הטרנד החשבונאי החדש: פיצול נדל"ן - IFRS בשטח - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הטרנד החשבונאי החדש: פיצול נדל"ן

שופרסל מנסה להגדיל את המינוף ולאומי פועל לשיפור הלימות ההון שלו

2תגובות

דירקטוריון שופרסל אישר השבוע תוכנית לפיצול אנכי של נכסי הנדל"ן מהפעילות הקמעונית לחברה בת חדשה בבעלות מלאה. בהתאם לדיווח של שופרסל, במסגרת המהלך, שצפוי להתבצע ברבעון הראשון, יועבר לחברה הבת נדל"ן של עד 68 סניפים (רכוש קבוע), שערכו בספרים הוא 1.1 מיליארד שקל ושוויו ההוגן נאמד ב-1.6 מיליארד שקל. בנוסף, יועברו לחברה הבת נכסים שאינם נמצאים בשימוש הרשת (נדל"ן להשקעה) בשווי הוגן של עד 400 מיליון שקל. במקביל יועברו לחברה הבת גם החובות שמיוחסים לאותם נכסים, וייחתמו חוזים לשכירת הנכסים שנמצאים בשימוש.

הפיצול האנכי של הנדל"ן מייצר פלטפורמה משפטית וחשבונאית נוחה להגדלת המינוף בחברות עתירות רכוש קבוע, כמו חברות קמעוניות שבבעלותן סניפים רבים ומבני מטה, לרבות הכנסת שותפים לעסקי הנדל"ן. פלטפורמה זו מייצגת אלטרנטיבה גמישה לפתרון הכלכלי הפשוט של פינוי משאבים באמצעות מכירת הרכוש הקבוע וחכירתו בחזרה (Sale and Lease Back).

אריאל שליט

מה עדיף: בעלות או שכירות?

הבעלות על הנדל"ן ששוויו ההוגן גבוה מערכו בספרים ומשמש רכוש קבוע, מייצרת "גיבנת" דיווחית בהשוואה לשימוש באותו נדל"ן בדיוק באמצעות שכירות. הסיבה לכך היא שבסיס המדידה המקובל של רכוש קבוע, גם בעידן ה-IFRS, הוא עלות מופחתת ולא שווי הוגן. כפועל יוצא, על אף שמבחינה כלכלית שווי פעילות של חברה שבבעלותה רכוש קבוע כולל בעקיפין גם את שוויו ההוגן, הרי שהדבר לא מקבל ביטוי בהון העצמי שלה - ולכן גם לא ביחסים הפיננסיים שלה.

ברמה התיאורטית, בחברה שבבעלותה הרכוש הקבוע, שווי הפעילות שמחושב על בסיס ערך נוכחי של תזרים המזומנים העתידי יהיה גבוה יותר בגובה השווי ההוגן של הרכוש הקבוע; שהרי תזרים המזומנים התפעולי העתידי אינו כולל תשלום דמי שכירות. לעומת זאת, בחברה ששוכרת את הרכוש הקבוע, התזרים התפעולי העתידי כולל דמי שכירות בתנאי שוק, ובהתאם שווי הפעילות יהיה נמוך יותר בגובה הערך הנוכחי של דמי השכירות.

איציק בן מלכי

החיסרון היחסי של בעלות על פני שכירות הוא אף גדול יותר בחשבונאות הנוכחית. זאת, לאור העיוות שלפיו חכירות תפעוליות אינן מקבלות כלל ביטוי מאזני בדו"חות הכספיים של החוכר (מימון חוץ-מאזני), אף שללא כל ספק מדובר בהתחייבות מבחינתו.

כפועל יוצא, אם תתבצע מכירה ושכירות חוזרת של הרכוש הקבוע, הרי שלא רק שיירשם כתוצאה מהמכירה רווח הון, אלא גם שהמחויבות העתידית הנובעת מהחכירה התפעולית לא תקבל כלל ביטוי מאזני. כלומר, מלבד הגידול בהון, רמת המינוף שתשתקף בדו"חות תהיה נמוכה מהרמה האמיתית. עם זאת, ה-IFRS אמור לסגור עיוות זה בשנים הקרובות באמצעות דרישה לרישום של הנכסים וההתחייבויות הנובעים מחוזי חכירה תפעולית.

הפתרון החשבונאי ל"גיבנת" הדיווחית הוא פיצול הנדל"ן לחברה בת חדשה בבעלות מלאה, וחתימה על חוזי שכירות עמה. במקרה כזה, בדו"חותיה הכספיים של החברת הבת החדשה, הנדל"ן יטופל כנדל"ן להשקעה ויימדד לפי שווי הוגן. הסיבה לכך היא שהחברה הבת היא ישות דיווחית עצמאית שבבעלותה נדל"ן שמיועד להשכרה, ולכן מנקודת ראותה מדובר בנדל"ן להשקעה.

היתרון במהלך כזה הוא האפשרות לגייס חוב על בסיס ערך משוערך, וכן הגמישות שמייצרת היכולת להנפיק מניות בחברה הבת. מדובר בגיוס הון שמייצג זכויות מיעוט והוא בעל יתרון אדיר, שהרי אינו מדלל את בעלי מניות החברה האם מצד אחד, ואינו מגדיל את החוב הפיננסי המאוחד מצד שני. במלים אחרות, יצירת הפירמידה מסייעת להגדיל את המינוף מבלי להגדיל את החוב הפיננסי.

