אימפריית נדל"ן רווחית או מלכ"ר הפטור ממס: מה חושפים דו"חות קק"ל? - IFRS בשטח - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אימפריית נדל"ן רווחית או מלכ"ר הפטור ממס: מה חושפים דו"חות קק"ל?

קרן קיימת לישראל היא גוף דו־ראשי: מצד אחד קק"ל מחזיקה למעשה בזיכיון ממשלתי המניב לה תמלוגים, מצד שני היא הבעלים של נדל"ן מניב - ושני הראשים נהנים מהעלייה המתמשכת במחירי הקרקעות בישראל

2תגובות

בשבוע שעבר פירסמה לציבור הקרן הקיימת לישראל (קק"ל), שהוכרה באחרונה כחברה לתועלת הציבור (חל"צ), את דו"חותיה הכספיים ל-2014. קק"ל עורכת את דו"חותיה כמוסד ללא כוונת רווח (מלכ"ר) הפועל למען מטרה ציבורית. אלא שההתייחסות כמלכ"ר לקק"ל, שהוקמה על ידי ההסתדרות הציונית העולמית בתחילת המאה הקודמת, כאמצעי לאיסוף כספים לצורך קניית קרקעות בישראל והכשרתן להתיישבות יהודית, אינה טריוויאלית.

הפעילות הנוכחית של קק"ל אינה כוללת רכישת קרקעות חדשות. פעילותה, המבוססת על הנאה מהשבחת המקרקעין שבבעלותה, לא מייצגת בהכרח מלכ"ר. הכנסותיה העיקריות של קק"ל, המחזיקה קרקעות בשטח של כ-2.6 מיליון דונם - כ-13% מהשטח של קרקעות המדינה וכמחצית מכלל הקרקע החקלאית - נובעות מהחכרת מקרקעין, בעיקר הכנסות הנובעות מדמי חכירה מהוונים, שמשקפים מבחינה כלכלית מכירת מקרקעין. כך, מתוך הכנסות של 2.1 מיליארד שקל ב-2014, 1.6 מיליארד שקל נבעו מדמי חכירה מהוונים.

גם מבנה המאזן של קק"ל, שכולל לתום 2014 עודף בהון החוזר של כ-1.6 מיליארד שקל, שנובע בעיקר מהשקעה בניירות ערך סחירים, לא תומך כל כך באופי פעילות מלכ"רית. עודף זה נותר עוד לאחר ש-2.2 מיליארד שקל של השקעה בניירות ערך, סווגו באחרונה כנכסים לא שוטפים לאור החלטת קק"ל לייעד אותם להבטחת כספי הפנסיה התקציבית של עובדי וגמלאי קק"ל.

דורון גולן/ג'יני

הון עצמי של 
8.9 מיליארד שקל

קשה להתעלם מכך שמדובר בסוג של חברת נדל"ן ענקית שלא נזקקת לחוב פיננסי - חברה שההון העצמי שלה, המכונה במלכ"רים "נכסים נטו", מסתכם לתום 2014 ב-8.9 מיליארד שקל. חשוב להדגיש כי הון עצמי זה, המשקף רק חלק קטן מהשווי ההוגן של מרבית הנכסים, גבוה בהרבה מההון העצמי של חברות הנדל"ן הישראליות הגדולות ביותר.

לסיווג החשבונאי של קק"ל כמלכ"ר יש משמעות ציבורית ורגישות רבה, בין השאר מאחר שבהתאם לאמנה שנחתמה בין ההסתדרות הציונית לממשלת ישראל ב-1952, קק"ל והחברה הבת שלה, הימנותא לא משלמות מסים למדינה. על רקע זאת, מעניין במיוחד לראות את האופן שבו מתייחסת קק"ל לעליית הערך של קרקעותיה בדו"ח על הפעילויות - שהוא המקבילה במלכ"רים לדו"ח רווח והפסד של חברה רגילה.

למען הסר ספק, חשוב להדגיש כי מלכ"רים מיישמים בדו"חותיהם את הכללים החשבונאיים הרגילים, בשינויים הסמנטיים המחויבים. בהתאם לכך, הם מיישמים בדרך כלל את הכללים שגובשו עבור חברות פרטיות, המבוססים במידה רבה על ה-IFRS - לרבות בעניין נדל"ן להשקעה. לאחר שב-2014 פירסם המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות תיקון המאפשר למלכ"רים ליישם את מודל הערכה מחדש עבור הרכוש הקבוע שלהם, ניתן לומר שהכללים לגבי מקרקעין צריכים להיות זהים לחלוטין.

