הדיאטה של אלקטרה נדל"ן לקראת החורף החשבונאי - IFRS בשטח - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הדיאטה של אלקטרה נדל"ן לקראת החורף החשבונאי

שינוי המדיניות הוולונטרי של אלקטרה נדל"ן משפר לאין ערוך את המצב הכספי שלה - כפי שהוא משתקף בדו"חות

2תגובות

>> השיטה הנפוצה בישראל לטיפול בחברות בשליטה משותפת היא שיטת האיחוד היחסי, שלפיה החברה המחזיקה רושמת בדו"חותיה המאוחדים את חלקה בכל אחד מסעיפי הנכסים, ההתחייבויות, ההכנסות וההוצאות. אף ששיטה זו בעייתית מבחינה תאורטית - עד כה איפשר ה-IFRS את יישומה. לאחרונה פורסם תקן חשבונאות חדש (IFRS 11), שמבטל את האפשרות להשתמש בה מתחילת 2013 ודורש ליישם במקומה את שיטת השווי המאזני, שלפיה מוצגת ההשקעה כנכס שעומד בפני עצמו.

התקן החדש צפוי להוביל ל"דיאטה" הצגתית חריפה בדו"חות המאוחדים של החברות הציבוריות: מבחינה מאזנית, מדובר בקיטון בהתחייבויות במקביל לקיטון בנכסים והצגת ההשקעה בנטו כנכס אחד במסגרת סעיף השקעות לזמן ארוך, באופן שמגדיל את יחס ההון למאזן ומשפיע על ההון החוזר. מבחינה תוצאתית, מדובר בקיטון בהוצאות במקביל לקיטון הכנסות והצגתן בנטו בסעיף נפרד מתחת לרווח התפעולי, תוך השפעה על שורות הרווח הגולמי והתפעולי.

שיכון ובינוי: שינוי סטטוס הקדים את ההכרה ברווח

מעבר למישור ההצגתי, וכפי שנדון בטור בעבר, עשויות להיות לכך גם השלכות על מדידת הרווח הנקי וההון. השלכה משמעותית אחת היא ביטול השליטה המשותפת כסטטוס אחזקה נפרד לעניין תפישת המימוש הרעיוני, שיוצר הצדקה לרישום רווחים רעיוניים בעקבות מעברים מהשפעה מהותית לשליטה משותפת ולהפך. דוגמה שממחישה זאת היטב היא הקדמת ההכרה ברווח ממכירת המניות של שיכון ובינוי בדרך ארץ, בעקבות המהלכים שבוצעו בתוך פחות משנה.

שיכון ובינוי הכירה ב-2010 ברווח רעיוני של 256 מיליון שקל, בעקבות הגידול בשיעור האחזקה בדרך ארץ בסוף דצמבר 2010 וחתימת הסכם לקבלת החלטות במשותף עם קרן תשתיות ישראל. זאת כתוצאה משערוך האחזקה בדרך ארץ בעקבות שינוי הסטטוס מחברה כלולה (השפעה מהותית) לחברה בשליטה משותפת ועל אף שההשקעה המשיכה להיות מטופלת בשיטת השווי המאזני לאור מדיניותה החשבונאית של שיכון ובינוי. שערוך זה מוביל כעת את שיכון ובינוי, שחתמה בספטמבר האחרון על הסכם למכירת זכויותיה בדרך ארץ, לדווח על רווח חזוי של 85 מיליון שקל בלבד.

אך נדמה שהשלכה משמעותית רחבה יותר, במציאות הכלכלית הנוכחית, נוגעת למצבים שבהם לחברה המוחזקת קיים גירעון בהון. בשונה משיטת האיחוד היחסי, גירעון זה אינו מובא בחשבון בשיטת השווי המאזני, כל עוד אין ערבות להתחייבויות, לאור התפישה כי מדובר בנכס (השקעה) ולכן אין לקחת בחשבון את הפסדי החברה המוחזקת מעבר לאיפוסו. זאת להבדיל ממצב שבו קיימת שליטה (חברה בת), אז מתבצע איחוד של הגירעון לאור תפישת הקבוצה החשבונאית - שניתן לראותה גם כמחויבות משתמעת של החברה האם לתמוך בחברה הבת, כל עוד לא איבדה את השליטה בעקבות כניסתה או הכנסתה להליכי פירוק.

