתחיל להיות מושכרת בפועל בראייה של השכרה לזמן ארוך.        

מעיון בדו"חות עולה כי אור סיטי נדל"ן לא רשמה לכאורה, הן במאזן המאוחד והן במאזן סולו, התחייבות מסים נדחים בגין ההכנסות לקבל ורווחי השערוך. מצב דברים זה יכול להיות אפשרי כאשר קיימים הפסדים להעברה לצורכי מס מספיקים בכל אחת מחברות הקבוצה. עם זאת, בהעדר גילוי בסיסי בנושא, לרבות לגבי יתרת הפסדים להעברה לצורכי מס, לא ניתן לקבוע את נאותות הטיפול החשבונאי במקרה זה.
חשוב להדגיש כי ההון העצמי המתוקן הוא בהתאם לכללי חשבונאות, שמבוססים על הנחת עסק חי ולא על הנחת מימוש ולכן לא משקף בהכרח את המצב הכלכלי במימוש של הנכסים ופירעון ההתחייבויות. במקרה של הנחת מימוש אמנם היה ניתן להוסיף לכאורה אפ־סייד בגין הערך של הדירות, אבל מנגד היה צורך להפחית כנראה מערך הרכוש הקבוע ונכסים נוספים וכן לא ניתן היה להסתמך על הדוחות המאוחדים שבהם ההון העצמי כאמור גבוה יותר.

לאן נעלם דו"ח התזרים?

פריט חשוב נוסף שחסר בדו"חות הכספיים, על רקע הרגישות של רישום ההכנסות אצל חברה שהיא מארגנת קבוצות רכישה, הוא דו"ח תזרים המזומנים. דו"ח תזרים מזומנים, הוא דו"ח משלים חיוני, שבלעדיו במיוחד בעסקים שבהם קיים פער בין מועד רישום ההכנסות לבין מועד קבלתן, התמונה המשתקפת מהדו"חות הכספיים לא יכולה להיחשב כמלאה. הכוח הדיווחי של דו"ח תזרים המזומנים מתקבל כאשר הוא מגיע בשילוב עם יתר הדוחות הכספיים הערוכים לפי בסיס צבירה.

מעבר לחשיבות של הנזילות, תזרים מזומנים מפעילות שוטפת, שהוא בעיקרו דו"ח רווח והפסד על בסיס מזומן — הוא מדד מרכזי בהערכת היכולת של העסק לחיות ומספק על פני זמן אינדיקטור חשוב לבחינת איכות הרווחים. כלומר, הציפייה היא שעל פני זמן התוצאות של דו"ח תזרים מזומנים מפעילות שוטפת יתיישרו עם תוצאות דו"ח רווח והפסד.

מבלי להיכנס לכך שניתוח המצב הכספי נכון להיום דורש גם הסתכלות על דו"חות 2015, נראה כי גם בפריזמה של חברה פרטית רמת המידע בדו"חות הכספיים של אור סיטי נדל"ן מקשה מאוד על הסתמכות עליהם על ידי בית המשפט. דברים אלה מתחדדים לאור אופי הפעילות והרגישות הרבה שלה לעיכובים בפרויקטים. החשש הבסיסי מאיכות לקויה של דו"חות כספיים בחברות פרטיות נובע בעיקר מאי חשיפתם לציבור. בכל מקרה, המקרה של אור סיטי נדל"ן, שלהחלטת בית המשפט לגביה יש משמעות רבה כלפי לקוחותיה, מלמד עד כמה חשובה ההקפדה על ד"וחות כספיים נאותים, לרבות דרישות הגילוי שלהם, גם בחברות פרטיות.  

הכותב הוא יועץ IFRS, ראש תוכנית חשבונאות וסגן דיקן, בית ספר אריסון למנהל עסקים, המרכז הבינתחומי הרצליה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#