קק"ל מחלקת את המקרקעין שבבעלותה לשתי קבוצות מבחינה חשבונאית. הראשונה והעיקרית (כ-2.6 מיליון דונם) מייצגת קרקעות שנרכשו על שם קק"ל ומוחזקות ומנוהלות בידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - לרבות בהקשר של שינוי ייעוד והחכרה - בהתאם לאמנה שנחתמה עם ממשלת ישראל ב-1961. רמ"י מחכירה חלק מהקרקעות האלו לתקופות של 49 או 98 שנה בתמורה לדמי חכירה שנתיים או מהוונים, ומעבירה את הכספים לקק"ל, כשבתמורה קק"ל משיבה לה עלויות שהתהוו לה בפעילות זו, בעיקר בגין הפיתוח.

הקבוצה השנייה היא קטנה יותר (40 אלף דונם), מייצגת מקרקעין שנרכשו על שם חברה בת בבעלות מלאה של קק"ל - הימנותא - שמחזיקה במקרקעין עבור קק"ל בנאמנות. קק"ל מדווחת שרוב המקרקעין הפנויים בקבוצה השנייה מושכרים לתקופות קצרות, למעט חלק שתפוס על ידי דיירים מוגנים.

יערות קק"ל
תומר אפלבאום

מבחינה חשבונאית, קק"ל מיישמת לגבי הקבוצה הראשונה את מודל העלות, ולגבי הקבוצה השנייה את מודל ההערכה מחדש. ניתן לראות בצורה בולטת את הפער באופן המדידה החשבונאי בין הקבוצות דרך הערך בספרים: בעוד הערך בספרים של קבוצת המקרקעין הראשונה - 2.6 מיליון דונם - הוא 3.3 מיליארד שקל בלבד, הרי שהערך בספרים של הקבוצה השנייה המייצגת 40 אלף דונם בלבד הוא 4.6 מיליארד שקל.

נכון שחלק ניכר מהקבוצה הראשונה מוחכר בחכירה מהוונת - כלומר, מדובר בחכירה מימונית המעידה על העברת הבעלות הכלכלית, אבל עדיין סביר להניח כי פוטנציאל הערך של המקרקעין האלה גדול בהרבה מהערך בספרים - פער שעשוי להגיע לעשרות מיליארדי שקלים.

לשם המחשה, גם אם נניח שרק מחצית מהמקרקעין הנ"ל פנויים, הרי שבהתבסס על מידע שמספקת המדינה בדו"חותיה על השווי של קרקעותיה - ממוצע של 26 אלף שקל לדונם - נגיע לשווי של כ-34 מיליארד שקל. פער של יותר מ-30 מיליארד שקל לעומת הערך בדו"חות קק"ל. יש לציין כי אף שאולי נהוג לחשוב אחרת, לאור מהותה ההיסטורית של קק"ל, שמטרתה היתה התיישבות, רק חלק קטן בכל קבוצה שייך ליערות.

מלאי, רכוש קבוע 
או נדל"ן להשקעה

שלוש אפשרויות קיימות כיום בהתייחסות החשבונאית לקרקעות: מלאי, רכוש קבוע או נדל"ן להשקעה. בעוד מלאי משקף קרקעות המיועדות למכירה במהלך העסקים הרגיל, ורכוש קבוע משקף קרקעות המשמשות את ההנהלה או את העסק במתן שירותים או בייצור - הרי שנדל"ן להשקעה משקפים קרקעות המוחזקות להשכרה או לשם עליית ערך (השבחה). לפי התקינה החשבונאית, קרקע שעדיין לא נקבע ייעודה ואינה בגדר רכוש קבוע, צריכה להיות מסווגת בדרך כלל כנדל"ן להשקעה.

