באג 2014 של הנדל"ן המניב

בינואר תיכנס לתוקף הוראה שתיצור עיוות בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן

שלומי שוב
שלומי שוב
שלומי שוב
שלומי שוב

בהתאם לבסיס הצבירה, שלפיו ערוכים הדו"חות הכספיים, נהוג לרשום במקביל להכרה ברווח בדו"חות את כל ההוצאות הנגזרות ממנו, גם אם הדבר דורש רישום של הפרשה במאזן מאחר שהתשלום אינו נדרש באופן מיידי. עיקרון זה מיושם באופן גורף בדו"חות הכספיים - למשל ברישום הפרשה לאחריות במועד הכרה בהכנסה ממכירת מוצר, או ברישום התחייבות מסים נדחים בעקבות הכרה ברווחי שערוך של נדל"ן להשקעה שאינם ממוסים מיידית.

עיקרון בסיסי והגיוני זה עתיד להיזנח בקרוב בחברות הנדל"ן המניב בכל הנוגע להיטלי השבחה בישראל. מדובר בפרשנות חדשה (21 IFRIC) לתקן הבינלאומי שעוסק בהפרשות (37 IAS), שתיכנס לתוקף בתחילת 2014, בכל הקשור להיטלים ממשלתיים שאינם מסים על הכנסה. הפרשנות קובעת שהתחייבות לתשלום היטל תוכר רק בקרות אירוע היוצר את המחויבות לתשלום - ולא כשנקבעת חובת תשלום ההיטל במקרים שהמחויבות לתשלום תלויה באירוע עתידי.

ההשפעה הפוטנציאלית המשמעותית ביותר של הפרשנות החדשה נוגעת להיטלי השבחה. היטל השבחה בישראל מוטל מכוח חוק התכנון והבנייה על בעל המקרקעין, בשיעור של 50% מההשבחה שנוצרה בנכס. היטלי השבחה מחויבים בתשלום על פי החוק רק במועד מימוש הזכויות הנובעות מההשבחה. מימוש הזכויות מתבצע במועד מכירת המקרקעין, קבלת היתר בנייה על פי תוכנית שאושרה, או במועד תחילת השימוש בהתאם לזכויות שניתנו. חשוב להדגיש כי בפרקטיקה מועד ההכרה בהתחייבות בגין היטל השבחה הוא כבר במועד אישור הזכויות הנוספות במקרקעין - כלומר, במועד אישור התב"ע.

הרציונל של הפרשנות לגבי מועד ההכרה בהפרשות אינו חדש ונובע מההגדרה הבסיסית של התחייבות בדו"חות הכספיים, שלפיה היא צריכה לייצג מחויבות בגין אירוע מהעבר שאין דרך ריאלית להימנע ממנה. מסיבה זו, למשל, קבע ה־IFRS בעבר כי במקרים שבהם נדרשת חברה לבצע מדי כמה שנים בדיקות תקופתיות של נכס, כמו במקרה של חברות תעופה, אין להכיר בהתחייבות בגין העלויות הצפויות מאחר שמדובר בעלויות שניתן להימנע מהן. בחברות תעופה זה יכול להתבצע על ידי "קרקוע" המטוס או באמצעות מכירתו.

רפי ביסקר, יו"ר נכסים ובניין. יידרש להתמודד עם הבאג החדשצילום: ניר קידר

במקרה של היטל השבחה, התפישה היא כי אף שהזכויות הנוספות כבר אושרו, לחברה לא נוצרה מחויבות, מהבחינה התיאורטית, לממשן או למכור את הנכס, וכפועל יוצא לשלם את היטל ההשבחה - גם אם מבחינה כלכלית הדבר צפוי. כלומר, החברה יכולה לבחור לא לממש את הזכויות, אף שאושרו וחרף העובדה שמימושן כדאי.

תוצאה הזויה

כדי להבין את השלכות הפרשנות החדשה על הדו"חות של חברות הנדל"ן חשוב להבחין בין נדל"ן מניב - נדל"ן פאסיבי שמכונה נדל"ן להשקעה ונמדד על פי שווי הוגן - לבין נדל"ן שמהווה מלאי או רכוש קבוע ונמדד על פי מודל העלות. כל עוד הנדל"ן שלגביו אושרו הזכויות הנוספות נמדד לפי מודל העלות, השפעת הפרשנות החדשה היא מינורית יחסית ונוגעת להיקף המאזן בלבד. הסיבה לכך היא שבהתאם למודל העלות, ההתחייבות ככל שהיתה מוכרת, היתה נרשמת כנגד תוספת לעלות הנדל"ן - ולכן למועד הרישום של ההתחייבות אין השפעה על התוצאות המדווחות.

המשמעות המוזרה, אפילו הזויה, של הפרשנות נוגעת לנדל"ן להשקעה הנמדד לפי מודל השווי ההוגן. שווי הוגן מוגדר כמחיר שניתן להשיג ממכירת הנדל"ן עצמו כנכס עצמאי. מאחר שהיטל ההשבחה מוטל על המוכר, הרי שמרגע אישור הזכויות, גם אם הנדל"ן יימכר לפני שימוש בזכויות, הסכום שיקבל המוכר מהקונה הפוטנציאלי יגלם את הזכויות הנוספות - אבל לא יכלול ניכוי של היטל ההשבחה, שכן זה על פי החוק חל על המוכר. במלים אחרות, השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה מביא בחשבון את הזכויות שאושרו, בלא ניכוי היטל ההשבחה - מאחר שזה אינו חל על הקונה. להבדיל, עד למועד אישור הזכויות, אם השווי ההוגן מגלם את הסיכויים להשבחה, הוא נדרש להביא בחשבון גם את היטל ההשבחה בניכוי. הסיבה לכך היא שבשלב זה הקונה רוכש את הנכס מתוך תפישה שהחבות העתידית בהיטל ההשבחה תחול עליו, ולכן מפחית ממחיר הרכישה את היטל ההשבחה הצפוי.