חשוב להדגיש כי למרות הצפת הערך בחברה הבת, מהלך הפיצול עצמו לא צפוי להשפיע על הדו"חות הכספיים המאוחדים של שופרסל, להוציא עלויות רה-ארגון שיירשמו כהוצאות שוטפות בעת התהוותן.

הסיבה לכך היא, שמבחינת הדו"חות הכספיים המאוחדים לא התרחשה כאן פעולה כלכלית אמיתית, והנדל"ן ימשיך להיות מסווג כרכוש קבוע כי הוא ממשיך לשמש את הפעילות. כלומר, הרווח ממכירת הרכוש הקבוע שצפוי להגיע לחצי מיליארד שקל יבוטל במסגרת הדו"חות המאוחדים. כמו כן, מעתה ואילך יבוטלו גם שיערוכי הנדל"ן שיירשמו בחברה הבת, ובמקומם יירשמו הוצאות פחת. אין זה מפתיע כי שופרסל מתנה את המהלך בקבלת פטור ממס שהוא צפוי, שהרי למרות שמבחינה חשבונאית תשלום מס היה נדחה באמצעות רישום של נכס מס נדחה - הוא היה פוגע תזרימית במהלך.

המשמעות היא, שניתן לצפות כי הפלטפורמה החדשה תוביל להגדלת רמת המינוף של שופרסל בעקבות גיוס אג"ח והנפקת מניות בחברה הבת לאחר הפיצול. מהלך דומה של פיצול הנדל"ן מהפעילות הקמעונאית בוצע ב-2006 בריבוע כחול, שמיד אחריו הנפיקה החברה הבת החדשה - ריבוע כחול נדל"ן - מניות וכן גייסה איגרות חוב, מה שהוביל לגידול ברמת המינוף של אלון הריבוע הכחול.

חברת הדירוג מעלות ציינה באחרונה כי כבר במצב הנוכחי מצויה שופרסל ברמת מינוף גבוהה יחסית, שנוצרה כתוצאה מהקיטון ברווחיות בד בבד עם תוכניות השקעה משמעותיות וחלוקות דיווידנד גבוהות. כך למשל, בשנה המסתיימת ב-30 בספטמבר 2012 הגיעו היחסים המתואמים של חוב ל-EBITDA ל-5.4 שנים ו-FFO לחוב של 17%, לעומת 5.1 שנים ו-17% ב-2011.

ומה קורה אם מאבדים שליטה?

גמישות ניהולית חשובה נוספת שמעניק הפיצול היא במקרה של איבוד שליטה בחברה הבת החדשה. די במעבר משליטה לשליטה משותפת, או השפעה מהותית באמצעות הכנסת שותפים, כדי לשנות את כללי המשחק. לאור תפישת המימוש הרעיוני המיושמת כיום, איבוד השליטה יוביל להכרה ברווח המלא ממכירת הנדל"ן בדו"חות המאוחדים של החברה האם, ומעבר לרישום חלק ברווחי השערוך של הנדל"ן במקום הוצאות פחת. בנוסף, איבוד השליטה יוביל ליציאת חברת הנדל"ן מהדו"חות המאוחדים, ובמקום זאת ההשקעה בה תירשם נטו, מה שיתרום להקטנת רמת המינוף הנגזרת מהדו"חות המאוחדים.

יתרון זה עומד כיום לנגד עיניהם של הבנקים הגדולים, במיוחד לאור המוטיבציה להגדיל משמעותית את ההון העצמי לצורך העמידה בדרישות הלימות הון הליבה החדשות באמצעות רישום הרווח מהמימוש.

באחרונה התפרסמו ידיעות על תוכניות של מזרחי טפחות להפריד את הנדל"ן שבבעלותו לקרן השקעות בנדל"ן (REIT), תוך חתימת חוזי שכירות. השבוע גם התפרסמו ידיעות דומות על כוונות בנק לאומי להעביר לקרן ריט נדל"ן שערכו בספרים הוא 1.6 מיליארד שקל ושוויו ההוגן לפי ההערכות מגיע לכ-4 מיליארד שקל.

לפי כללי המיסוי, בקרן ריט, הגדרתית, לא מתקיימת שליטה ולכן במצב כזה למשל ירשום לאומי רווח הון מיידי בגובה של 2.4 מיליארד שקל לפני מס.

גם אם המפקח על הבנקים לא יאהב את זה, המעבר של הבנקים ליישום IFRS ב-2011 בפעילות שאינה ליבה, פותח להם את האפשרות לרשום את הרווח המלא. זאת, בניגוד לתקינה האמריקאית שאותה יישמו בעבר, שדורשת לדחות את ההכרה בחלק עיקרי מהרווח.

עד שהחשבונאות תסגור את הלאקונה של אי מתן ביטוי מאזני לחכירות התפעוליות, הבנקים ייהנו במקרה של השלמת המהלך לא רק מהרווח, אלא גם מהקטנת מצבת הנכסים וההתחייבויות שלהם בשנים הקרובות. דבר זה יוביל להקטנת נכסי הסיכון של הבנק, ולשיפור נוסף בעמידתם בדרישות הלימות ההון.

-

הכותב הוא יועץ IFRS וסגן דיקן (חשבונאות), בית ספר אריסון למינהל עסקים, המרכז הבינתחומי הרצליה

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#