לסיווג החשבונאי של מקרקעין יש משמעות רבה במקרה של קק"ל - הן מבחינת בסיס המדידה, הן מבחינת דרישות הגילוי. בעוד מודל המדידה היחיד של מלאי בדו"חות הוא עלות, מתוך רציונל לשקף את הליך הפקת הרווח באמצעות פעולת המכירה - הרי שהחשבונאות רואה בנדל"ן להשקעה נכס פאסיבי (בדומה להשקעה בני"ע). כפועל יוצא, נדל"ן להשקעה נמדדים לפי מודל השווי ההוגן, כשהשערוכים נזקפים באופן שוטף לדו"ח רווח והפסד, או לפי מודל העלות - תוך מתן גילוי לשווי ההוגן בביאורים.

להבדיל מנדל"ן להשקעה, רכוש קבוע הוא נכס המשמש את העסק בייצור ההכנסה - ולכן לא ניתן ליישם לגביו את מודל השווי ההוגן, והוא נמדד כהנחת מוצא לפי מודל העלות, כשקיימת אפשרות ליישם לגביו את מודל הערכה מחדש. בהתאם למודל זה, השערוך נזקף ישירות לקרן הערכה מחדש, שמסווגת במסגרת ההון העצמי, ולא נרשם בדו"ח רווח והפסד.

מודל הערכה מחדש שונה במהותו ממודל השווי ההוגן, שמיושם לגבי נדל"ן להשקעה. ניתן להמחיש זאת באמצעות הדוגמה הפשטנית הבאה: נניח שלמשפחה יש שתי דירות 5 חדרים זהות וסמוכות, כשבאחת היא מתגוררת, ולכן מהווה במהותה רכוש קבוע, והשנייה מוחזקת להשכרה ולכן מהווה במהותה נדל"ן להשקעה. נניח כעת כי נרשמה עלייה בשווי ההוגן של כל אחת מהדירות, בסך של מיליון שקל. בתפישה החשבונאית המודרנית, הרווח של המשפחה שיירשם בדו"ח רווח והפסד יהיה מיליון שקל בלבד - ולא 2 מיליון שקל. הרציונל לכך הוא שלא נוצר רווח בגין הדירה המשמשת למגורים, שהרי המשפחה זקוקה לה, או לדירה חלופית באותו סדר גודל, כדי להתקיים.

כפועל יוצא, מרבית הקרקעות של קק"ל, המוחזקות למכירה או השכרה, צריכות להיות מסווגות כמלאי או נדל"ן להשקעה - אבל לא כרכוש קבוע. בהקשר זה, נראה שהמקרקעין בניהול רמ"י, לאור המרכיב הגדול של החכירות המהוונות, צריכים להיות מסווגים יותר כמלאי, בעיקר מלאי לזמן ארוך - בעוד המקרקעין של הימנותא, שמוחכרים ברובם לתקופות קצרות, צריכים להיות מסווגים בעיקר כנדל"ן להשקעה.

לאיפה נעלמו 
1.2 מיליארד שקל

קק"ל אמנם לא מדווחת כיצד היא מסווגת את המקרקעין שבבעלותה, אבל לגבי הקבוצה השנייה, היא עושה שימוש בעייתי במודל הערכה מחדש, שניתן ליישום כאמור רק עבור רכוש קבוע. כפועל יוצא, קק"ל רשמה בגין קבוצה ב' ב-2014 שערוך של 1.2 מיליארד שקל, כאמור ללא מס, שנזקף ישירות לנכסים נטו - בדומה לקרן הערכה מחדש בחברה עסקית רגילה. חשוב להדגיש שהשימוש במודל הערכה מחדש מוביל להיעלמותו לצמיתות של הרווח הנ"ל מהדוח על הפעילויות של קק"ל. יש לציין כי לאור העובדה שלהבדיל מחברה המיישמת IFRS, אין דרישה ממלכ"ר להציג דו"ח רווח כולל, הרי שהשערוך לא נכלל גם שם.

בהיעדר נתונים אחרים, ניתן להעריך כי יתרת קרן הערכה מחדש שהסתכמה בתחילת 2013 בדו"חות קק"ל בכ-3.2 מיליארד שקל, נבעה מרישום המקרקעין של קבוצה ב' לפי שווי הוגן בעת המעבר לתקן מלכ"ר בסוף שנות ה-90. המשמעות היא שמלוא האפסייד הנדל"ני של קרקעות אלה לא עבר או יעבור דרך הדו"ח על הפעילויות של קק"ל. כפועל יוצא, דו"ח על הפעילויות של קק"ל כולל בעיקרו הכנסות בגין קבוצה א' (בעיקר דמי חכירה מהוונים), וכן דמי שכירות שוטפים בגין חכירות קצרות טווח של קבוצה ב'.