כפועל יוצא, אנו צפויים לעיוות משמעותי בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב החל ברבעון הראשון של 2014. העיוות ינבע מכך שחברות אלה יכירו למעשה ברווח שאינו שלהן, בגובה היטל ההשבחה, החל במועד שבו הזכויות אושרו ועד למועד המימוש שלהן.

חברת נכסים ובניין, למשל, דיווחה בדו"חות הרבעון השלישי, שפורסמו בשבוע שעבר, כי לתום ספטמבר 2013 קיימת לה יתרת התחייבות בגין היטלי השבחה בסך כ–64 מיליון שקל. דחיית הכרה בהתחייבות בהתאם לפרשנות החדשה שתוביל לביטולה, צפויה אפוא להוביל לגידול מלאכותי ביתרת העודפים, בניכוי השפעת המס, של כמעט 50 מיליון שקל.

היטל השבחה - זכות או חובה

מדובר בגידול פוטנציאלי הזוי, ממש יש מאין - במיוחד על רקע העובדה שלאור מדיניות חלוקת הדיווידנד בעבר, יתרת העודפים של נכסים ובניין היא אפסית. דוגמאות לחברות נוספות שהכירו, לפי דיווחיהן, בהתחייבויות בגין היטלי השבחה הן אלוני חץ ואזורים.

הפרשנות החדשה תיושם ברבעון הראשון של 2014 בדרך של יישום למפרע. כפועל יוצא, היא צפויה לגרום - במקרים הרלוונטיים - להגדלה רטרואקטיבית של רווחים בעבר על חשבון הקטנת הרווחים בשנים הבאות. הפרשנות צפויה להשפיע לא רק על חברות הנדל"ן המניב, אלא גם על כל חברה שמחזיקה נדל"ן להשקעה בישראל, לרבות חברות הביטוח.

יש לציין כי אף שמרגע אישור הזכויות היטלי ההשבחה לא אמורים להיות מופחתים מהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, משום מה אין כיום אחידות בפרקטיקה בעניין זה. ניתן להיווכח כי במקרים מסוימים היטלי ההשבחה מופחתים מהערכת השווי, אף שהזכויות כבר אושרו. כך, למשל, חברת אפריקה נכסים מדווחת כי לתום בספטמבר 2013 היטלי השבחה בסך כ–26.7 מיליון שקל מקוזזים מסעיף נדל"ן להשקעה.

בלי להיכנס לקושי התיאורטי האדיר הכרוך בניכוי של היטלי ההשבחה מהשווי ההוגן מרגע אישור הזכויות וחוסר העמידה לכאורה של כך ב־IFRS, אין ספק כי יישום הפרשנות החדשה מחדד מאוד את חוסר האחידות בעניין זה בפרקטיקה.

התוצאה החשבונאית ההזויה במקרה של היטל ההשבחה נובעת מהתנגשות בין עיקרון השווי הוגן של נדל"ן להשקעה לבין הגדרת התחייבות שמבוססת על תפישת העלות, על רקע המצב החוקי הייחודי בישראל. כלומר, המצב החוקי, שלפיו המוכר נושא בהיטל ההשבחה, שהוא טכני לחלוטין, יוצר סוג של באג בחשבונאות. רק לצורך המחשת האבסורד, די לציין כי אם המצב החוקי בישראל היה שונה, והחבות בהיטל ההשבחה היתה מועברת לקונה, בדומה נניח להיטלי פיתוח, לא היתה נוצרת כל בעיה, שהרי השווי ההוגן היה מביא בחשבון את ניכוי ההיטל.

יתרה מלאכותית

קשה למצוא מקבילה כלשהי בחשבונאות לעיוות שצפוי להיווצר בדו"חות של חברות הנדל"ן המניב בישראל, במיוחד כשמשווים זאת למשל למקרה של התחייבות מסים נדחים בגין שערוך של קרקע, שרישומה נדרש באופן ספציפי ב־IFRS. ניתן לדמות לכאורה את היטל ההשבחה אמנם להוצאות מכירה, שגם הן אינן מופחתות מהשווי ההוגן - אבל בניגוד להיטל ההשבחה, הרי שעצם קיומן של הוצאות מכירה אינו גורם להשבחת הנכס ולהעלאת שוויו ההוגן. בדומה, גם אם נשווה את היטלי ההשבחה למקרה של בדיקות תקופתיות, שגם לגביהן לא מוכרת כאמור התחייבות, הרי שאי ביצוע בדיקה תקופתית אמור לפגוע בשווי ההוגן של הנכס - כך, למשל, השווי ההוגן של רכב משומש בלא טסט נמוך משוויו של רכב דומה כולל טסט.

המשקיעים צריכים להיות מודעים לתוצאה החשבונאית ההזויה הזו. הדירקטורים של חברות הנדל"ן המניב יידרשו להתמודד עם הבאג זה - ובין השאר לשמור על יתרת העודפים המלאכותית שתיווצר מפני חלוקות דיווידנדים.

הכותב הוא יועץ IFRS וסגן דיקן (חשבונאות), בית ספר אריסון למנהל עסקים, המרכז הבינתחומי הרצליה

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