באופן כללי ניתן לומר כי האינטרס הדיווחי של חברה מחזיקה בקשר לשיטת האיחוד היחסי תלוי בשני גורמים מרכזיים: האחד הוא עד כמה חשוב לה להראות נפח פעילות ונכסים והשני נוגע למצבה הכספי של החברה שבשליטה משותפת - ככל שזה טוב יותר ומדובר בשווקים עולים, האינטרס הדיווחי הוא ליישם את שיטת האיחוד היחסי ולהפך. ניתן לראות, למשל, כי השנים הטובות שקדמו למעבר ל-IFRS הובילו את מרבית החברות לבחור במדיניות של איחוד יחסי, שתמכה בגיוסי ענק שמימנו תוכניות התרחבות גרנדיוזיות ברחבי הגלובוס. יש לזכור כי לפני המעבר ל-IFRS שיטת האיחוד היחסי היתה השיטה היחידה שהותרה בישראל, כך שהיה מדובר גם בהמשך טבעי.

אלקטרה נדל"ן משפרת עמדות

דוגמה מעניינת היא אלקטרה נדל"ן, וקבוצת אלקו בכללותה, שאינן מחכות לכניסתו של התקן החדש לתוקף מחייב: ב-29 בדצמבר 2011 החליט דירקטוריון אלקטרה נדל"ן לצד הדירקטוריונים האחרים בקבוצת אלקו, על שינוי מדיניות משיטת האיחוד היחסי לשיטת השווי המאזני בדו"חות ל-2011.

שינוי המדיניות הוולונטרי צפוי לשפר באופן ניכר את היחסים הפיננסיים הנגזרים מהמאזן של אלקטרה נדל"ן לתום הרבעון השלישי. ראשית, הוא יוביל לצמצום של כמיליארד שקל בגירעון בהון החוזר. מעבר לכך, השינוי צפוי להקטין את סך ההתחייבויות בכ-2.6 מיליארד שקל, ולהגדיל את יחס ההון העצמי למאזן מ-13.5% ל-35.5%. לעניין זה, חשוב לציין כי אלקטרה נדל"ן התחייבה כלפי הבנקים שהעמידו לרשותה הלוואות לשמור בכל עת כי שיעור ההון העצמי לסך מאזן לא יפחת מ-12%. די לציין כי במדיניות הקיימת, ירידת ערך של הנדל"ן בשיעור של כ-2% בלבד משווי הנכסים, היתה מובילה להפרת הקובננט.

אלקטרה נדל"ן מסבירה את המניע לשינוי בכך ששיטת האיחוד היחסי מאלצת אותה להכיר בדו"חותיה בגירעון בהון של חברות בשליטה משותפת שמחזיקות נדל"ן ששוויו נמוך מיתרת ההלוואה המממנת אותו, אף שלמעשה אין לה חשיפה כלכלית בגינו. הדיווח של אלקטרה נדל"ן על כך שההשפעה של שינוי המדיניות על ההון העצמי לתום הרבעון השלישי, שהסתכם ב-908 מיליון שקל, אינה מהותית, מרמז אולי כי אלקטרה נדל"ן חוששת מרישום הפסדים מירידת ערך הנדל"ן ברבעונים הקרובים.

המחיר הדיווחי העיקרי של אלקטרה נדל"ן בשינוי הוא הקטנת ההכנסות: לפי הדיווח, הכנסותיה לשלושת הרבעונים הראשונים של 2011 יקטנו בסך של כ-230 מיליון שקל - יותר מ-60% מסעיף ההכנסות. עם זאת, בשורה התחתונה לא צפויה להיות פגיעה ברווחיות אלא להפך: ההפסד לתשעת החודשים צפוי דווקא לקטון מכ-15 מיליון שקל לכ-7 מיליון שקל.

חשוב להדגיש כי אף שהדבר אפשרי, אלקטרה נדל"ן אינה מבצעת יישום מוקדם של התקן החדש כמכלול, על כל ההשלכות הנובעות מכך, כמו הוראות מעבר ספציפיות ודרישה לאימוץ מקביל של התקן החדש בנושא שליטה אפקטיבית (10 IFRS), אלא בוחרת בשינוי מדיניות נקודתי, שמטופל ב-IFRS בדרך של יישום למפרע. מבלי להיכנס לסוגיה התיאורטית הנוגעת למועד ההחלטה, הדבר מתאפשר לכאורה כתוצאה מכך שהמדיניות החדשה היא חלופה קיימת שניתן להסיק כי היא עדיפה חשבונאית, כלומר מספקת מידע מהימן ורלוונטי יותר, כנדרש לצורך ביצוע שינוי מדיניות וולונטרי.

-

הכותב הוא יועץ IFRS וסגן דקאן (חשבונאות), בית ספר אריסון למינהל עסקים, המרכז הבינתחומי הרצליה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#