מעבר לכך, ההסתכלות על קק"ל כגוף עצמאי מהמדינה בהקשר של קבוצה א' אינה כה פשוטה. קק"ל אמנם מדווחת על רמ"י כמתווך, כך שמצד אחד רושמת הכנסות ממקרקעין, ומצד שני רושמת כהוצאות את החזר ההוצאות לרמ"י - אבל קשה להתעלם מכך שרמ"י היא הרבה יותר ממתווך, שהרי היא מחליטה על המכירה ועל המחיר, מעבר למדיניות ההפשרה של הקרקעות. כך, למשל, רמ"י יכולה להחליט שהיא מעבירה שטח מסוים לצער בעלי חיים, או למכור אותו בסכום סמלי, או לאפשר לבנות עליו מגדל יוקרתי. הדברים נכונים במיוחד לאור כניסתו לתפקיד של שר האוצר החדש, משה כחלון, והרצון לשווק קרקעות באיזורים מסוימים במחירים נמוכים עד אפסיים.

קק"ל מדווחת כי בתחילת 2015 הודיעה לממשלה על אי־חידוש האמנה, כשהמשמעות של פקיעת האמנה היא שקק"ל תנהל את קרקעותיה באופן עצמאי ולא באמצעות המדינה. אלא שככל שמהלך זה לא יתקיים או שאינו ישים, ניתן לראות את האמנה ככזאת המעבירה את הבעלות על המקרקעין בקבוצה א' לממשלה, בתמורה לתמלוגים נטו שינבעו מהם. במלים אחרות, הערך הסמלי של הקרקעות בקבוצה א' בספרי קק"ל מייצג סוג של נכס בלתי־מוחשי (זיכיון) לקבלת תמלוגים בעתיד - ושהשווי ההוגן שלו יכול להיות עצום.

לפי תפישה זו, הנדל"ן שנמצאים בבעלות הכלכלית של קק"ל הם רק אלה של קבוצה ב', ועל כך גם יעיד השעבוד הצף שחל על נכסים אלה להבטחת כספי הפנסיה של עובדי וגמלאי קק"ל, עד להפקדת 2.2 מיליארד שקל כאמור לעיל.

המשמעות היא שבעוד לגבי קבוצה ב', קק"ל היא בגדר חברת נדל"ן מניב לכל דבר ועניין, שנהנית פאסיבית ממהלכים של תכנון והשבחה, וכן מעליית מחירי הנדל"ן - הרי שהתלות האדירה של ההכנסות מהתמלוגים לגבי קבוצה א' במדיניות ההפשרות והשיווק של הממשלה, הופכת את קק"ל לגוף בעל זיכיון ממשלתי שהשווי שלו לא יסולא בפז.

מרוויחה, אבל
 בלי כוונה

בלי להיכנס לסיבות ההיסטוריות שלשמן נוסדה קק"ל, קשה לראות כמלכ"ר גוף שנהנה במשך כל־כך הרבה שנים ממכירת מקרקעין לכל המרבה במחיר, לרבות מעליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות - כלומר, גוף שלא פועל לכוונת רווח. בכל מקרה, קשה לראות את ההצדקה המוסרית לכך שקק"ל כיום לא משלמת מסים, במיוחד על רקע העובדה שגם חברות ממשלתיות משלמות מס.

לצורך כך, ייתכן שיש להפריד את קק"ל לשתי ישויות. אחת שתכלול את המקרקעין בקבוצה א', ותהיה בבעלות ממשלתית. הישות השנייה, שתוגדר כמלכ"ר, תרשום את השערוכים בדו"ח על הפעילויות, כשמנגד תהיה מטרה ברורה לשימוש בכספים, כמו טיפול ביערות, וגםמ בקרה מקובלת כי לא נוצרים רווחים.

הכותב הוא יועץ IFRS, ראש תוכנית חשבונאות
וסגן דקאן בבית ספר
אריסון למינהל עסקים,
המרכז הבינתחומי הרצליה

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#